《紅周刊》特約作者 李文林

　　本周三中匯醫藥公告稱，公司擬將全部資產及負債出售給四川怡和企業(集團)有限責任公司，同時向鐵嶺財政資產經營有限公司、北京京潤藍籌投資有限公司等非公開發行股份購買其持有的鐵嶺財京投資有限公司100%的股權。

　　26億元的資產置換

　　中匯醫藥公告顯示，2007年財京投資實現營業收入48590.16萬元，凈利潤6217.77萬元；2008年實現營業收入37007.11萬元，凈利潤10546.14萬元。根據財京投資提供的盈利預測，其2009年預計將實現3億元的凈利潤，此次中匯醫藥定向發行價格不低于10.226元/股，發行數量不超過25425萬股，按此次增發后的總股本36882萬股計算，3億元凈利潤折合每股收益約0.81元。僅從2009年財京投資的盈利情況來分析，此次資產置換表面上看起來似乎物有所值，但問題卻掩藏在此次擬置入資產的高溢價之中。

　　資料顯示，此次中匯醫藥擬出售資產的賬面凈值約為0.95億元，預評估值約為1.47億元，預評估增值0.52億元，增值率約為55%；中匯醫藥擬購買的財京投資股權所涉及的賬面凈值為5.51億元，預評估值為26億元，預評估增值高達20.49億元，增值率約為372%。

　　若與財京投資2009年3億元的凈利潤預測相比，20.49億元的預評估增值似乎合情合理，但問題是財京投資主營業務是土地一級開發業務，其盈利與房地產開發一樣具有較大的波動性，雖然其2009年的盈利預測高達3億元，但數據顯示，未來公司很難一直保持這樣的高盈利狀態。

　　溢價收購難言物有所值

　　財京投資是遼寧省鐵嶺新城唯一的城市綜合運營商，受鐵嶺市政府委托和授權具體負責鐵嶺市新城區土地一級開發。土地一級開發是指由政府或其授權委托的企業，對一定區域范圍內的土地進行統一的征收、拆遷、安置、補償，并進行適度的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到可供出讓條件，再由土地儲備中心進行有償出讓或劃撥的過程。

　　資料顯示，鐵嶺新城土地一級開發范圍為22平方公里，分為三期開發工程，財京投資將于2014年前全部完成22平方公里內的所有土地一級開發和配套設施建設工作，可供出讓土地在2007年至2017年11年內全部銷售完畢，鐵嶺新城所有可供出讓用地面積約為25420畝，其中居住用地約占12000畝，綠化及旅游用地約占2000畝，商業用地約占3000畝，教育用地約占2000畝，其他6000余畝為行政、醫院、交通和公共服務用地。

　　公告顯示，鐵嶺新城2007年和2008年土地銷售面積分別為1936畝和1078畝，合計3014畝，已銷售面積均占當年可銷售面積的85%以上。財京投資2007年及2008年的凈利潤分別為6217.77萬元和10546.14萬元，合計16763.91萬元，按3014畝的土地銷售面積計算，每畝土地相對應的凈利潤約為5.562萬元。

　　綜上所述，鐵嶺新城所有可供出讓用地面積約為25420畝，扣除已經銷售了的3014畝，鐵嶺新城剩余的可供出讓用地面積約為22406畝，按每畝可產生凈利潤5.562萬元計算，相對應的凈利潤總和為12.462億元，而實際上此次中匯醫藥收購財京投資的預評估值溢價高達20.49億元，如果鐵嶺新城剩余的可供出讓用地不能夠較2007及2008年的售價大幅提升，此次收購將得不償失。

　　鐵嶺新城或面臨人氣難題

　　中匯醫藥公告顯示，鐵嶺新城區起步區范圍內用地項目主要是各政府機關辦公樓、綜合性文化休閑場地和設施以及公務員住宅，為何要在鐵嶺新城區先建公務員住宅而不是普通住宅呢？這極有可能意味著鐵嶺新區目前的吸引力嚴重不足，需要通過行政中心轉移及公務員買房等方式，聚斂新城的人氣。鐵嶺城市并不大，居民收入也不高，對第二套房的需求很少，未來鐵嶺新城能否達到預期的建設目標，尚存較大變數。

　　雖然財京投資的主營業務是土地一級開發，但鐵嶺新城區的土地開發后若遭遇房地產行業周期性不景氣或者招商引資不能及時到位，則會影響到新城區整體房屋租售情況，進而影響到土地儲備中心的土地出售，從而影響財京投資的營業收入和營業利潤。■

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