金融理財(cái)師 羅渝
炒房和炒股，本是兩個(gè)風(fēng)馬牛不相及的事情。但是因?yàn)橐恍┕餐耐顿Y屬性使得二者有了某種聯(lián)系，對于股票來說，市盈率(P/E)應(yīng)該是最重要的一個(gè)指標(biāo)了，而對于房產(chǎn)來說，也同樣有市盈率；不同類別的房產(chǎn)也具有與股票類似的特征。因而，炒房也如同炒股。
房產(chǎn)也有市盈率
股票的市盈率是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，它是市場上影響股價(jià)諸多因素的綜合指標(biāo)。股民選擇個(gè)股時(shí)，市盈率是重要的參照之一。如果市盈率偏高，超過了其本身的內(nèi)在價(jià)值，股民則防備其風(fēng)險(xiǎn)。若市盈率偏低，加上不錯(cuò)的基本面，則形成了價(jià)值洼地。同樣的原理可以運(yùn)用到房產(chǎn)投資上，依據(jù)房產(chǎn)的市盈率作為投資的風(fēng)向標(biāo)。
其實(shí)房產(chǎn)的市盈率就是購買房屋費(fèi)用除以年租金收益，如果把分子分母倒過來，那就是投資者更熟悉的租金回報(bào)率了。但不同的是，租金回報(bào)率主要是評判房產(chǎn)出租的回報(bào)率如何，而房產(chǎn)市盈率則是判斷房產(chǎn)總體價(jià)值和未來升值前景。那么，這個(gè)指標(biāo)到底怎么用？市盈率首先可幫投資者判斷房價(jià)貴不貴，值不值得投資。
目前股市的市盈率在45倍左右，而國外股市市盈率很少超過25倍。目前不少房屋的租金回報(bào)率在4%左右，也就是25倍的市盈率。如果投資者覺得股市45倍的市盈率都偏高了，可以轉(zhuǎn)向投資房產(chǎn)。其實(shí)從中國目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來看，25倍的市盈率是一個(gè)合適的指標(biāo)，也就是至少年租金回報(bào)率在3%左右。那么，顯然買房也要選擇25倍市盈率以下的房屋。如果租金回報(bào)率能夠超過5%，也就是市盈率低于20倍，顯然是更理想的選擇了。房屋的市盈率的理想位置一般在15-20倍之間。
中小戶型是績優(yōu)股
既然投資房產(chǎn)需要考量市盈率，那么什么影響市盈率呢？依據(jù)房屋市盈率的公式不難看出，房價(jià)和租金就是最重要因素。不同的房型一定程度上決定了房屋的價(jià)格和出租率，而在這兩個(gè)方面占有優(yōu)勢的為中小戶型。
同樣，把房屋的概念放之到股市中，中小戶型的房產(chǎn)就類似于績優(yōu)股了。中小戶型屬于業(yè)績優(yōu)良、成交活躍、資金流入大、紅利優(yōu)厚的房產(chǎn)，這都顯示出績優(yōu)股的特征。在房產(chǎn)市場中，如果想獲得可觀的租金回報(bào)，一室或者兩室的中小戶型是比較理想的投資對象，不僅租金回報(bào)率高，而且轉(zhuǎn)手買賣活躍，成交率高，是投資者的首選。
來自滿堂紅房產(chǎn)中介的成交數(shù)據(jù)顯示，目前租賃市場上最受租客青睞的是80平方米以下的中小戶型，占總成交宗數(shù)的80%左右。受傳統(tǒng)觀念影響，在中國租房的人一般是尚未成家立業(yè)的人，一般只有一個(gè)人或兩個(gè)人居住，因此中小戶型是最受歡迎的。
中心區(qū)房是成長股
在股市，投資者對于股票看重的不僅僅是其現(xiàn)金分紅，更是其企業(yè)的成長性帶來的股價(jià)的上升。而在房地產(chǎn)市場，同樣也要關(guān)注房屋的成長性，同樣看重的是不同的房產(chǎn)環(huán)境的改進(jìn)帶來的價(jià)格的上升，而不是局限于目前的租金收益。
由于地區(qū)的優(yōu)勢，不少中心區(qū)、商業(yè)區(qū)的房屋是皇帝的女兒不愁嫁。伴隨城市規(guī)劃的發(fā)展，租金上升也會比普通的非鬧市區(qū)來得快。而周邊配套在改善的房屋，也會因環(huán)境效應(yīng)而租金上升。
因此，投資房產(chǎn)時(shí)，也要考慮其優(yōu)質(zhì)的成長性，投資中心區(qū)房這種“成長股”，具有升值潛力。這就如優(yōu)質(zhì)藍(lán)籌股可以承受40倍市盈率，其泡沫并不是很嚴(yán)重，因?yàn)樗辛己玫臉I(yè)績成長預(yù)期，而垃圾股則無法承受40倍市盈率的泡沫，其沒有基本的業(yè)績支撐。
當(dāng)然，租金回報(bào)率變化的資料不易獲得，恐怕還要多考察租房市場，親自向房產(chǎn)中介打聽租賃市場的具體情況，總有機(jī)會找到樓市中的“成長黑馬”。
