賈海峰

　　 李劍一口氣在石家莊市開(kāi)發(fā)區(qū)宋營(yíng)鎮(zhèn)東仰陵村買(mǎi)下了兩套“村證房”（小產(chǎn)權(quán)房），雖然他所買(mǎi)的房子已經(jīng)達(dá)到3500元/平方米，但這比同一地段的“市證”房?jī)r(jià)格還是低30%。

　　 雖然國(guó)務(wù)院等有關(guān)部門(mén)都下發(fā)了“小產(chǎn)權(quán)房禁令”，但是李劍所在地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房仍然銷(xiāo)售火爆。幾乎所有購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的人都有一個(gè)信念：“生米煮成熟飯”。

　　 一邊是各級(jí)政府保護(hù)耕地的責(zé)任，另一邊是高房?jī)r(jià)下催生的小產(chǎn)權(quán)房熱。如何根治小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題？

　　 “應(yīng)該說(shuō)目前各級(jí)政府出臺(tái)的法規(guī)都是治標(biāo)的，不治本。”3月3日，民進(jìn)中央常委、全國(guó)政協(xié)委員、清華大學(xué)教授蔡繼明給小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題開(kāi)出了 “治根藥方”。

　　 實(shí)際上，今年“兩會(huì)”上有多位委員和代表的提案、議案都談到小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，而談及的主要觀點(diǎn)，多數(shù)都是為小產(chǎn)權(quán)房“正名”。

　　 全國(guó)人大委員、中國(guó)人民大學(xué)教授鄭功成接受記者采訪時(shí)也指出，不應(yīng)該簡(jiǎn)單地取消小產(chǎn)權(quán)房。

　　 承認(rèn)現(xiàn)實(shí)：政府責(zé)任與靈活手段

　　 小產(chǎn)權(quán)房到底有多少？

　　 蔡繼明帶領(lǐng)的清華大學(xué)土地流轉(zhuǎn)制度研究課題組至今也是從公開(kāi)的數(shù)據(jù)上得出：北京估計(jì)有20%的人買(mǎi)了在售在建的小產(chǎn)權(quán)房，面積在1000萬(wàn)平方米；西安購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的人占到了25-30%；深圳比例更高，達(dá)到了40-50%。

　　 小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的產(chǎn)生有著社會(huì)原因：一是地價(jià)快速上漲，農(nóng)民希望借助小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中分一杯羹；二是城市房?jī)r(jià)過(guò)高，一些城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買(mǎi)房尋求居住之所。

　　 但是由于小產(chǎn)權(quán)房與現(xiàn)行的房地產(chǎn)交易秩序相悖，再加上國(guó)家出于保護(hù)耕地的需要，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房發(fā)出“風(fēng)險(xiǎn)提示”。而由于小產(chǎn)權(quán)房涉及到地方政府土地出讓金的減少，一些嚴(yán)重依賴“土地財(cái)政”的地方政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房采取了拆除等極端手法。

　　 盡管如此，全國(guó)范圍內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房治理仍沒(méi)收到預(yù)期效果。

　　 對(duì)待這樣的難題，蔡繼明教授在名為《關(guān)于妥善解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的建議》的提案中，開(kāi)出了“藥方”：

　　 蔡認(rèn)為，解決小產(chǎn)權(quán)房的前提是承認(rèn)現(xiàn)實(shí)，盡量采取經(jīng)濟(jì)化手段解決。在補(bǔ)交相關(guān)稅費(fèi)以后，轉(zhuǎn)變?yōu)檎�式產(chǎn)權(quán)。另外，政府還可以通過(guò)回購(gòu)等手段，將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)適用房和廉租房，這都比簡(jiǎn)單的拆除效果好。

　　 其次，解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，政府應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。地方政府應(yīng)加大財(cái)政投入，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民“居者有其屋”后，自然沒(méi)有城鎮(zhèn)居民愿意放棄相對(duì)優(yōu)越的城市生活環(huán)境，到農(nóng)村去買(mǎi)房子。

　　 對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房也應(yīng)該“一分為二”：對(duì)違反農(nóng)村用地規(guī)劃，擅自占用耕地建商品房的，必須依法處理；對(duì)于利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，則應(yīng)該盡量用經(jīng)濟(jì)化的手段，使其轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)流通市場(chǎng)，給予其合理身份，使其成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供應(yīng)量。

　　 此外，小產(chǎn)權(quán)房對(duì)以“土地財(cái)政”為生存手段的地方政府利益損害很大，中央財(cái)政應(yīng)進(jìn)一步完善財(cái)政支出體系，加大對(duì)地方政府的財(cái)政轉(zhuǎn)移力度，減輕地方財(cái)政對(duì)土地的依賴。

　　 治本之道：農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)改革

　　 蔡認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的“治本之道”還在于農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)改革問(wèn)題。

　　 春節(jié)前夕，蔡和民進(jìn)中央的一些代表去拜訪農(nóng)業(yè)部和國(guó)土資源部。這兩個(gè)部委在肯定民主黨派的建議同時(shí)，希望民主黨派能從制度上給出建議。

　　 “例如憲法中規(guī)定城鎮(zhèn)土地屬于國(guó)有，農(nóng)村土地屬于集體所有，所有農(nóng)村集體用地轉(zhuǎn)城鎮(zhèn)建設(shè)都需要先經(jīng)過(guò)政府征用，轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)建設(shè)用地后才能建設(shè)，而憲法中同時(shí)又規(guī)定，除公用利益外，政府不得征用農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地”，蔡說(shuō)，實(shí)際上，這么多年以來(lái)，政府征用農(nóng)村集體用地中，只有20%的土地是做綠化等公共利益之用，絕大多數(shù)是做房地產(chǎn)等商品化之用。

　　 目前城鎮(zhèn)和農(nóng)村土地分配比例和土地需求極不平衡。國(guó)土資源部提出到2020年之前都要死守“18億畝耕地紅線”。但實(shí)際上我國(guó)到2020年城市化率要達(dá)到60%，至少還需要1.5億畝建設(shè)用地。與此同時(shí)，農(nóng)村建設(shè)用地2.84億畝，卻只承載7.4億人；城市建城區(qū)建設(shè)用地5700萬(wàn)畝，卻要承載5.7億人。而隨著城市化進(jìn)程加快，大量“空村”出現(xiàn)。

　　 據(jù)蔡的調(diào)研組估計(jì)，僅農(nóng)村建設(shè)用地，特別是宅基地的調(diào)整，就可以節(jié)約出大概2/3的建設(shè)用地。

　　 “小產(chǎn)權(quán)房的治本之道還是在做建設(shè)用地城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，以承認(rèn)農(nóng)村建設(shè)用地‘私有’為手段，逐步拉近城鄉(xiāng)土地價(jià)格差距”，蔡說(shuō)，應(yīng)該確定農(nóng)民對(duì)農(nóng)村建設(shè)用地?fù)碛刑幹脵?quán)、抵押權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)。但這一切的前提是遵守《土地規(guī)劃法》，耕地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但絕對(duì)不能在其上建設(shè)房屋。

　　 蔡在提案中給出了一個(gè)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)改革的“漸進(jìn)式”路徑。

　　 第一是先在增量土地上進(jìn)行試點(diǎn)，即農(nóng)村新增建設(shè)用地采取多元化供應(yīng)體制和所有制。在不修憲的前提下，由國(guó)務(wù)院等機(jī)構(gòu)出臺(tái)一些過(guò)渡性法規(guī)來(lái)肯定農(nóng)村建設(shè)用地市場(chǎng)可以是以公有制為基礎(chǔ)的多元化供應(yīng)體制。第二步是，研究制定農(nóng)村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓的法人代表，建立一整套嚴(yán)格的制度，來(lái)保證農(nóng)民真正享受到改革的成果，而不是只擁有一部分的利益。

　　 這一切制度建立的前提是，盡快出臺(tái)《土地規(guī)劃法》，在明確農(nóng)村土地用途性質(zhì)的前提下，盡快建立城鄉(xiāng)土地一體化統(tǒng)籌，做到城市與農(nóng)村聯(lián)動(dòng)的“占補(bǔ)平衡”。