國金證券研究所曹旭特

　　國務(wù)院17日召開常務(wù)會議，部署了促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。我們認(rèn)為，這次政策出臺后，短期繼續(xù)出臺全國性政策可能性不大，對后期地產(chǎn)股投資，我們建議投資者重點(diǎn)關(guān)注利率的調(diào)整。我們認(rèn)為，利率在現(xiàn)有水平下繼續(xù)下降135個基點(diǎn)，將對房價(jià)構(gòu)成有力的支撐，考慮股市對基本面的提前反應(yīng)，在利率下調(diào)81-108基點(diǎn)后，將是房地產(chǎn)股票大幅買入的時機(jī)，而昨日晚間央行再次宣布將利率下調(diào)0.27個百分點(diǎn)，地產(chǎn)股買點(diǎn)漸行漸近。

　　至于近期影響地產(chǎn)股的重要政策，我們認(rèn)為有三點(diǎn)內(nèi)容值得關(guān)注。第一，二套房政策沒有實(shí)質(zhì)放開，只是變得更合理。會議中提出對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。其實(shí)，交通銀行前期出臺細(xì)則已經(jīng)做了如是規(guī)定，我們認(rèn)為政策將釋放正常改善需求，繼續(xù)抑制投資需求。

　　原有二套房政策同時抑制了投資性購房和改善性住房需求，其中投資性購房是造成過去房價(jià)快速上漲的重要原因，而放開投資性購房的實(shí)質(zhì)就是增加富人的投資渠道，降低普通居民的福利，這顯然不符合政府改善民生的宗旨。本次政策通過對人均住居面積的限制，仍然能夠抑制投資購房需求。因?yàn)楦鶕?jù)國民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)公告數(shù)據(jù)推算，2007年全國家庭平均居住面積為83平米，而目前具備投資性購房能力的家庭，目前居住面積顯然要高于平均水平，能夠享受優(yōu)惠政策可能性不大。

　　第二，會刺激二手房需求。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅，暫定一年實(shí)行減免政策。其中，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年(含5年)，改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓二手房的營業(yè)稅本應(yīng)由賣方承擔(dān)，但目前實(shí)際都轉(zhuǎn)移至買方，因此，營業(yè)稅的減免會實(shí)質(zhì)降低購房者成本，能在一定程度上刺激二手房交易量回升。二手房交易量的回升會在一定程度上分流新房需求，對上市公司產(chǎn)品銷售實(shí)質(zhì)是負(fù)面影響。

　　第三，放松房地產(chǎn)開發(fā)貸款態(tài)度明確。會議提出支持合理融資需求，加大對中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持，對有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。

　　目前商業(yè)銀行擔(dān)心房價(jià)下跌，對地產(chǎn)商的貸款仍較為謹(jǐn)慎，但從政府的態(tài)度分析，通過對商業(yè)銀行窗口指導(dǎo)來鼓勵其加大對開發(fā)企業(yè)支持力度是必然的。由于提出了支持有實(shí)力開發(fā)商的兼并重組業(yè)務(wù)，這對萬科A等以項(xiàng)目收購為主要擴(kuò)張方式的公司構(gòu)成利好。

　　相比政策出臺前，改善性住房需求在優(yōu)惠房貸政策支持下會進(jìn)一步釋放，優(yōu)質(zhì)公司也會得到更多金融支持和并購擴(kuò)張機(jī)會，行業(yè)深幅調(diào)整可能性進(jìn)一步降低。但我們不認(rèn)為投資性購房會得到釋放，考慮到目前重點(diǎn)公司2008年市盈率已經(jīng)達(dá)到18-20倍，以及即將進(jìn)入1月份的銷售淡季，我們建議投資者在明年1月份前逢高減持。

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