目前，國內房地產市場突然間火爆了起來，根本原因并不是民眾的剛性需求爆發或他們的錢太多了，而是由于各商業銀行沒有嚴格執行或放開第二套住房的信貸政策限制，直接或間接地導致了當前房地產市場的供不應求及房價的快速飆升，并促使國內房地產市場正由消費為主導的市場向投資為主導的市場發生轉換。這可能會引發新一輪房地產泡沫。有鑒于此，為了保證中國銀行體系的金融安全及房地產市場持續穩定發展，我們必須認真執行第二套住房的信貸政策，以此促進未來國內房地產市場的持續穩定發展。

　　⊙易憲容

　　

　　近期，國內房地產市場突然間火了起來，土地交易市場也一片紅火，而深圳、北京等一線城市房價又開始瘋漲。對此，人們一定會感到十分詫異。國內房地產市場的瞬間轉好，是民眾的“剛性需求”（其實根本就沒有這種需求，只是房地產開發商制造出來的概念）釋放出來？是民眾購買住房的支付能力提高了？還是另有其他原因？

　　隨著國內一線城市房價的快速飚升，監管部門又開始收緊第二套住房的信貸政策，此前各商業銀行并嚴格不執行第二套住房信貸政策。其實，筆者早就指出，嚴格執行第二套住房按揭貸款的信貸政策，是事關國內銀行體系安全的基本底線。一旦這一政策放松，商業銀行就會借此無限擴張信貸規模，國內銀行體系的系統風險就會增大，就可能面臨類似美國次貸危機的風險。

　　不過，盡管監管部門知道第二套住房貸款的信貸政策限制非常重要，但迫于保經濟增長目標，對商業銀行全面突破第二套住房信貸政策的舉動，也只好“睜一眼，閉一眼”。2008年，國內房地產市場開始快速萎縮，一些房地產開發商及相關協會就千方百計地想突破這一限制，呼吁放開第二套住房按揭貸款的信貸政策，去年提出所謂“改善性住房”概念試圖突破第二套住房的信貸政策限制，就是一個很好的例子。最近幾個月，國內房地產市場更是炒作這一概念。

　　最近有人說，近期國內房價的快速上升，主要是源自于購買住房的民眾的錢太多了，顯示出住房的供不應求，最終導致了房價的快速上漲。如果國內房地產市場真是這樣的，就太好了，就不用擔心出現房地產泡沫及引發金融危機了。因為，民眾有錢意味著其有購買住房的支付能力，這樣的房地產市場可以持續保持繁榮。

　　但是，上述言論并不符合市場的真實情況。不是因為民眾的錢太多，是導致房價上漲的根本原因。最為簡單的常識告訴我們，如果民眾購房真的很有錢，就可以直接用自己的積蓄購買住房，不必再申請商業銀行的房貸了。同樣，第二套住房的信貸政策放寬不放寬，對民眾而言也就根本沒有意義了。

　　不過，當前的實際情況是，絕大多數國內居民從根本上講是沒有支付能力來承擔高房價的。即便購買第一套住房，他們也是要通過銀行的住房按揭貸款完成的。如果沒有住房按揭貸款的話，估計許多居民根本就沒有能力進入眼下房價高企的房地產市場，更不要說購買第二套住房了。

　　住房既是投資品，也是消費品。對于投資品與消費品來說，兩者的定價方式及需求變化存在著本質的區別。其中，投資品的價格是由投資者的市場預期決定的。例如，當投資者預期住房的價格會上漲時，而便利的融資工具及相應的金融杠桿（如住房貸款的信貸政策），不僅會促使他們購買第一套住房，而且還會購買第二套甚至第三套住房。此時，投資者的住房需求是無限的。

　　但是，當住房作為一種消費品時，情況則會發生完全的變化。如果住房是一種消費品，民眾購買住房的消費需求是有限的，受制于他們購買住房的實際支付能力的影響。在這種情況下，住房價格是由市場的供求決定的。

　　對國內房地產市場而言，當前房價之所以會出現快速上漲，是因為自今年3月河4月份開始，國內房地產需求已由消費主導向投資主導發生了轉換。以最近深圳房地產市場情況為例來看，導致房地產市場由消費主導向投資主導轉換的根本原因是，各商業銀行都以各種方式突破第二套住房的信貸政策限制，讓住房投資者享受住房消費者的各種信貸優惠政策。在這種情況下，大量住房投資者涌入房地產市場，最終推高了國內一些城市的房價。

　　由此可見，當前國內一些城市房價之所以會快速飚升，根本原因不是由于民眾的錢太多購房所致，而是由于地方商業銀行放開第二套住房政策限制而引發的，并引起了房地產市場由消費為主導的市場向投資為主導的市場轉換。

　　現在的問題是，如果住房投資者利用銀行的住房信貸政策炒高住房價格，房地產市場能否持續與繁榮？從美國金融危機爆發的原因分析，房地產泡沫的破滅是催生美國金融危機發生的導火線。

　　但是，美國房地產泡沫是由僅具備次級信用的居民購房所引起的，并沒有出現目前投資者利用房貸放大的金融杠桿大力炒作國內房價的那種市場情況。可見，當投資者蜂擁而入國內房地產市場時，其潛在的金融風險是否會更大，這個問題值得關注。也就是說，大量房地產投資者利用銀行的金融杠桿肆意炒作時，勢必會吹大國內的房地產泡沫。而吹大的房地產泡沫必然會破滅，就意味著銀行的危機及金融危機的發生將不可避免。

　　在美國金融危機發生后，中國相繼推出了359號（2007年9月）和推131號（2008年12月）文件，其根本目的就是要區分開房地產需求中的投資需求與消費需求，防止房地產市場出現炒作與泡沫。其中，第二套住房信貸限制政策，是這些文件的核心之一。

　　針對房地產投資需求，規定投資購房者不能享受商業銀行的信貸優惠政策，以此來遏制房地產的投資需求，避免房地產市場因過度炒作而滋生泡沫。針對房地產消費需求，政府則采取了各種優惠的信貸政策，鼓勵居民的住房消費。這樣，既可增加獲改善居民的住房福利水平，又可讓房地產業成為推動經濟增長的動力。但是，當前一些城市中房價快速飚升，是與這些政策的基本精神相悖的。

　　上述分析顯示，要想扭轉目前國內房地產市場已出現的投資主導傾向，回歸以消費為主導的房地產市場，我們就必須認真執行第二套住房的信貸政策，不僅要堅持第二套住房按揭貸款的首付比例不低于40%，而且還要運用利率的市場定價機制調整投資者行為，提高住房投資者房貸資信的市場準入要求。

　　鑒于執行第二套住房按揭貸款的信貸政策限制，既對保證中國銀行體系的金融安全又對保證房地產市場的持續穩定發展意義重大，所以，認真執行第二套住房的信貸政策的宏觀意義也尤為明顯。只有這樣，我們才能做到既要讓國內房地產市場的持續穩定發展，又要促使房地產業成為推動經濟增長的重要動力。

　　（作者系中國社會科學院金融研究所研究員）

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