□徐輝

　　本周滬綜指沖破了3000點大關，和我們的預期基本一致：一個半月前的5月13日，筆者將滬綜指本次上漲目標點位由3000點上調至4000點。現在很多投資者和分析人士，不斷地猜測市場見頂的時間和點位，從2000點開始，2200點、2500點、2800點、3000點，每到一個整數點位，人們就想是不是要階段性見頂了，是不是要調了。這類文章，遍地都是。事實上，如果我們從歷史的角度來觀察的話，在一輪巨大的熊市之后，根本不要在第一年的上漲過程中過于擔心市場的調整。

　　和資本市場沖破3000點相對應的是，本周的土地市場再度出現“地王”。二者之間看似沒有關系，但內在聯系卻是相當密切的：5月份我們調升滬綜指的目標點位，其原因就在于地價在今年5月份出現向上拐點；而目前滬綜指在北京地王出現的背景下拿下了重要關口，可以說再次印證了二者之間的關系。筆者認為，2008年中國地產業的調整，有很強的特殊性，不能與海外市場的情況簡單類比。從目前“地王”主要由非主流開發商拿下的情況分析，主流地產商還較為謹慎，地產業真正熱潮未到。筆者估計中國地產業此次上行第一波應維持三年時間，完成一個新的盛衰循環。

　　地產業真正的熱潮還未到來

　　6 月30 日，廣渠門15號地塊以40.6 億高價拍出，再次驗證了我們在5月上旬“地價出現向上拐點”的判斷。與此同時，新的、值得關注的情況還有：

　　第一，此次地王出現主要集中在一線城市，表明二、三線城市的土地市場還沒熱。這也是多數主流地產商鐘情二、三線城市的主要原因。

　　第二，一些城市地王的出現，預示一大批地產商07年被套的土地面臨集體解套。

　　第三，地王的獲取者中，鮮有主流開發商的身影，預示主流開發商在一線城市購地過程中依然謹慎。與此同時，如果房地產市場進一步走好（大概率事件），主流開發商的謹慎將被證明可能有錯，因為他們存在“斷地”風險。這表明真正的房地產熱潮還沒有來臨，新地王還將陸續出現。

　　第四，由于目前“面粉”價格已經高于“面包”價格，房價繼續上漲的幾率較高。伴隨著開發商捂盤現象出現，房地產成交量增速將回落。

　　第五，地方政府將加快推地，地產商將擴大投資，從而推動實體經濟進一步走高。

　　總之，對于未來市場，筆者堅持此前地產股存在巨大機會的看法，目前需要判斷的是，這究竟是數十倍的機會，還是數倍的機會。而事實上，目前“數倍的機會”已經兌現了。招B漲了3倍多，富力地產股價漲得更厲害了。而且，隨著土地拍賣的不斷進行，股價上漲短期還將延續。

　　房地產復蘇的九大步驟

　　在2008年年初，我們對房地產市場的崩潰路線圖做了一個預測，具體預測市場會分九大步驟來運行。從后來運行的情況看，大體類似。那么，站在目前房地產市場復蘇的背景下，筆者斗膽再度對此次房地產市場復蘇的路線圖做如下預測，不妥之處還，請讀者見諒。

　　第一步：自住型剛性需求推動下，商品房出現持續熱銷。進而導致地價出現向上拐點（4月底出現），一線城市地價準備回升至2007年水平（6月底出現）。

　　第二步：盡管地價出現拐點，但主流開發商依然謹慎。在商品房熱銷的推動下，主流發展商不得不開始拿地。先在二線城市拿地（2009年6、7月份），隨后迫不得已也少量參與一線城市買地。

　　第三步：經濟復蘇，房價由反彈演變成反轉。具體標志為，房價越過2007年高點。帶動主流開發商對行業前景由消極變為積極（預計在2009年年底）。

　　第四步：一線開發商大膽進入土地市場，地價全面超越2007年（2010年年初）。

　　第五步：投機需求逐步壯大，房地產市場投機熱潮開始出現（2010年年中）。

　　第六步：政策開始對有過熱傾向的房地產市場開始施壓。股市、房市同時出現短期調整（2010年上半年）。

　　第七步：不顧政策壓力，地產投機熱潮再度啟動。土地價格、商品房價格再創新高。地產股出現第三波行情（2010年年底）。

　　第八步：政策對股市、樓市投機再度施壓，但價格依然走高；但無論股市還是房市，其成交開始出現回落。（2011年年中）。

　　第九步：意外因素推動樓市最終見頂，其中包括：1、外部壓力；2、國內惡性通脹來臨，CPI突破5%-8%區域；3、貨幣政策徹底改變，寬松變為穩健，或穩健變為從緊；4、樓市政策出現根本性改變，取消貸款優惠利率（這個時間可能出現在2011年下半年）。

　　（作者為中證投資首席分析師 ）

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