——專訪萬科副總裁兼董秘肖莉

　　□ 本報記者 莊少文

　　 今年下半年以來，中國房地產業日漸風雨飄搖，但近日公布的房地產類上市公司三季度業績報顯示，其前三季度增長依舊強勢。

　　 今日，深圳萬科企業股份有限公司公布了三季度業績報告。1-9月份，萬科共實現營業收入225.4億元，凈利潤22.8億元，分別較去年同期增長59.1%和18.8%。

　　 10月27日，《證券日報》記者就市場關心的問題，專訪了萬科執行副總裁兼董秘肖莉女士。

　　對市場懷著敬畏之心

　　 《證券日報》：萬科如何理解有關部門10月22日出臺的地產扶持政策？

　　 肖莉：目前，全球經濟、金融局勢正處于歷史上極其罕見的特殊時刻。發達國家正面臨數十年來最嚴峻的金融動蕩，且由金融系統爆發的危機已呈現向實體經濟蔓延的趨勢。在全球化的今天，這不可避免地將對包括中國在內的新興經濟體構成全方面沖擊。為應對這場數十年不遇的全球金融危機，世界各國也紛紛以歷史上罕見的力度，推出了各項提振經濟、穩定市場信心的措施。

　　 在這一背景下，國家選擇和國民經濟密切相連的房地產行業作為突破口，提振內需、增強經濟活力，帶動眾多相關行業的健康發展，有助于實現國民經濟平穩過渡，進而在未來的世界經濟格局中為中國爭取更為有利的地位。這應該是從整體宏觀經濟的戰略高度做出的全局性考慮。

　　 《證券日報》：政策出臺后，萬科還會繼續降價嗎？

　　 肖莉：市場是一個非常復雜的系統，市場變化是由很多因素共同決定的。作為企業，我們在市場面前只能懷著敬畏之心，懷著謙恭的態度去適應市場變化、迎合市場需要。

　　 同時中國的市場很大，各地情況存在較大的差異。萬科旗下各項目的定價均由各地子公司根據當地市場的具體環境，綜合考慮多種因素，兼顧現金流、利潤、周轉和機會把握，兼顧對股東利益的長期與短期影響，從中謀求一個最有利的平衡。

　　 萬科認為，本次的市場調整根源在于07年市場過熱、房價過快上漲，部分市場房價超出了一般家庭的支付能力。在市場成交量已經急劇萎縮的情況下，開發企業進行適度讓利，促進成交量的上升，對于開發企業本身、購房者和行業健康發展甚至對整體宏觀經濟、金融的穩定都有積極意義。

　　 10月22日新的宏觀調控政策出臺后，首付、利率的下調降低了自住購房的成本、提升了購買力，對于部分去年房價上漲過快而今年調整不明顯的城市，這反而應該是開發企業順應時勢合理定價、適度讓利、促進成交的一個機會。

　　堅持穩健經營策略

　　 《證券日報》：目前外圍經濟環境波動較大，短期內住宅市場的成交量似難見起色，萬科的財務和資金狀況是否穩健？

　　 肖莉：2008年以來，房地產市場進入調整期，交易量出現大幅萎縮。而萬科早在2007年即不斷加大面向普通家庭的產品比例，并在業內率先推出向購房者讓利的舉措，銷售情況跑贏大市。1～8月，萬科的市場占有率從去年年底的2.1%提高到2.6％（9月份統計數據尚未公布）。

　　 此外，萬科一貫堅持穩健的經營策略，是行業內財務狀況最安全、資金狀況最良好的企業之一。目前萬科的這一優勢進一步擴大，財務、資金狀況處于非常健康、高度安全的狀態。

　　 截至2008年9月底，萬科總資產為1214.7億，公司期末總負債率69.7%，凈負債率僅34.8%，比中期末的凈負債率37.1％進一步下降。報告期末公司擁有貨幣資金199.4億元，比中期末的153.7億元增加了29.8%，體現了公司一貫重視的“經營穩健性和財務安全性”原則。期末，公司各類短期借款和一年內到期的長期借款合計170.7億元，低于公司所持有的貨幣資金。

　　 壓力測試表明，萬科的財務、資金狀況足以應對最嚴峻的市場變化。

　　 《證券日報》：萬科三季報預計年度利潤增長低于15％，是否仍然不看好政策出臺后的市場？

　　 肖莉：公司預計全年業績無法達到股權激勵要求的15％的增長目標，且不排除全年利潤出現同比下降的可能性。做出上述預計的主要原因在于，2007年中國房地產市場出現了過于亢奮的局面，房價和地價出現過快上漲，而同年第四季度市場開始進入調整，這一房價和地價由高漲到下降的過程，以及成交量的急劇萎縮已經給公司帶來了成本上升、售價下降以及銷售難度加大等實質性影響，這一趨勢在季度報告中已經有較為充分的體現。

　　 本次政策的出臺，降低了自住購房者的總體支出，有利于自住購房者實現購房愿望。客觀上也有利于穩定市場信心，避免出現過度調整，有助于推動市場更快地達成共識，實現房地產市場的“軟著陸”，促進行業的健康發展。

　　 但短期來看，市場能多快、多大程度上做出積極反應，對2008年的公司業績又將產生多大影響，則還有待觀察。

　　市場短期具有不確定性

　　 《證券日報》：自中期以來，萬科已經兩次下調開工計劃，是否表明公司對市場的判斷日趨悲觀？萬科對未來的增長還有信心嗎？

　　 肖莉：萬科依然堅定不移地看好行業的長期發展前景，但從穩健經營的角度出發，公司對短期內的市場風險也給予高度關注。

　　 萬科認為，受全球金融動蕩的影響，目前宏觀經濟、政策所面對的局面非常復雜，而住宅行業的發展和經濟、政策環境高度相關。另一方面，住宅投資減少給未來市場供求關系增加了新的變數，行業資金緊張對土地市場的影響尚未完全體現，而開發成本未來走勢也存在不確定性。因此，短期內市場最大的特征就是高度復雜性和不確定性，不能簡單用“樂觀”或“悲觀”去評價。

　　 在這一背景下，萬科認為有必要及時根據市場銷售情況調整開竣工計劃，使產品結構與目前的市場需求類型更匹配，使推盤計劃和銷售進度相匹配，合理控制存貨規模，增強抵御市場風險的能力。另一方面，這一策略也有利于增強公司的市場應變能力，由于保有足夠的現金資源，一旦市場出現轉暖的跡象，公司也能夠迅速擴大開工，抓住機遇實現增長。

　　 《證券日報》：為什么公司在9月份新增多個項目，是否說明公司認為現在已是買地的好時機呢？

　　 肖莉：目前的市場還處于調整期，短期內市場存在較大的不確定性，行業調整還將持續一段時間，公司在拿地方面仍然會采取審慎的態度。

　　 對于合作條件優厚的項目，公司依然會予以重點關注。9月新增的5個項目中有4個都是通過合作的方式獲得，新增項目均價為2497元/平米，相對于項目本身的質量，具備一定的價格優勢。

　　保有現金用于發展

　　 《證券日報》：2008年股權激勵不能順利實施，是否會影響管理層在經營上的積極性？

　　 肖莉：股權激勵是股東給予萬科管理團隊的獎勵，對于股東的慷慨，萬科管理層始終心存感激，唯有盡心竭力，不斷提高公司價值，回報股東的厚愛。

　　 目前行業處于調整期，萬科的業績也受到影響。另一方面，今年以來股市持續低迷，投資者普遍受到損失。而管理團隊與股東同舟共濟，本來就是股權激勵計劃的初衷。

　　 《證券日報》：目前公司現金充裕，為什么不考慮股票回購？大股東有沒有增持的計劃？

　　 肖莉：行業正處于調整期，持有足夠的現金既是保障公司經營穩定性的基礎，也是公司能否及時抓住行業調整機遇的關鍵。因此在目前的情況下，公司認為保有現金用于發展更有利于股東利益。目前萬科第一大股東華潤尚沒有增持的計劃。

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