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　　保利2008年新增項目12個，均以出讓底價獲得，土地成本1031元平方米，比2007年下降55.56%

　　理財周報記者 王熙上/文

　　位于環市東的保利中環廣場去年年底曾以“開盤成交5.7億元”成功刷新廣州市中心豪宅盤單日成交紀錄。今年2月21日，其南區樓王G棟正式發售，銷售均價為19500元/平米，當天入場人數超過700人，搶購120套單位。

　　2月24日，理財周報記者走訪了中環廣場，銷售代表何小姐介紹：“小三房已售畢，兩房還有3套，其中新樓盤G棟僅剩一套，舊樓盤E棟剩兩套。”而截至記者發稿時，經向保利地產方面咨詢，得到的答復是“120套單位全部售罄。”

　　保利樓盤“有價有市”底氣何在？由于背靠大股東保利集團，保利地產經常能在中心城市的核心地段以劃算的價格拿到優質地塊，使公司具備良好的成本優勢，這種資源優勢是其他房地產公司無法比擬也不可復制的。

　　低廉底價拿地

　　查閱公司過往的拿地記錄不難發現，保利地產(600048.SH)拿地的方式多種多樣，除了參加“招拍掛”等公開轉讓方式，還經常通過合作開發、協議轉讓方式獲得不少優質開發項目。

　　公司2008年年報顯示，保利地產2008年新拓展項目12個，新增土地儲備594萬平方米，截至2008年底土地儲備數比上年同期凈增189萬平方米。這些項目均以出讓底價獲得，平均土地成本1031元/平方米，比2007年2320元/平方米的新增土地成本下降55.56%。

　　與低廉的拿地成本相對應的則是售價的大幅提升。保利地產2008年結算均價為7846元/平方米，相比2007年結算均價6735元/平方米提高16.5%。

　　2009年業績已鎖定65%

　　盡管2008年業績亮麗，保利地產董秘岳勇堅仍不敢過于樂觀，他告訴記者，公司已將2009年戰略調整為“強化管理、降本增效、嚴控風險、把握機遇”。

　　岳勇堅表示，“防范風險方面，公司年內將謹慎開發商業地產，產品以普通住宅為主，并且開發區域盡量選擇在城市中心，避免郊區地段。”

　　事實上，市場對保利地產2009年業績普遍表示樂觀。由于公司報告期內已售未結轉面積173.99萬平方米，金額計138.85億元，加上2009年1月份銷售金額13.76億元，到目前為止，總可結轉金額為152.61億元，這一數據已達到券商對公司2009年結算收入預測的近65%。

　　土地儲備方面，截至2008年12月31日，保利地產共有在建擬建項目68個，總建筑面積為2234萬平方米，權益可結轉資源面積為1828萬平方米。

　　海通證券帥虎認為，行業見底最樂觀預期是在2010年年中后，龐大的土地儲備將對保利地產的經營產生一定壓力。

　　針對行業內的這一擔憂，岳勇堅回應道：“公司土地儲備實際上就1300萬-1400萬平方米，去年公司消耗的土地是456萬平方米，照這樣的速度大概能維持三年時間，而房地產的一個周轉期正好是三年，所以這么大的土地儲備和公司規模和發展速度是匹配的。”

　　80億定向增發降低負債率

　　值得注意的是，保利地產2008年資產負債率70.8%，同比上升2.2個百分點；凈負債率109%，上升50.7個百分點，處于行業高位。

　　“我認為短期公司償債壓力不大。弱市中公司選擇加快銷售結轉同時也保持一定的銷售速度，”岳勇堅表示，“同時公司在負債結構上進行調整，短期借款和一年內到期的非流動負債占總金融機構借款的比例從上年的25.66%降至19.08%，此舉充分緩解了公司短期還款壓力。”

　　此外，大多數券商和機構看好保利近期公布的定向增發80億計劃，認為此舉有利于降低公司的負債率。

　　“如果增發成功公司資產負債率將從70.8%下降到64.7%，這將有效地降低財務風險。”參與了保利地產定向增發機構調研活動的長江證券房地產行業研究員蘇雪晶表示，“同時公司的三項費用比例在不斷地下降，內部管理效率不斷提升的保利值得滿足其融資需求。”

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