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價(jià)還高量仍少 北京樓市靜待“看誰(shuí)的價(jià)格更低”
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自去年初“做秀式假摔”和近一年僵持、低迷、交易量下滑后，2009年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)顯得更加關(guān)鍵。實(shí)際上，無(wú)論開(kāi)發(fā)商承認(rèn)與否，政府和專(zhuān)家都已一致認(rèn)為2008年北京房?jī)r(jià)并沒(méi)有大幅下跌，而2009年下調(diào)趨勢(shì)將非常明顯。但是，如何把握整個(gè)北京房地產(chǎn)業(yè)下調(diào)趨勢(shì)，卻值得研究。為此，記者多角度多方位調(diào)查采訪，以求對(duì)該問(wèn)題的求解提供一個(gè)視角。
開(kāi)發(fā)商“特價(jià)房”促銷(xiāo)
“特價(jià)房是70平方米一套，70萬(wàn)元，平均為10000元/平方米。”萬(wàn)年花城位于北京西南三環(huán)邊，售樓小姐向以購(gòu)房者身份詢(xún)價(jià)的記者表示，該樓盤(pán)非特價(jià)房?jī)r(jià)格均價(jià)為12000元/平方米，即使一次性付款，也無(wú)過(guò)多折扣或優(yōu)惠。記者粗算，如此一來(lái)，上述特價(jià)房?jī)r(jià)格較非特價(jià)房?jī)r(jià)格下調(diào)了超過(guò)16%。
無(wú)獨(dú)有偶，位置較萬(wàn)年花城更近市中心的CUV精裝公寓項(xiàng)目給記者發(fā)短信稱(chēng)：“歲末真情回饋，推出63-93平米特惠戶(hù)型，震撼起價(jià)8999元/平米。”這較春節(jié)前一周記者實(shí)地調(diào)查時(shí)13000元/平方米的報(bào)價(jià)，足足下調(diào)了近4000元/平方米，價(jià)格跌幅高達(dá)30.8%。
記者曾以購(gòu)房者身份實(shí)地調(diào)查了北京“學(xué)院派”、“西城晶華”、“UHN國(guó)際村”、“裘馬都”、“華美橡樹(shù)嶺”等十幾處樓盤(pán)。歸納起來(lái)，北京開(kāi)發(fā)商整體上仍在“死扛”，有很多開(kāi)發(fā)商是以“特價(jià)房”促銷(xiāo)方式尋底問(wèn)價(jià)，鮮有開(kāi)發(fā)商降價(jià)一步到位，而這導(dǎo)致北京樓市觀望氣氛仍然濃重。
“北京房?jī)r(jià)在降，但實(shí)際幅度并不是很大，可以說(shuō)還沒(méi)到位。”家住北京城西石景山附近的王志遠(yuǎn)先生告訴記者，他確有買(mǎi)房的打算，“但感覺(jué)開(kāi)發(fā)商還在觀望，所以自己還想再等等。”
北京市統(tǒng)計(jì)局1月21日公布2008年北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況時(shí)稱(chēng)，2008年全年北京商品房銷(xiāo)售面積1335.4萬(wàn)平方米，比2007年下降了38.6%。但是房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)明顯下滑，比2007年上漲9.5%，漲幅回落了1.9個(gè)百分點(diǎn)。
記者此前了解到，就在王先生家所在區(qū)域，2008年12月14日，石景山區(qū)的遠(yuǎn)洋·沁山水低價(jià)入市，因11000元/平方米的區(qū)域低價(jià)而受追捧，出現(xiàn)了難得一見(jiàn)的排隊(duì)現(xiàn)象。
“項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前，開(kāi)發(fā)商向我們以往住戶(hù)做了市場(chǎng)調(diào)研。”記者的一位朋友、遠(yuǎn)洋山水前期住戶(hù)徐先生告訴記者，當(dāng)時(shí)前期遠(yuǎn)洋山水二手房的價(jià)格在12000元/平方米左右，而開(kāi)發(fā)商將開(kāi)盤(pán)價(jià)直接定到11000元/平方米，所以“大家都比較認(rèn)可。”
“東南西北中，北京各個(gè)方位的房?jī)r(jià)都有在打折降價(jià)的，但幅度卻都很‘尷尬’。”中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟指出，是一步降到位，還是鈍刀子割肉慢慢降價(jià)，對(duì)于北京開(kāi)發(fā)商而言各不相同，而從2008年不同項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整實(shí)踐的實(shí)際效果來(lái)看，一步降到位最有效。
對(duì)此，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任、前央行副行長(zhǎng)吳曉靈也曾直言，“房?jī)r(jià)回歸理性是啟動(dòng)正常消費(fèi)的基礎(chǔ)，房產(chǎn)商一步降價(jià)到位是明智的選擇，并建議房地產(chǎn)商要理性地對(duì)待房地產(chǎn)調(diào)控的效果。”
也正是在這種背景下，北京市市長(zhǎng)在工作會(huì)上明確表態(tài)，“房?jī)r(jià)過(guò)高，不救市。”
記者實(shí)地調(diào)查各樓盤(pán)價(jià)格對(duì)比表
單位：元/平方米
樓盤(pán)名稱(chēng) 位置歷史最高價(jià)銷(xiāo)售現(xiàn)價(jià)特價(jià)房二手房現(xiàn)價(jià)
萬(wàn)年花城 西南三環(huán)外邊 16000120001000010000左右
學(xué)院派西北二、三環(huán)之間2500016000無(wú)
西城晶華 西二環(huán)內(nèi)金融街附近5400030000無(wú)30000左右
UHN國(guó)際村 北三環(huán)國(guó)展對(duì)面25000135932000020000以上
裘馬都東三環(huán)外邊 350002400023000左右
華美橡樹(shù)嶺 東五環(huán)、六環(huán)之間20000150001000012000-15000
CUV精裝國(guó)際公寓西南三環(huán)內(nèi) 17000130008999暫無(wú)
萬(wàn)科中糧假日風(fēng)景西四環(huán)142001300080萬(wàn)/70平米一套10000-12000
各項(xiàng)交易數(shù)據(jù)全面下滑
“鈍刀子割肉”式的慢慢降價(jià)造成的不明心理預(yù)期，加之元旦、春節(jié)的影響，北京1月份樓市供需雙降，愈顯低迷完全在意料之中。
“前幾年樓市熱浪滾滾，市場(chǎng)對(duì)于住房交易統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也不太在意，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商們又對(duì)每個(gè)月的交易量、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率等數(shù)據(jù)重新重視起來(lái)。”中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)、搜房控股副總裁黃瑜說(shuō)。
她告訴記者，北京2008年1-11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率同比由19%降至-5.1%，10多年來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這對(duì)北京整個(gè)地產(chǎn)界心理頗有影響。
“與此同時(shí)，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)先行指標(biāo)，北京商品房新開(kāi)工面積和施工面積也雙雙出現(xiàn)下降。”黃瑜分析認(rèn)為，今年北京樓市下行壓力顯而易見(jiàn)。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年1月份北京共成交期房商品住宅5957套，成交面積為571466平米，除去經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房供應(yīng)，京城實(shí)際成交的商品住房為4719套，成交面積為466924平米。同期北京現(xiàn)房商品住宅成交量為1243套，成交面積為154578平米。環(huán)比2008年12月，期房商品住宅成交套數(shù)下降了51.2%，成交面積下降了51.5%；現(xiàn)房商品住宅成交套數(shù)下降了11.3%，成交面積下降了16.2%。
而從記者實(shí)地考察來(lái)看，目前北京樓市人氣很淡。無(wú)論是看盤(pán)人群數(shù)量，還是銷(xiāo)售人員熱情度，都很是“無(wú)精打采”，有些樓盤(pán)銷(xiāo)售人員甚至邊吃早餐邊給記者介紹樓盤(pán)情況，耐心和信心明顯不足。
據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，1月份北京商品住宅成交量大幅下降的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)獲取銷(xiāo)售證的力度也明顯減弱。“今年1月份，北京開(kāi)發(fā)商取證項(xiàng)目共有23個(gè)，環(huán)比去年12月份取證項(xiàng)目個(gè)數(shù)下降了37.8%。其中，預(yù)售部分為住宅的項(xiàng)目個(gè)數(shù)僅為17個(gè)，預(yù)售面積為49.7萬(wàn)平米。從這些數(shù)據(jù)上可以看出，開(kāi)發(fā)商們對(duì)目前的樓市并不看好，取證的愿意和力度明顯下降。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理王英男說(shuō)。
另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，1月份京城實(shí)際開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目數(shù)量?jī)H為10個(gè)，且均為老項(xiàng)目后期開(kāi)盤(pán)，新增供應(yīng)套數(shù)為2832套，新增供應(yīng)面積為26萬(wàn)平米，套均面積為110平米。環(huán)比2008年12月的開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目個(gè)數(shù)下降了68.8%，新增供應(yīng)套數(shù)下降了68.1%，新增供應(yīng)面積下降了58.5%，套均面積減少了26%，小戶(hù)型趨向更加明顯。
“在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊下，大家購(gòu)買(mǎi)欲望都在下降。北京住宅市場(chǎng)在4月、5月也難看到底。”SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹向記者直言。
他分析認(rèn)為，北京住宅市場(chǎng)上存量房在1925萬(wàn)平方米至2250萬(wàn)平方米之間，即使按前者存量來(lái)計(jì)算，北京2008年末住宅存量比2007年上升了61%。“這是今年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力大的第一個(gè)原因。”
再者，“2009年北京市政府供應(yīng)保障性住房用地，折合建筑面積850萬(wàn)平方米，而2008年住宅成交面積僅為809.5萬(wàn)平方米，還不及2009年政府保障房用地的供應(yīng)量，也對(duì)今年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)形成壓力。”潘石屹說(shuō)。
對(duì)此，萬(wàn)通地產(chǎn)老總馮侖一次在接受記者提問(wèn)時(shí)也表示，“和一些市場(chǎng)人士及專(zhuān)家的觀點(diǎn)一樣，住宅市場(chǎng)未來(lái)三年都不大看好。”
商業(yè)地產(chǎn)冷清空置漸顯
值得注意的是，記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，除了大眾關(guān)注的住宅市場(chǎng)低迷不振之外，北京商業(yè)地產(chǎn)也部分顯示出“空置”、“退租”跡象。
“生意似乎不對(duì)這里口味，掙不上錢(qián)，房子租金又高，所以準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓了。”北京西南角三環(huán)新城食尚街經(jīng)營(yíng)東北菜餐館的張老板向記者表示，原本以為這個(gè)小區(qū)有幾萬(wàn)住戶(hù)，人口相當(dāng)密集，生意一定興隆。“可沒(méi)想到，自從去年開(kāi)張以來(lái)，光顧的人一直不多且消費(fèi)量不大。”
記者注意到，近一年時(shí)間里，該小區(qū)經(jīng)營(yíng)餐館的店鋪停業(yè)轉(zhuǎn)讓的已不下5家，另外還有一些更小的店面也“封門(mén)閉戶(hù)”。
需要指出的是，記者在北京CBD朝外區(qū)域調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，有大量空置商鋪正在招商，情況一樣糟糕。
“與住宅市場(chǎng)負(fù)增長(zhǎng)不同，2008年商業(yè)地產(chǎn)竣工面積大幅增長(zhǎng)，加上不斷上升的空置面積，在經(jīng)濟(jì)不景氣的2009年，北京商業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)過(guò)剩。”北京市社科院發(fā)布《北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告（2008年-2009年）》對(duì)此直言不諱。
事實(shí)上，目前包括世邦魏理仕、仲量聯(lián)行等在內(nèi)的知名國(guó)際物業(yè)機(jī)構(gòu)均表示，對(duì)2009年北京商業(yè)地產(chǎn)的前景十分擔(dān)憂。
世邦魏理仕一份調(diào)查報(bào)告顯示，按照原計(jì)劃，北京2008年新增商業(yè)物業(yè)面積大約為600萬(wàn)平方米。但是，全年包括西單大悅城、華貿(mào)購(gòu)物中心、銀泰購(gòu)物中心、三里屯Village等在內(nèi)，全年的新開(kāi)商業(yè)面積不足300萬(wàn)平方米，有近一半商業(yè)物業(yè)推遲開(kāi)業(yè)。
“總的來(lái)說(shuō)，目前北京商業(yè)地產(chǎn)受整個(gè)經(jīng)濟(jì)下滑影響有所顯現(xiàn)，但還不算‘寒冬’。”中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平向上海證券報(bào)表示。
他分析指出，目前北京商業(yè)地產(chǎn)的疲軟主要表示為三個(gè)方面，“一是部分業(yè)態(tài)開(kāi)店步伐方放緩；二是商戶(hù)與開(kāi)發(fā)商物業(yè)談判條件在提高；三是部分商業(yè)項(xiàng)目推遲開(kāi)業(yè)。”
而據(jù)北京國(guó)瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司國(guó)瑞傳媒總經(jīng)理武斌透露，國(guó)瑞城購(gòu)物中心最快要到2009年3月才能開(kāi)業(yè)，而且這是該物業(yè)第三次延期開(kāi)業(yè)。另外，北京中坤投資集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波也表示，其開(kāi)發(fā)的面積高達(dá)24萬(wàn)平方米的大鐘寺國(guó)際廣場(chǎng)將推遲至今年5月份開(kāi)業(yè)。
“由于商業(yè)物業(yè)持續(xù)放量，消費(fèi)市場(chǎng)萎縮、品牌商開(kāi)店放緩，北京一些在建或經(jīng)營(yíng)不佳的購(gòu)物中心可能下調(diào)租金，但具體降幅尚不確定。”世邦魏理仕北京分公司研究部一位專(zhuān)家分析說(shuō)。
王永平則進(jìn)一步表示，就他調(diào)查了解到的情況來(lái)看，今年商業(yè)地產(chǎn)投資熱情會(huì)進(jìn)一步收縮，直接表現(xiàn)在商業(yè)地塊趨近“零交易”。
土地市場(chǎng)依然低迷不振
正如王永平所說(shuō)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，直接涉及土地市場(chǎng)。記者實(shí)地走訪北京市土地儲(chǔ)備中心發(fā)現(xiàn)，交易大廳空蕩蕩，非常冷清。
“1月份北京房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為：住宅用地零成交；商品房成交量回落；取證、開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目少三個(gè)明顯特點(diǎn)。”王英男說(shuō)。
根據(jù)北京市土地儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)顯示，2008年12月京城成交的住宅及含住宅項(xiàng)目用地共僅有5宗，成交面積為73.8萬(wàn)平米。2009年1月，住宅項(xiàng)目用地更出現(xiàn)了零成交。相反，當(dāng)月北京工業(yè)項(xiàng)目用地成交了24宗土地，成交土地面積為55公頃。
事實(shí)上，記者了解到，自12月12日-1月15日期間，北京土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站上沒(méi)有住宅土地進(jìn)行交易，這是繼今年9月份后，北京住宅土地供應(yīng)再現(xiàn)斷檔。而自1月15日以來(lái)，有住宅、商業(yè)、工業(yè)等共7宗地塊，但僅有2塊工業(yè)地塊報(bào)價(jià)，其他5宗均無(wú)人問(wèn)津。王英男據(jù)此分析認(rèn)為，住宅、商業(yè)地塊的冷落，則直接反映了開(kāi)發(fā)商信心不足。
“北京土地交易價(jià)格指數(shù)環(huán)比也在下降，短期內(nèi)土地?zé)o疑在貶值。”全國(guó)土地專(zhuān)家、中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副工程師鄒曉云向上海證券報(bào)表示。對(duì)此，中國(guó)土地價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)專(zhuān)家蔣云峰也在報(bào)告中指出，以去年9-10月北京市成交招拍掛土地為例，基本上都是以底價(jià)成交。
“為了扭轉(zhuǎn)京城土地市場(chǎng)在去年偏冷的狀況，節(jié)后北京市土地儲(chǔ)備中心開(kāi)始推出位于城區(qū)的2宗熱門(mén)地塊，并計(jì)劃通過(guò)此舉促使居住用地交易回暖。”北京市土地儲(chǔ)備中心一位負(fù)責(zé)人表示。
然而，據(jù)記者了解，除去上述2宗熱門(mén)地塊外，為了保證今年政策性住房的及時(shí)供應(yīng)，今年上半年北京土地供應(yīng)將以經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房地塊為主，這對(duì)于低迷的土地交易市場(chǎng)而言，并無(wú)過(guò)多驚喜。
“由于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格仍‘虛高’，所以整個(gè)市場(chǎng)還沒(méi)見(jiàn)底，因此今年北京土地市場(chǎng)難有轉(zhuǎn)機(jī)。”鄒曉云分析說(shuō)。
需要指出的是，北京新近發(fā)出的“托市”新政也對(duì)土地市場(chǎng)刺激有限。
春節(jié)前，北京市建委等部門(mén)聯(lián)合印發(fā)的《貫徹國(guó)辦發(fā)〔2008〕131號(hào)文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）表示，開(kāi)發(fā)商拿地由于資金困難不能按時(shí)付款的，可根據(jù)實(shí)際情況申請(qǐng)延期6個(gè)月。
“雖然北京節(jié)前又出新政，但僅僅是緩解部分開(kāi)發(fā)商用存量土地上的資金壓力，并不能促進(jìn)使開(kāi)發(fā)商拿地。”北京陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理范小沖說(shuō)。
二手房交易或最先“破局”
如果說(shuō)《意見(jiàn)》能給北京樓市帶來(lái)直接轉(zhuǎn)機(jī)，或許只有二手房市場(chǎng)。
“《意見(jiàn)》是去年11月北京出臺(tái)房地產(chǎn)新政后再次推出的利好，其目的就是鼓勵(lì)和支持自住型和改善型住房消費(fèi)，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，引導(dǎo)中端市場(chǎng)發(fā)展。”北京市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人向媒體表示。
“新政對(duì)于二套改善性住房需求房貸松綁、暫停限外令等，給二手房帶來(lái)利好，有望牛年開(kāi)門(mén)紅。”北京二手房經(jīng)紀(jì)公司、鏈家地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，今年1月份北京二手房交易量首次超過(guò)新建商品房，達(dá)到7330套，超過(guò)了新建商品房（交易量5940套）23%以上。
據(jù)分析，《意見(jiàn)》指出，對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購(gòu)買(mǎi)第二套普通住房的，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。
“北京二手房市場(chǎng)中，用貸款購(gòu)買(mǎi)第二套房的消費(fèi)者僅占55%的貸款者中的兩成左右，即有為11%左右購(gòu)房者獲得新政‘照耀’。”鏈家地產(chǎn)負(fù)責(zé)人說(shuō)。
與此同時(shí)，目前在北京燕莎、CBD、團(tuán)結(jié)湖等東部中高檔房較為集中的典型區(qū)域，外資購(gòu)房占到二手中高檔房市場(chǎng)成交的兩成左右。
“《意見(jiàn)》中的暫停‘限外令’政策，將使北京上述典型區(qū)域20%左右中高檔房產(chǎn)受益。”該負(fù)責(zé)人分析表示。
但是，需要指出的是，雖然新政確有優(yōu)惠，但在樓市下調(diào)的通道之中，上述購(gòu)房群體中的很多消費(fèi)者也在等待價(jià)格的回歸。
“現(xiàn)在樓市整體價(jià)格在下降，只要到了購(gòu)買(mǎi)者心里認(rèn)可的接受價(jià)格，就會(huì)出手，因?yàn)楝F(xiàn)在購(gòu)房者的心態(tài)都很成熟了。”某公司廣告總監(jiān)劉總向記者直言，自己已有3套房子，并對(duì)北京樓市熟悉得很，最近一年對(duì)樓市更為關(guān)注，但價(jià)格調(diào)整不到位，還在等待合適時(shí)機(jī)。
“在全球經(jīng)濟(jì)不再惡化的大前提下，無(wú)論是新房還是二手房，只有等待北京房?jī)r(jià)有一個(gè)相對(duì)明朗的底部后，市場(chǎng)才能真正復(fù)蘇，而這主要看開(kāi)發(fā)商何時(shí)降價(jià)降到消費(fèi)者認(rèn)可的價(jià)位。”陳晟向上海證券報(bào)直言，2009年開(kāi)發(fā)商品牌價(jià)值的差異化將主要體現(xiàn)在項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整的差異化上，即“看誰(shuí)的價(jià)格更低！”
潘石屹則從公司產(chǎn)業(yè)角度分析指出，“犯了錯(cuò)誤的房地產(chǎn)商倒閉重組，將是北京樓市‘見(jiàn)底’的標(biāo)志。”
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