□本報記者 林喆

　　作為浙系民資控股的地產上市公司，新湖中寶(600208)的發展一直不顯山露水。不過，近三年來公司的一些“大動作”以及業績表現出的高增長，卻讓市場給予了很大的關注。

　　財務數據顯示，2005年至2007年，新湖中寶主營業務收入和凈利潤的復合增長率達291.12%，在今年的上市公司金牛百強評選中，公司位居成長性子榜的第四位。

　　不過，在貨幣從緊和行業景氣周期性見頂的背景下，新湖中寶的業績能否繼續保持高增長？高額的土地儲備將如何消化？繃緊的資金鏈是否存在問題？公司的發展路徑和戰略布局是否會相應做出調整？

　　開發項目進入收獲期

　　年報數據顯示，目前新湖中寶下屬30家房地產公司在全國10個省（市）開發房地產項目近30個，開發總面積約1154.8萬平方米。

　　新湖中寶副董事長、總裁林俊波坦言，“融資效率、土地增值和開發水平，對地產企業的持續增長至關重要。目前公司的開發項目和儲備項目大多數是2006年以前獲取的，所以從去年開始，這些項目將陸續進入收獲期。”

　　林俊波認為，今年以來，公司產品銷售雖然不像去年那樣“火爆”，但總體平穩；以目前的推盤節奏和銷售速度，加上尚未結算的銷售收入，公司未來兩三年的業績增長依然有保障。

　　新湖的地產業務起步于1995年，布局從長三角開始向全國鋪開。目前，從規劃建筑面積看，公司的土地儲備主要集中于二三線城市；不過從利潤貢獻比例看，一線城市也占據了重要地位。

　　林俊波所指的一線城市主要是上海。“2008年新湖中寶的利潤增長中，將有很大一部分來自上海的新湖明珠城。”業內人士指出。

　　2007年，新湖中寶在上海的結算收入為123，670萬元，凈利潤占比達47.92%。目前，新湖中寶持有上海新湖房地產開發有限公司45%的股權，而這家公司正是新湖明珠城的開發商。該項目位于上海普陀區東新地塊，總占地28公頃，總投資逾40億元，今年將全面落成。這塊“利潤蛋糕”也將在上市公司的業績中陸續體現。

　　分析人士指出，近兩年，新湖中寶業績增長的動力來自銷售結算面積增加以及房價的上漲。2007年公司結算面積增長61%達到76.7萬平米，銷售均價從4695元/平方米提升到6522元/平方米，增幅達到39%。由此，2007年，新湖中寶實現營業收入29.92億元，同比增長43.31%；凈利潤4.15億元，同比增長74.61%；公司凈資產收益率達15.57%，同比提升3.52個百分點。

　　在今年的一季報中，公司預測，2008年上半年的累計凈利潤同比將增長320%—420%；預收款項已達27.38億元。

　　2008年，公司計劃開工面積約190萬平方米，竣工面積約124萬平方米，結算收入約58億元。

　　光大證券行業研究員趙強預計，今明兩年，公司的結算面積將分別達到91萬和138萬平方米，增長率為19%和52%。

　　拿地趨于謹慎

　　“基于國內資產價格持續上漲以及國際性通脹趨勢的日益明了，從去年開始，公司就對宏觀經濟形勢保持了較高的警惕和謹慎，公司的財務策略轉向求穩，以保持較好的流動性、控制負債率水平、提高凈資產保障率和利息保障倍數。”

　　事實上，新湖中寶土地儲備的擴張速度從2006年開始已經明顯放緩。

　　林俊波透露，“去年，公司主動放棄了好幾塊看中的土地，其中有些地塊公司已經跟了較長時間。因此，在公司目前的土地儲備中，前年和去年所拿土地的比重并不大。”她認為，新湖中寶放棄高價拿地的機會，主要是為了規避盲目擴張和財務風險。

　　顯然，這種穩健略帶保守的財務策略，是行業競爭的必然，也是新湖中寶穩步消化已有土地和項目儲備的保障。林俊波指出，公司現有土地儲備已可支撐未來五年的開發。

　　截至2008年1月底，公司已取得合同土地面積806.5萬平方米，其中658.85萬平方米已取得土地證，在A股房地產上市公司中排名第五。其中2006年新增土地儲備為0，2007年新增土地儲備面積為202萬平方米，占比為25%，而多家地產上市公司2006和2007年的新增土地儲備占比接近50%。

　　年報披露，除了按計劃收購、增持6個現有項目的權益以外（大部分是回購信托計劃的權益），新湖中寶僅在沈陽、天津、濱州和杭州就增加了4個項目，新增規劃面積93.9萬平米。

　　目前，新湖中寶的房地產投資項目分布在浙江、上海、江蘇、江西、安徽、山東、遼寧等省市；其中70%以上的項目集中在經濟發達的長江三角洲地區。業內人士指出，“新湖中寶在一、二、三線城市都有布局，且配置較為合理，這有助于將市場風險慢慢平滑掉。”

　　對于未來土地儲備的拓展，林俊波表示，公司將有節奏地前瞻性拿地，實現在一、二、三線城市的全面布局，并逐步躋身一線地產商行列。

　　發債緩解資金壓力

　　與絕大多數地產公司一樣，新湖中寶也存在資金緊張的問題。不過林俊波指出，去年，全國房地產熱潮中地王頻現，但新湖中寶卻沒有通過“招拍掛”高價大幅增加土地儲備；而今年，公司又在滬市首單試水無擔保公司債，因此公司的資金壓力并不是很大。

　　今年4月，新湖中寶發行14億元信用公司債的申請獲證監會通過；由此成為上交所第一家發行無擔保公司債的上市公司。

　　財務數據顯示，2007年末，新湖中寶的流動比率為1.92，速動比率為0.63，資產負債率（合并報表）為59.49%，扣除預收賬款后的資產負債率為46.68%，有息負債率為26.53%，均低于行業平均水平。

　　西南證券研究報告指出，公司資產負債率最近三年呈持續下降趨勢；同時公司的利息保障倍數也逐年增加，2007年末至3.90，表明公司的總體償債能力逐年提高。

　　林俊波介紹，債券募集資金一部分將用于償還短期債務，提高長期負債的比例，改善公司的債務期限結構；另外，隨著土地市場逐步回歸理性和房地產行業的洗牌，可能會出現一些廉價擴張和整合的機會，而公司籌集更多現金有利于抓住這些投資機會。

　　對于該債券的票面利率很可能超過8%，林俊波表示，在信貸緊縮和通貨膨脹的背景下，這一利率水平是合理的，而且公司完全有能力償債。

　　涉足金融和資源領域

　　林俊波把新湖中寶的發展路徑描述為“以地產為主業，適當輔之以其他高效投資”。而所謂的高效投資，在她眼里便是回報率更高的生意。她透露，新湖中寶的投資將主要集中于金融和資源類股權。

　　而對于房地產的前景，林俊波認為，這一輪的宏觀調控是“真緊”，行業的高速增長期已經過去，但利潤率仍將維持較高水平；公司會集中精力于房地產主業，對外股權投資則根據自身發展情況適度進行。

　　在金融股權方面，新湖中寶先后收購、增資了天地期貨、長城證券和盛京銀行（原沈陽市商業銀行）。2007年，新湖中寶在受讓浙江新湖集團和浙江銀河股份有限公司所持股份的基礎上，通過增資控股了浙江天地期貨經紀有限公司，占其總股本的71.15%。目前，天地期貨已取得金融期貨的業務資格。

　　在盛京銀行的增資擴股中，新湖中寶出資4.5億元認購其3億股的股份，占其增資擴股后總股本的9.1%；同時增資6000萬元認購長城證券1000萬股股份，增資完成后，公司持有1492萬股股份，占其總股本的0.72%。

　　業內人士介紹，盛京銀行是東北地區最大的跨區域商業銀行，已經開始籌劃上市。而長城證券2007年的凈利潤約18億元，業務發展穩健。由于這些投資基本上是以凈資產或者不到一倍溢價的代價入股，所以上市后將獲得高額的回報。

　　“但這部分股權投資，由于還沒有完成IPO，所以現在不會反映到公司的利潤中。”業內人士指出。

　　除此之外，新湖中寶設立的蓬萊金奧灣礦業有限公司，還出資7800萬元收購了山東蓬萊大柳行金礦的資產。

　　“保持適度規模的股權投資，不會影響地產主業，而且還能提高公司的資本運營效率。”

　　新湖中寶位于上海的新湖明珠城項目 本報記者 林喆 攝影