全景網3月9日訊 萬科（000002）今天公布了2008年度報告，公司08年實現營業收入409.9億元，同比上升15.4%，凈利潤40.3億元，同比下降16.7%。實現結算面積451.4萬平方米，結算收入404.9億元，同比分別上升14.6%和15.1%。根據同日公布的董事會決議，公司2008年度利潤分配方案為每10股派息0.5元。

　　2008年，萬科銷售業績同比2007年的高位有所下降，全年銷售面積557萬平方米，銷售金額478.7億元，分別比07年減少9.2%和8.6%。但萬科的市場占有率繼續提升，占全國住宅市場的份額提高到2.34%。由于08年東部地區和重點城市的住宅市場調整幅度更大，萬科在其進入的主要城市，市場份額提升更為明顯，在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮江、鞍山等九個城市，萬科的市場占有率排名首位。

　　率先調價造就九城冠軍

　　2007年底，萬科董事會主席王石偶爾談及萬科對市場形勢的判斷，認為當時市場存在過熱現象，行業將經歷一個理性回歸的過程。這一觀點被渲染為“拐點論”，引發了業內極為尖銳的質疑和空前激烈的爭論。與此同時，萬科從珠三角開始，已在多個城市率先對價格做出調整。

　　隨著2008年行業進入全面調整，這一爭論已變得不再重要。而萬科從2007年四季度開始，銷售明顯跑贏大市；在進入的主要城市，市場份額都出現了較大幅度的增長。2008年，萬科的市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鞍山和鎮江等9個城市排名首位。在杭州、蘇州、無錫、東莞、珠海等5個城市排名第2位；在中山、成都兩個城市排名第三位。

　　房地產市場進入調整期，這是一個2008年行業逐漸達成的共識。而萬科早在2007年10月就開始做出了反應。但略顯尷尬的是，或許正是這個顯得有些超前的決定，導致了萬科2008年銷售額同比出現下降。

　　2007年萬科銷售金額523.6億元，比2006年增長了146.6%，遠遠超過市場年初的預期，甚至也超過了萬科原定2006－2008三年快速增長計劃設定的2008年銷售目標。尤其在市場總體已經出現交易縮量的2007年四季度，萬科銷售金額高達155.6億元，這顯然與萬科率先調整定價策略存在一定關系。但這也使得萬科在計算2008年銷售同比增長率時，必須面對一個龐大的上年基數。

　　如果萬科的調價策略推遲兩個月實施， 2007年的一些銷售很可能推遲到2008年實現，這樣萬科2008年銷售額將仍能體現增長。但對于企業而言時機是寶貴的，早一天做出正確的決定，可能遠比一個平滑的年度增長曲線更為重要。

　　審慎的財務處理

　　審慎的財務處理是萬科年報的一大特色。和2007年相比，萬科2008年的營業收入有所上升，但凈利潤出現下降，主要原因之一是公司對13個可能存在風險的項目計提了12.3億元的存貨跌價準備，考慮到遞延所得稅因素后，這部分存貨跌價準備對萬科稅后凈利潤的影響為9.2億元，對歸屬于母公司所有者的凈利潤的影響為8.9億元。而公司08年的凈利潤較2007年減少8.1億元，因此如果不考慮存貨跌價準備的影響，公司08年的凈利潤實際比07年略有增長。

　　2007年土地市場情緒頗為亢奮，地價漲幅遠遠超過房價漲幅，甚至出現“面粉貴過面包”的不正常情況，尤其在2007年下半年，房地產企業通過公開市場購入的幾乎任何一塊土地都是高價地。2007年底市場開始進入調整期，之后隨著房價的大幅回調，一些項目開始面臨虧損的風險。

　　相對來說，萬科對市場的過熱有所警惕，在2007年中期報告和三季度報告中兩次提出預警。因而其以高價獲得的項目數量，占公司全部項目的比例較為有限。但基于謹慎的財務策略，萬科從08年三季度起，在行業內率先開始對存在風險的項目計提跌價準備。

　　萬科董事會主席王石坦言，上述跌價準備的計提雖然基于審慎的財務策略，但也部分反映了公司在這些項目的獲取中，拿地成本偏高。在07年的牛市氛圍下，萬科盡管對市場方向做出了正確的總體判斷，但在具體項目的獲取過程中，仍一定程度上受到了市場氣氛的影響。

　　王石表示，萬科管理層對此并不回避。未來公司會進一步完善投資管理體系，整合投資分析工具和方法，兼顧效益和風險，切實提高投資質量。

　　對于已經計提存貨跌價準備的項目，萬科總裁郁亮表示公司會組織集團的專業力量進行集中攻堅，通過精耕細作，深入研究客戶需求、提高產品價值創造等方式，增加項目的盈利能力。

　　穩健的經營策略

　　公司總裁郁亮表示，過去一年中，鑒于住房成交量的大幅萎縮，以及市場復雜性和不確定性的顯著提高，萬科決定不刻意追求短期內的規模增長，而首先確保經營的穩健性和財務的安全性。在經營上公司繼續貫徹“現金為王”的策略，一方面采取各種策略積極促進銷售，另一方面，根據銷售進度對新項目的開發節奏做出調整，將存貨規模控制在合理的范圍內。

　　2008年萬科在資金使用上堅持“量入為出”的原則，全年經營性現金流基本持平，在調整期內，這是一個值得欣喜的成果。截至2008年底，萬科凈負債率為33.1%，較中期進一步下降4.1個百分點，遠低于行業普遍狀況；公司持有貨幣資金199.8億元，較年初時增加17.2%，足以覆蓋全部短期借款與一年內到期的長期負債（此兩類負債年底合計178.7億元）。在行業資金整體緊張的背景下，萬科的財務穩健性得到了良好體現。

　　同時，萬科在存貨上堅持“量出為入”的原則。08年中期和三季度時萬科根據市場情況，兩次下調項目開發面積，全年的新開工面積由年初計劃的848萬平方米調整為570萬平方米左右，竣工面積由年初計劃的689萬平方米調整為586萬平方米。公司實際完成新開工面積523.3萬平方米，完成竣工面積529.4萬平方米，全年的開發面積與銷售面積基本匹配，存貨規模控制達到了預期的目標。

　　2008年年末萬科的各類存貨中，現房庫存78.9億元，占比9.2%，僅相當于萬科兩個月的銷售量，其中80％庫存時間尚不足一年；再建開發產品438.3億元，占比51.0%，其中346.4萬平方米已經售出，合同金額為273.4億元；此外即為341.3億元的擬開發產品，占比39.7%。這是一個非常理想的存貨結構。

　　郁亮表示，09年萬科將堅持開發節奏和銷售節奏相匹配、產品類型與市場需求相匹配的原則，加強對項目新開工、新開盤的管理，確保產品適銷對路。預計09年開工面積計劃約403萬平方米，竣工面積619萬平方米。當然，一旦市場銷售呈現好轉跡象，公司可以隨時增加新的開工面積。

　　回顧與展望

　　盡管過去一年的行業調整給眾多開發企業都帶來了巨大的經營壓力，但萬科更愿意從另一個角度看待2008年。王石認為，某種程度上說，萬科應該感謝市場調整的到來。因為正是這一次調整，讓萬科冷靜下來進行反思和自我完善。

　　回顧這一輪調整，王石表示，盡管萬科在行業宏觀趨勢上做出了基本正確的判斷，但在牛市的大環境中，過于舒適的環境使萬科在經營細節上也暴露出諸多不足，一些專業能力表現甚至出現了下滑的跡象。這已經成為2009年萬科面臨的最大挑戰之一。

　　基于這一考慮，萬科2009年的目標是：一方面在確保經營安全的同時，力爭促進業績增長；另一方面，公司將重新審視在牛市氛圍下暴露的不足，盡最大努力提高專業能力，提升組織效能，推進技術創新，奠定長遠發展基礎，實現從“規模速度型”增長到“質量效益型”增長的轉變。

　　郁亮表示，2009年萬科將從“規模速度型”的增長轉向“質量效益型”的增長，更為關注經營質量，更重視為股東創造收益的能力。

　　郁亮表示，2009年公司發展策略的重點方向之一是提升產品的市場競爭力，而產品的市場競爭力涵蓋了開發過程中客戶定位、產品設計、市場營銷、工程質量、成本管理等各項核心業務能力。公司將對現有的產品分類、客戶細分進行調整和充實。客戶研究的重點不僅僅局限于了解客戶目前的需求，還包括充分挖掘客戶未來和潛在的需求，以確保公司的客戶研究能力始終處于領先水平，確保公司的客戶定位具有高度的創新能力和前瞻性。此外，公司在設計創新、標準化、工廠化、精裝修、技術研發等多個方面，將繼續保持和發揚在產品設計上的傳統優勢。

　　郁亮補充說，2009年，行業資金整體緊張的局面不會改變，市場調整在帶來挑戰的同時，也為企業以相對較優的價格獲取未來發展所需的資源創造了有利的條件。公司于09年將進一步拓展融資渠道，并在條件許可的情況下考慮進行一次股權融資。不過他同時也強調，在此問題上公司將高度謹慎，只有在獲得廣大股東認同的前提下，股權融資才能提上議事日程；此外公司在融資的時機、規模、方式上也會盡一切努力，避免融資本身可能對證券市場造成重大不利影響，同時確保融資將為股東帶來盈利增長。（全景網）

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