稅種 稅率 納稅階段

　　營業稅 建筑企業按營業額３％；銷售方按銷售額（增值額）５％ 開發階段；銷售階段

　　契稅 按成交價格或市場價格的３％－５％。（首次購買９０平米以下住房契稅統一下調到１％） 開發階段（企業）；銷售階段（房屋購買人）

　　印花稅 建筑業合同的萬分之三；銷售合同的萬分之五。（對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅） 開發階段；銷售階段

　　耕地占用稅 每平方米從 １２．５元（新疆、內蒙等地）到 ４５ 元（上海）不等 開發階段

　　土地增值稅 超額累進稅率；按增值額占扣除項目金額的比例，３０％－６０％不等。（對個人銷售住房暫免征收土地增值稅） 銷售階段

　　企業所得稅 按所得額的２５％征收 銷售環節

　　個人所得稅 ２０％ 銷售環節

　　地方附加稅 城市建設維護稅稅率按所在地區１％－７％；教育費附加為營業稅額的３％ 銷售環節

　　城鎮土地使用稅 大城市１．５元至３０元；中等城市 １．２元至 ２４ 元；小城市０．９元至１８元；縣城、建制鎮、工礦區 ０．６ 元至 １２元。 開發階段；保有階段

　　房產稅 按房產余值的，為應納稅額的１．２％；按租金收入的，為１２％。 保有階段

　　城市房地產稅 城市房地產稅依標準房價按年計征，為 １．２％；城市房地產稅依標準地價按年計征，為 １．８％；城市房地產稅依標準房地價合并按年計征，為 １．８％；城市房地產稅依標準房地租價按年計征，為１８％。 保有階段

　　房地產稅一覽表

　　□本報記者 徐暢

　　

　　業內人士表示，房地產稅制應改變目前“重流通，輕保有”的格局，使稅收真正起到長期調控的穩定器作用。

　　資料顯示，房地產業在開發和銷售環節的總稅收相當總成本的26%左右。而在目前房地產的開發、銷售和保有三個階段的11大稅種中，開發、銷售階段稅負較重，而保有階段的比重較輕，不僅增加了房地產開發的資金風險，而且未能有效反映社會財富格局的變化。

　　三大環節十一個稅種

　　房地產的稅收一般按開發、銷售和保有三個階段來劃分，但在具體稅制設置上，上海易居研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，現在房地產稅制不是很合理，稅種太多，同時結構不太均衡，具體表現在流轉環節多而持有環節少。

　　在房地產的開發和銷售環節，主要涉及的稅收種類包括營業稅、契稅、印花稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、企業所得稅、地方附加稅、個人所得稅等。在保有環節，房地產的實際占用者或使用人主要負擔城鎮土地使用稅、房產稅和城市房地產稅。

　　根據全國工商聯房地產商會REICO工作室對9大城市房地產業開發項目抽樣調查報告顯示，全部開發環節和銷售環節的總稅收相當于總成本的比例為26.06%。如果將稅收和總成本算作開發企業的總支出，則開發環節和銷售環節的總稅收占到了開發企業總支出的19.06%。從銷售收入角度分析，則總稅收占到了開發企業總銷售收入的14.21%。

　　稅制變革勢在必行

　　國稅總局相關人士在一次研討會上表示，要發揮稅收在房地產調控中長期性的自動穩定器作用。然而，在我國，房地產交易環節數稅并課，持有環節卻寥寥無幾。房地產稅收形成了“重流通，輕保有”的格局，遠未起到自動穩定器的作用。

　　首先，交易環節稅收的稅率相對較高。土地增值稅30%－60%的超率累進稅率與其他國家相比屬較高水平。持有房產時繳納的房產稅稅率僅為1.2%，與營業稅和所得稅的稅率差距也較大。其次，由于是數稅并課，各種稅收的性質和課稅對象不同，導致的綜合稅負較高。例如，土地增值稅針對的是房地產轉讓時發生的增值，營業稅調節的是經營收入，這其中就有重復的部分。

　　此外，現行的房地產稅源結構目前多集中在一級市場，但是土地資源是有限的。建設部政策研究中心副主任秦虹此前表示，我國國有土地出讓實行的是土地出讓金一次性交清的方式，為房價的上漲埋下了隱患。而且國有土地的無限制出讓與城市規劃的薄弱相互作用，對城市的長遠發展不利。

　　REICO報告認為，房地產業的稅收集中在開發和交易環節，雖然大大增加了當期的政府可用財力，但是將未來年限的土地租金和稅收一次收取，卻大大降低了政府未來的收入可能性。對于房地產業的整體發展而言，稅收集中在開發和銷售環節征繳的特點不僅使得房地產開發企業面臨巨大的潛在金融風險，而且支出資金的補償還面臨著市場風險。

　　而個人所得稅加房產稅不足10%，未能有效反映社會財富格局的變化。 楊紅旭建議，應該在房屋的保有階段增加稅負，以降低投機和投資需求，增加市場供給，促進房地產資源的合理分配。雖然目前在持有環節征收可能會加劇市場的低迷，但改革是必須推進下去的。

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