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　　資金實力是萬科最大的優勢，其在2009年所面對的行業并購機會給市場帶來了無限的期待

　　理財周報記者 劉昊/文

　　萬科已經成為“快公司”

　　萬科就是萬科，任何一家公司都不能替代它。

　　在采訪完諸多地產分析師及萬科公司的相關人士之后，理財周報發現分析師們言必稱“萬科確有其價值邏輯”。

　　記者最大的認識是，萬科不僅是一家體積龐大和流程縝密的公司，更在于它是房地產業的“快公司”——快銷售和快現金回籠。

　　沉寂的房地產業終于出現了一個銷售“奇跡”：2月20日，地產龍頭萬科在深圳的樓盤萬科金域華府剛剛推出的1期二批單位在開盤當日200多套房即告售罄，這種現象自2007年11月以來還是首次在深圳發生。

　　來自萬科的運營數據顯示，該公司今年1月實現銷售面積28.6萬平米，銷售金額21.9億元，分別同比增長24%和19%，這也是自2008年5月以來首次單月的銷售金額出現同比增長。萬科華東區域某人士告訴理財周報記者：“公司最近的銷售情況很好，各個分公司的銷售業績都出現了20%左右的同比增長。”

　　此外，有機構測算萬科在2009年有大約200億元的資金可以供其并購，這筆錢也是萬科未來最大的想象空間。

　　873.76億庫存

　　“2009年依然是消化庫存的一年”，國海證券房地產研究員趙鐸如此判斷。

　　他所擔心的是萬科的庫存：2008年三季報顯示萬科的庫存高達873.76億元，位居A股房地產公司之首。

　　不過，WIND資訊顯示萬科三季度末手中的貨幣資金高達199.42億元，貨幣資金與庫存之比為0.23，在存貨價值超過50億元的A股地產公司中處于平均水平。萬聯證券研發中心副總經理黃鵬認為“萬科的財務還是比較穩的”。

　　高庫存所帶來存貨計提減值才是一個比較大的威脅。2008年三季度，萬科已對天津、南京、福州及北京等5個項目計提了5.35億元存貨跌價準備。

　　根據渤海證券房地產研究員周戶的測算，2008年四季度萬科將進一步計提存貨跌價減值準備2.24億元，進一步估算全年稅后凈利潤減少5.69億元，占當年預測凈利潤的10.87%。

　　萬科在專門為理財周報發來的信函中透露，874億元存貨中的現房庫存僅50.1億元，約占5.7%，而擬開發土地占存貨的比例約1/3。“這體現出萬科快速開發快速銷售的特點。”黃鵬表示。

　　萬科也坦言：“萬科非常重視對存貨規模的控制，公司去年兩次下調開工計劃就在于使新項目的開發節奏與市場銷售進度相匹配”。

　　業績增速下降難免

　　萬科2008年銷售面積及金額分別同比下降9.2%和8.6%，而全國房地產市場2008年1月-11月銷售面積和銷售金額分別下跌18.8%和20.6%。2008年萬科全部住宅銷售均價8594元/平米，與2007年基本持平，遠好于全國銷售均價約10%的下降幅度。

　　不過，伴隨著銷量的回暖，萬科1月銷售均價同比下降5%，這和公司降價策略和主推中價、中小戶型房有關，這或許意味著萬科未來毛利率將有明顯下降。

　　此外，據周戶測算萬科2008年房地產業務銷售收入為478.7億元，2007年項目已售未結算金額238.1億元，二者合計為2008年預計結算收入的1.4倍，可為2009年貢獻約206.3億元已售未結算金額，33.86%的2009年結算收入已基本鎖定。

　　最大的不確定因素在于房地產成交回暖能否持續。“去年12月份成交增幅最大，而今年1月份和2月份都出現了環比的下滑，所以目前還不能判斷房地產就此復蘇”，黃鵬表示。

　　“萬科已經基本完成了全國布局，其在珠三角、長三角和環渤海經濟圈的項目合計占到了總量的八成左右，因此全范圍內任何一個地方出了問題都會使萬科受到一定影響。”趙鐸認為，萬科在2009年的經營不會有什么問題，只是增速下滑的可能性會比較大。

　　戰略性減速

　　2008年萬科拿地明顯變得節制，甚至幾個月“零進賬”。全年萬科新增土地儲備743萬平米，權益總建面546萬平米，新增土儲平均樓面地價2054元/平米，較2007年下降了42.6%。其中超過80%都通過合作的方式獲得。萬科稱，以并購或合作方式獲取項目具有一定的成本優勢，且付款方式較為靈活。

　　“大公司會以非常低廉的價格收購那些瀕死小公司的土地甚至樓盤，之后低價出手快速獲利”，一位私募基人士表示。某構人士私下里也表示：“萬科前段時間率先降價一個心照不宣的理由就是要拖垮其他地產公司，但出乎他們意料的是，目前死掉的公司還不是很多。”

　　耐人尋味的是萬科的表態：“鑒于市場的不確定性仍然很大，萬科在項目獲取上會采取審慎的態度，但對于合作條件優厚的項目仍然會予以重點關注。”

　　據周戶測算，2009年萬科將至少有200億元資金可以用于資源整合。“2010年經濟的恢復必將帶來2009年整合資源的巨大升值，為2011年盈利能力提高埋下伏筆。”

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