本報記者 田新杰 上海報道

　　 注入資產估值前后差距較大、出售土地等情況，令外界對外高橋(600648.SH)公司猜測甚至質疑不斷。6月11日，外高橋公司有關高層終于首次面對媒體，接受了本報記者的專訪。

　　 外高橋公司副總經理王海松透露，通過資本市場推進浦東新區綜合配套改革和國有企業改革，實現資本市場和區域開發的對接，以加快浦東新區的發展，是上市公司的現實需要。

　　 根據公告內容分析，注入完成后外高橋公司將在外高橋區域擁有約8平方公里有權證的土地儲備，其中5.74平方公里為經營性用地，約2.2平方公里為工業用地。這樣的地產資源已然躍居浦東四大房地產上市公司之首，只是在建項目少，可售可租房源少，近兩年業績增長存在壓力。

　　 外高橋公司董秘王勛則坦言，這兩年公司將通過多種方式和渠道疏導資金流，由于投入期資金需求較大，在今年順利完成資產注入后，也正在研究明年增發等一些融資計劃。

　　 租金收入占比增加

　　 記者了解到，去年十月，公司停牌，母公司資產注入開始啟動，半年后終于迎來了母公司幾乎所有的優質房地產資產，外高橋選擇了更為直接的定向增發方式。

　　 在投資者、監管部門等各方看來，母公司與上市公司之間存在的同業競爭問題是最忌諱的，所以這次母公司資產注入，一次性完成了合適資產的整體注入。

　　 王勛表示，上市公司作為港城特色的綜合城市運營商，將通過持有開發公司股權取得工業物業穩定回報，形成再融資功能，以推動開發進程；憑借工業物業的開發經營經驗，順應產業梯度轉移，不斷創新設計外高橋國際貿易、現代物流、先進制造的升級模式，提高產業能級。適應土地開發成本，不斷優化規劃設計，提高土地能級，保證并提高廠房、倉庫、辦公物業回報和價值。

　　 “本次重組后，將有效減少上市公司與集團之間的關聯交易，外股份公司的產業鏈更加全面、完整，盈利能力和市場競爭能力將顯著提升。”

　　 草案公布后，市場對“高度濃縮”的注入資產產生濃厚興趣，公司股票出現連續漲停。

　　 最為關鍵的，還是上市公司地產資源得到豐富，為公司長期穩定的發展和贏利打下了資源基礎。

　　 “完成注入后公司將在房地產主業上擁有明顯的資源優勢，具體表現為：項目儲備和出租物業規模龐大，地價成本低，產品類型豐富，地理位置優越，絕大部分為熟地，沒有拆遷對成本和進度的負面影響。”國泰君安證券分析師孫建平在其研究報告中指出。

　　 根據資料分析，比較浦東四大上市公司張江高科、浦東金橋、陸家嘴以及外高橋，完成注入后的外高橋將在外高橋區域擁有450萬平方米建筑面積的項目儲備，其中經營性用地開發約220萬平方米，工業用地開發約230萬平方米（按容積率1預估）。目前已有220萬平方米工業出租物業，經過開發，將達到300萬平方米工業出租物業，65萬平方米商業出租物業。這樣的地產資源規模，已遠遠超過其他3家公司，躍居首位。

　　 國泰君安的報告還指出，外高橋集團優質資產整體上市，大幅改善上市公司成長前景，上市公司成為外高橋集團和外高橋保稅區唯一核心資產。完成此次注入后上市公司在房地產主業上將擁有如下優勢：規模龐大、具有規模效應、地價成本低、地理位置優越、產品類型豐富、熟地多。

　　 王海松坦言，本次重組完成后，上市公司的資產質量將得到質的提高，擁有一定的資源儲備和后續發展空間巨大。上述改善將有利于上市公司利用資本市場進行融資，從而加快區域的開發進程。

　　 最大的不同就是，此前在這些注入資產中，上市公司僅有相對小部分股權，只能獲得股份分紅，而無法實現這些資產的租金收益。注入后，租金這塊收入將補充進來。

　　 兩年“蟄伏期”？

　　 值得一提的是，此次注入的外聯發、新發展、三聯發三家公司盈利能力和盈利水平明顯高于上市公司。相關公司數據顯示，2007年末注入標的公司的凈資產收益率ROE在8%之上，三家公司的凈利潤水平遠遠超過了上市公司，最近3年每家公司的凈利潤保持在7500萬到11000萬之間，凈利潤總和穩定在2.5億元上下（最近3年上市公司每年凈利潤不足2000萬）。

　　 不過，即使手握如此令人羨慕的資產，外高橋的“黃金時期”卻還要再等待約兩年時間。

　　 而因為項目開發周期所限，注入資產雖多為熟地，拆遷壓力不大，但在建項目不多，完成一個房地產項目的開發周期，就需要兩年左右的時間。在近兩年內，主要依靠現有物業的租金收入，穩定但無法實現大幅度的增長。

　　 況且，大量資產注入的同時，上市公司的負債總額也相應增加。需要資金投入推動才能最大限度實現這些地產資源的價值，外高橋的當務之急就是融資。

　　 日前，外高橋將運作多年的浦東“森蘭·外高橋”土地正式推向市場，首批出讓土地總面積達到16萬平方米，為今年上海市場上第一幅純住宅用地。而規模龐大、生態環境一流的森蘭項目也被業內看作浦東地區的新江灣城。

　　 王海松告訴記者，森蘭項目將是外高橋未來幾年發展的核心之一，公司已對項目所在地塊進行了多年前期運作，投入了大量資金，選擇通過前期出讓部分土地實現資金回籠，并希望引進品牌開發商，帶動整個項目的開發。

　　 “本月內首批土地將公開掛牌出讓，根據開發規劃，森蘭項目的首批房源將在2010年左右推出。”

　　 外高橋還將研究嘗試其他多種融資途徑，包括明年在適當的時機考慮增發融資、引入合適的投資者合作等等。而在保持目前以工業物業為主的出租物業規模外，外高橋也將逐步在商業、酒店等物業領域逐步增加持有面積，豐富租金收益來源。

　　 目前，外高橋已經開始試水滬外投資，在江蘇啟東與當地政府開始合作開發工業園區，輸出“外高橋園區開發模式”，還嘗試在常熟進行10萬平方米普通商品房項目的開發，預計今年年底銷售，作為資金流的有效補充。

　　 王海松坦言，我們希望在未來兩年內，實現公司業績穩定增長的同時，積極運作，逐步對手中資源進行有效開發，讓投資者對外高橋在兩年之后進入一個“收獲期”充滿信心。