證券時報記者肖柳

　　如果有一天不得不低價把家里最珍貴的東西賣了變現(xiàn)，一個最合理的解釋就是“缺錢”。眼下不少房地產(chǎn)企業(yè)就是這么缺錢的，比如天創(chuàng)置業(yè)（600791）。

　　3月18日，在通過信托貸款的計劃正式告吹之后，天創(chuàng)置業(yè)不得不將其旗下天創(chuàng)世緣公司38％的股權(quán)出讓給北京鑫福海工貿(mào)集團，并將與其共同開發(fā)“棉花片”項目。該項目是天創(chuàng)置業(yè)在北京的主要房地產(chǎn)項目，被視為天創(chuàng)置業(yè)2009年業(yè)績可能實現(xiàn)高增長的動力所在。

　　低價甩賣“香餑餑”？

　　據(jù)天創(chuàng)置業(yè)昨日發(fā)布的公告，北京鑫福海工貿(mào)集團工貿(mào)集團將以1.19億元的價格受讓天創(chuàng)置業(yè)旗下天創(chuàng)世緣公司38％的股權(quán)，工貿(mào)集團還承諾向天創(chuàng)世緣公司提供資金3.81億元，用于“棉花片”項目的開發(fā)建設(shè)，年利率不超過8％，兩年到期歸還本金。工貿(mào)集團以服裝制造為主業(yè)。

　　天創(chuàng)置業(yè)稱，預(yù)計本次交易產(chǎn)生的利潤約9000萬元。看起來，投資收益似乎不錯。不過，應(yīng)該注意的是，這是以天創(chuàng)置業(yè)對天創(chuàng)世緣的原始投資來計算成本的。2007年年報顯示，天創(chuàng)置業(yè)對天創(chuàng)世緣的實際投資金額為5543萬元，天創(chuàng)置業(yè)擁有天創(chuàng)世緣90％的股份，這次出讓38％的股權(quán)對應(yīng)的投資成本為2340萬元，按照工貿(mào)集團1.19億元的出價，剔除交易產(chǎn)生的各種稅費，天創(chuàng)置業(yè)可以獲得9000萬元左右的利潤。

　　然而，至2007年底，天創(chuàng)置業(yè)已經(jīng)向“棉花片”項目合作方北京中融物產(chǎn)有限責任公司支付拆遷費用和預(yù)付土地出讓金總計7.13億元。按照天創(chuàng)置業(yè)與北京中融物產(chǎn)簽訂的協(xié)議，天創(chuàng)置業(yè)支付費用后，天創(chuàng)世緣最終將獲得“棉花片”項目用地的國有土地使用權(quán)。

　　但從本次交易情況來看，這部分費用并沒有在天創(chuàng)世緣股權(quán)轉(zhuǎn)讓的成本計算中得到體現(xiàn)。更重要的是，天創(chuàng)世緣現(xiàn)在簽約的“棉花片”項目，獲得土地使用權(quán)后，土地明顯增值，按天創(chuàng)置業(yè)支付的土地出讓金和拆遷費計算，天創(chuàng)置業(yè)獲得這個項目的每平方米價格只有4194元，而該地段周邊住宅每平方米價格已經(jīng)超過了15000元。

　　據(jù)了解，“棉花片”項目具體是指棉花片B-3項目，位于北京市宣武門外大街與兩廣達到交口東北角，是天創(chuàng)置業(yè)及旗下控股子公司北京天創(chuàng)世緣公司在北京的主要房地產(chǎn)項目。項目占地面積3.89萬平方米，總建筑規(guī)模為19.7萬平方米。

　　一位房地產(chǎn)業(yè)資深人士認為，這塊地可是房地產(chǎn)企業(yè)眼里的香餑餑，也是天創(chuàng)置業(yè)2009年業(yè)績可能實現(xiàn)高增長的動力所在。

　　多渠道融資緩解困局

　　不過，就是這塊香餑餑，天創(chuàng)置業(yè)卻沒有辦法獨自享受了。一位不愿具名的分析師坦言，最主要的原因是天創(chuàng)置業(yè)的資金太緊了。

　　就在本次公告發(fā)布半個月前，天創(chuàng)置業(yè)發(fā)布的另一則公告引起媒體注意。天創(chuàng)置業(yè)今年3月18日的公告顯示，該公司此前擬與北京國際信托投資公司和京能集團通過信托貸款的計劃告吹，因為市場環(huán)境發(fā)生變化，合作各方未能達成一致意見。這次信托貸款計劃涉及資金16億元，擬全部用于銀川北塔項目。現(xiàn)在，銀川北塔項目一期的土地使用權(quán)證已經(jīng)辦理到天創(chuàng)置業(yè)與京能集團合資公司寧夏京能房地產(chǎn)公司名下，在信托貸款計劃告吹的情況下，天創(chuàng)置業(yè)現(xiàn)在急需要拿出的開發(fā)資金可謂“巨額”。而且，有媒體此前透露，天創(chuàng)置業(yè)尚未完全將北塔項目的土地出讓款付清，該地塊起拍價達到16億元。

　　市場期待天創(chuàng)置業(yè)大股東京能集團能夠施以援手。從最近幾筆向天創(chuàng)置業(yè)發(fā)放的委托貸款來看，京能集團確實在努力地幫助天創(chuàng)置業(yè)渡過難關(guān)。2007年，京能集團通過集團財務(wù)公司向天創(chuàng)置業(yè)發(fā)放的委托貸款超過6億元，2008年前3個月，京能集團再次通過財務(wù)公司向天創(chuàng)置業(yè)放出貸款3000萬元。而根據(jù)天創(chuàng)置業(yè)2007年8月16日發(fā)布的董事會公告，天創(chuàng)置業(yè)擬向京能集團申請委托貸款，委托金額不超過北塔項目合作所需資金。在信托貸款告吹的情況下，北塔項目或許只有依靠京能集團了。

　　除寄望大股東外，天創(chuàng)置業(yè)自身也在作種種努力，除了本次出讓天創(chuàng)世緣38％的股權(quán)外，控股子公司北京國電房地產(chǎn)公司也在不斷為天創(chuàng)置業(yè)爭取更多的現(xiàn)金流入。北京國電繼去年9月與中國有色金屬建設(shè)股份有限公司簽訂5億元的重大房屋預(yù)售合同后，今年3月20日再次與中國有色金屬公司簽訂4.05億元的重大房屋預(yù)售合同。

　　北京國電持續(xù)流入的現(xiàn)金流應(yīng)該可以為天創(chuàng)置業(yè)解決部分資金緊張的困境，但天創(chuàng)置業(yè)也不得不承認，2007年新增項目儲備較多，未來幾年項目開發(fā)資金需求量大大增加，在銀行貸款利率多次提高的情況下，財務(wù)費用增長較快，而且房地產(chǎn)企業(yè)融資難度在加大，公司必須采取多種融資方式籌措資金。