副總裁黃俊燦：最近我們一直在聯系幾家券商做再融資方案。融資將是金地今年的重要戰略問題

　　理財周報研究員 江勛 記者 林坤明/文

　　2月25日，整日，深圳福強路，金地集團(600383.SH)總部六樓會議室，各路人馬匯聚穿梭。

　　對負債率73%(三季報)的金地來說，剛從一場險象環生的資金鏈大戰中成功殺出一條血路，新一輪的大戰又風雨欲來。金地準備好了嗎？

　　“這是關鍵時刻”

　　“據我所知，不只保利，基本上所有大開發商都在籌備再融資的事情，”金地集團高級副總裁、財務總監黃俊燦語速加快，“最近我們一直在聯系幾家券商做再融資方案，至于是增發還是發行債券，現在還沒定，但我們一定會爭取盡快。”

　　連日來，中信證券率領一群機構對“招保萬金”展開火速調研。25日上午，到金地。下午，金地各地項目一把手齊聚深圳總部，商討2009年計劃。26日上午，公司高層將聽取哈繼銘的報告。26日下午開始，金地將在東莞連開三天封閉會議。一切很緊，徐家俊說：“現在正是地產的關鍵時刻。地產這兩個月正在回暖，形勢復雜多變，我們要確定2009年的策略”。

　　是日，理財周報記者來到深圳寶安龍華“金地？梅隴鎮”， 經過馬拉松式的銷售和降價，4400多個單位進入三四百套掃尾階段。“近幾周很好，每周成交在60套左右。”一位售樓小姐說。

　　她透露，梅隴鎮項目曾賣過毛坯房16000元/平方米的最高價，目前已降至10500-12000元/平方米，不過此前最低谷曾低至9000多元/平米。“上個月還上調了幾百元，過段時間可能還要漲。”

　　金地的“犯錯”問題與路線

　　2008年，金地實現銷售收入114億，同比增長17%，已超出不少分析師們預期。在四大地產商中，其2008年銷售目標的完成比例也是屬于領先。“和萬科一樣，金地犯了些錯，但能認，能果斷的壯士斷腕，使它能熬過低谷，這是金地成熟的表現。”北京一家知名券商地產分析師說。

　　金地的降價回款的兇狠程度不亞于萬科。如天津金地格林世界降價達到41%的幅度。而梅隴鎮項目不惜與附近上塘道項目綜合建安成本倒掛，把單價從最高16000殺到低于萬元。

　　金地在2008年的大甩賣系于2007年過于一著不慎，豪擲161億元，拿回504萬平米土地，但樓面地價3203.35元/平米，高于招商的2638.18元/平米和保利的2660.04元/平米。盡管2007年9月，金地踩住急剎車，但不久，其拿地策略招仍然致不少分析師批評。

　　“這純粹是事后諸葛亮，為什么剛開始拿地的時候他們不說呢？”一位與金地關系密切的人士評論說。這的確像是一個歷史遺留問題。“如果股改能提前一年完成，就能及時再融資，整個節奏就沒問題。”

　　中金公司的白宏煒認為，金地和萬科相似，“股權太分散，決定了一定要快速滾動開發。”換言之，它們都不能依靠的大股東支持。

　　也正因為股權分散，金地股改方案直到2006年下半年通過，極大的牽制了其擴張發力，直到2007年5月再融資才獲批，但2006年金地已經確立快速滾動開發戰略，故不得不在2007年追漲拿地，從而使得金地結算面積增速自2006年明顯落后于萬科和保利。

　　實際上金地業績對結算面積的依賴度非常大。對招保萬金2002-2007年利潤增長結構的分析初步表明了四大地產商的不同策略：

　　招商致力于拓展毛利空間，這與其自有物業及良好先天土地資源有關。金地、萬科、保利都奉行快速滾動開發，其中保利最為激進，結算面積增長異常快，毛利穩定增長，主要走低成本的核心資源模式；而萬科在速度、毛利之間較好的均衡，金地則是快速滾動，但毛利差強人意，“原因是我們走設計和品質路線，成本是比較高的。”徐家俊說。

　　“金地的應變能力和快速滾動開發能力已經很強了，接下來我們要看的方向就是，金地怎么在既兼顧高品質的前提下，也能更好的提高毛利率。”前述北京券商分析人士說。

　　2009年金地去向何處

　　時入2009年，諸事有變，萬科介入大沙坦地塊做商業地產，修建利潤蓄水池，招商地產開始加快項目周期，保利在加緊往二三線城市滲透。新一輪周期擴張已經逼近。而黃俊燦這樣定義金地：“仍舊在三個區域+三個城市中深挖，不會再去新地方，也不會去三線城市。”

　　“不會隨便漲價，有些地產商開始捂盤惜售，金地不會，2009年仍然執行薄利多銷、加快銷售。”徐家俊相當肯定。“捂盤的都是不太成熟的開發商。”金地的規模、品質和長三角地區的先發優勢是明顯的。不過，金地仍面臨三個問題：

　　其一，2007高價地項目將陸續進入消化，粗略計算毛利將拉低3-4個百分點，“這一塊我們年報會有計提，但是金額不大。”黃俊燦說。據知情人士向本報透露，金地2008年在售面積均價9000多，因此2009年均價上1萬應非難題，故并非所有2007年土地都是虧損。

　　其二，金地雖據有約1200萬平方土地儲備，但仍欠缺戰略資源。在北京、寧波，項目銷售已近尾聲，上海區域儲備存量也不多了，深圳地區資源也較少，公司應有意向在這四地尋獵。

　　其三就是資金問題。金地透露2009年金地計劃開工面積和銷售量與2008年有所增長。而2008年金地實際開工面積應遠不到200萬平方，若按照開工面積150萬平方，而每平方約3000元的建設成本計算，則須支出45億，1月份西安拿地支出15億，加上三季報中的一年到期的長期借款、短期借款和大約6億的未付地款，則2009年大約需要支出128.5億。

　　而根據公司三季報賬面資金約80億，加上10月到2月的銷售回款約50億，金地尚有到預售狀態的期房和已竣工的現房60-70萬平方，若按照10萬平方/月的消化速度，則在三季度前可大體消化完畢，按照當前的平均售價，這將形成約60億左右的回籠資金。三季度前的可支配現金大約190億。

　　二者相減，則粗略計算三季度以前的理論剩余資金只有61.5億。那么，以這61.5億資金去支持運營和拿地仍顯得有些緊張。當然，金地后續的推貨速度和數量，尤其是三四季度的銷售回款沒有納入到計算中，這是未知變量。但是，對金地來說，2009年再融資是重大戰略問題。這將決定金地能否進一步改善周期，在新一輪競爭中站在前面。

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