房地產：歷史將會重演 優于大市評級

　　中銀國際

　　楊海全

　　緊縮政策效果不盡人意。歷年來中國地產股股價表現十分相似。房產股股價往往在1季度大幅上揚，新的緊縮政策導致2季度股價下滑，當投資者發現相關調控措施在抑制需求和房產價格方面并未奏效，地產股于3季度出現反彈。從左表可以看出，盡管一系列緊縮政策的出臺，過去四年主要房地產指數均表現強勁。我們認為房地產投資攀升及房價大幅上漲是政府所擔心的主要因素。

　　過去幾年間歷史一直在重演。盡管前些年緊縮政策并未抑制中國房地產板塊發展，歷史數據顯示新的緊縮政策對中國地產股的股價表現確有不利影響。04-06年，分別在3.7、3.9和2.5個月的調整期內，中國房產股股價較峰值分別下滑45%、40%和39%。從中我們可以得出股價下跌幅度逐年降低，而下跌周期也呈縮短趨勢。投資者發現主要緊縮政策出臺之后成為買入地產股的最佳時機；在這種想法的指導下，資金越來越早地進入市場捕捉機會。另外值得注意的是，相對而言大型房地產開發商調整周期較短且股價波動較小，因為這類公司往往受緊縮政策影響最小。

　　07年可能將出臺新的緊縮政策。有消息稱中國政府將每年依據物業面積和評估值對大

戶型項目業主征收物業稅。市場預計央行將對房地產開發商收緊信貸，這也有可能對部分開發商流動性造成不利影響。我們認為07年4月起政府可能將出臺新的房地產緊縮政策。但是，受緊縮政策影響最大的將是小型房地產開發商，這將加速行業整合并最終使大型開發商從中受益。中國房地產行業十分零散，05年行業領頭羊萬科(000002.SZ/人民幣16.43; 200002.SZ/港幣14.90,優于大市)市場份額僅為0.94%。未來房地產市場將一場以量取勝的游戲，大型開發商將依靠市場份額不斷提高降低利潤率下滑的不利影響。我們維持中國地產板塊優于大市評級。

　　策略1:現在買入并持有。很難講歷史是否將會重演。如果大部分投資者認為新的緊縮政策將于07年4月出臺，并預計6月左右將出現最佳買入時機，那么股價可能將不會出現大幅調整。市場心態總是難以把握，因此對領先的全國性開發商

股票而言，買入并持有是個不錯的選擇。比如，即使我們在06年調整開始之前以5.9港幣的高位買入中國海外(0688.HK/港幣9.02,優于大市)，如果持有至今，股價也已經上漲53%。

　　策略2:在緊縮政策出臺之時買入。股價歷史表現顯示緊縮政策出臺之時即是買入中國地產股的最佳時機，去年這個時間出現在5月和6月。再次以中國海外為例，該股股價于06年6月21日達到3.9港幣的低位，至今股價已經上漲131%。不過，我們很難判斷哪個緊縮政策較為重要，且很難講是否還會有新的“重要”政策出臺。此外，由于過去三年地產股走勢相似，新的緊縮政策的影響所持續的時間以及波動幅度可能將低于投資者預期。

    新浪聲明：本版文章內容純屬作者個人觀點，僅供投資者參考，并不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。