□徐輝

　　□徐輝

　　

　　正如筆者五月初的觀點(diǎn)，地價(jià)的反轉(zhuǎn)標(biāo)志著中國(guó)地產(chǎn)業(yè)走向復(fù)蘇的步伐正在加快。本周我們繼續(xù)看到支持地價(jià)、地產(chǎn)業(yè)反轉(zhuǎn)的一系列現(xiàn)象，筆者認(rèn)為，供求改善和政策是支持地產(chǎn)業(yè)反轉(zhuǎn)的兩大因素，而地產(chǎn)業(yè)反轉(zhuǎn)將拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)走出低谷。筆者預(yù)計(jì)，地產(chǎn)、金融類股票是今明兩年投資制勝的關(guān)鍵。

　　

　　土地溢價(jià)率繼續(xù)大幅攀升

　　開(kāi)發(fā)商開(kāi)始大量買地，土地市場(chǎng)出現(xiàn)反轉(zhuǎn)是筆者近期非常關(guān)注的信息。

　　本周我們不斷看到土地成交的報(bào)道。周四富力地產(chǎn)經(jīng)過(guò)90次競(jìng)價(jià)，以10.22億元的代價(jià)將廣渠門外10號(hào)地塊收入囊中，該價(jià)格比2.9925億元的掛牌起始價(jià)多出7.2275億元，樓面地價(jià)達(dá)到15140.74元/平方米，241%的溢價(jià)率遠(yuǎn)超不久前金地拿下上海徐涇鎮(zhèn)3號(hào)地塊82%的數(shù)字。廣渠門外10號(hào)地塊位于朝陽(yáng)區(qū)廣渠門外大街附近，三環(huán)以內(nèi)。土地面積42549.943平方米（建設(shè)用地32299.953平方米），建筑控制規(guī)模72500平方米，同時(shí)將配建5000平方米的廉租房。

　　與此同時(shí)，素來(lái)對(duì)地產(chǎn)周期把握很好的香港恒隆集團(tuán)一周內(nèi)在中國(guó)內(nèi)地接連奪走了兩塊土地，耗資50億元。恒隆此次在內(nèi)地開(kāi)始大量拿地，被分析人士解讀為，中國(guó)地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)非常具有價(jià)值。此二者均為支持地價(jià)反轉(zhuǎn)和地產(chǎn)業(yè)反轉(zhuǎn)的重要信息。

　　

　　兩大因素支持地產(chǎn)業(yè)反轉(zhuǎn)

　　那么，為什么開(kāi)發(fā)商會(huì)開(kāi)始大量買地？我們認(rèn)為，部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)為地產(chǎn)業(yè)的春天已經(jīng)到來(lái)，地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)反轉(zhuǎn)了，這是發(fā)展商近期大量買地的主要原因。而支持地產(chǎn)業(yè)反轉(zhuǎn)的主要因素來(lái)自兩個(gè)方面：

　　首先，商品房供求關(guān)系出現(xiàn)了明顯的改善。一方面是需求出現(xiàn)了明顯的提升。而引發(fā)需求提升的原因來(lái)自于08年的壓抑需求，以及去年以來(lái)政策的刺激，這里面既包括對(duì)按揭利率的優(yōu)惠，也包括國(guó)家宏觀刺激政策以較為寬松的貨幣政策。在這些因素綜合作用下，商品房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)7個(gè)月的成交放量；另一方面，商品房供給方面沒(méi)有同步放大，反而出現(xiàn)萎縮。如萬(wàn)科去年調(diào)降了開(kāi)工規(guī)模和在建規(guī)模；與此同時(shí)，08年土地市場(chǎng)普遍不景氣。再加上銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商層面一直較為謹(jǐn)慎，開(kāi)發(fā)商資金面并沒(méi)有得到銀行的支持，所以在銷售回款明顯改善之前，開(kāi)發(fā)商不會(huì)較積極的增加新開(kāi)工面積及土地儲(chǔ)備。

　　以上需求和供應(yīng)兩方面的因素導(dǎo)致了商品房庫(kù)存大幅下降。按照目前的銷售情況來(lái)看，主要城市的庫(kù)存去劃時(shí)間不足一年，庫(kù)存水平已經(jīng)在合理范圍之內(nèi)。

　　其次，政策限制了地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的深度。如果經(jīng)濟(jì)持續(xù)在低位盤整或者出現(xiàn)惡化的跡象則政府將有空間繼續(xù)出臺(tái)政策刺激經(jīng)濟(jì)，其中比較重要的政策仍然是降利率或存款準(zhǔn)備金率、放松二手房限制以及購(gòu)房及開(kāi)發(fā)商稅費(fèi)的下降等；另外，為了拉動(dòng)投資的回升，政府還可以使用拓寬開(kāi)發(fā)商融資渠道，增加土地供應(yīng)等推動(dòng)政策。所以在經(jīng)濟(jì)不明朗之前，房地產(chǎn)將會(huì)獲得政府政策的保駕護(hù)航。而從我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)本身的情況來(lái)看，潛在需求較大是中國(guó)地產(chǎn)業(yè)最大的基本面。

　　

　　對(duì)地產(chǎn)股進(jìn)行中長(zhǎng)期配置

　　毫無(wú)疑問(wèn)，地產(chǎn)業(yè)如果成功反轉(zhuǎn)，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的意義是相當(dāng)深遠(yuǎn)的。從現(xiàn)在商品房成交持續(xù)活躍的情況來(lái)看，地產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)走出低谷的機(jī)率越來(lái)越大。當(dāng)然，基于美國(guó)當(dāng)年的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)濟(jì)重新啟動(dòng)可能是一個(gè)相對(duì)漫長(zhǎng)的過(guò)程。

　　當(dāng)然，我們更為關(guān)注的是，地產(chǎn)業(yè)反轉(zhuǎn)對(duì)于股市會(huì)有怎樣的影響。我們注意到，在以上美國(guó)的案例中，房地產(chǎn)股票、金融類股票的表現(xiàn)始終領(lǐng)先大盤，這點(diǎn)對(duì)我們資產(chǎn)配置是有重要啟示的。

　　另外我們還可以參考香港房地產(chǎn)周期過(guò)程中地產(chǎn)股的運(yùn)行情況。我們注意到，地產(chǎn)業(yè)從低谷走向高潮一般會(huì)持續(xù)三至五年左右，在這個(gè)過(guò)程中龍頭地產(chǎn)股股價(jià)累計(jì)漲幅一般會(huì)在10倍左右。比如，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在上世紀(jì)80年代后期的地產(chǎn)牛市中，股價(jià)從1984年7月31日最低的1.18港元（向前復(fù)權(quán)價(jià)，下同）上漲至1987年8月的13.72港元，三年間股價(jià)漲幅達(dá)到1062%；在90年代初的地產(chǎn)循環(huán)中，股價(jià)從1989年6月的6港元，上漲至1994年1月的52元，四年半時(shí)間股價(jià)漲幅達(dá)到766%。

　　基于地產(chǎn)業(yè)反轉(zhuǎn)機(jī)率較大這樣一個(gè)前提，筆者認(rèn)為，投資者可以考驗(yàn)對(duì)地產(chǎn)股進(jìn)行中長(zhǎng)期的配置。從目前地產(chǎn)股指數(shù)的情況來(lái)看，其漲幅已經(jīng)接近150%。這一方面說(shuō)明，市場(chǎng)已經(jīng)提前反應(yīng)了地產(chǎn)業(yè)反轉(zhuǎn)這樣一個(gè)事件；另一方面，從地產(chǎn)業(yè)反轉(zhuǎn)最終會(huì)導(dǎo)致地產(chǎn)股平均上漲7至10倍這樣一個(gè)幅度來(lái)看，地產(chǎn)股投資遠(yuǎn)未結(jié)束。已經(jīng)持有地產(chǎn)股的投資者可以考慮在未來(lái)幾年中長(zhǎng)期持有，尚未介入地產(chǎn)股投資的投資者，可以考慮在地產(chǎn)股回落的過(guò)程中，逐步吸納，然后中長(zhǎng)期持有。

　　具體投資品種而言，筆者認(rèn)為要注意兩個(gè)方面：一是要選擇龍頭地產(chǎn)股長(zhǎng)期投資；二是在選擇市場(chǎng)方面，可以將目光放寬一些，除A股外，H股、B股市場(chǎng)的地產(chǎn)股也值得投資者關(guān)注，而且其價(jià)格一般還要比A股低30%至50%。

　�。ㄗ髡邽橹凶C投資公司首席分析師）

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