曾淵滄樓價上升而地產股下跌的現象已經持續了好一段時間，這肯定是不正常的，可是，這個不正常現象竟然維持了這么久。上星期中原城市指數又一次上升，創出連續21個星期上升的紀錄，而且升勢加快。最新的中原城市指數為73.81點，比前一周高2.4%，比一年前上升36%。最后，會是樓價下跌還是地產股回升？真難預測。

　　去年股市整體下跌初期，我依然看好地產股，結果地產股也的確逆市上升，因為投資者看到樓價上升，地產股沒理由跌。但到了年底，地產股就無力再升，偶爾也出現反彈，可惜反彈后的回跌是一浪低過一浪，走勢比恒指還差。與此同時，樓價卻是越升越急，成交量也上升，看來炒家已全面出動。現在，有不少仍想買樓的朋友問我可不可以買。也有不少在高價買入地產股的朋友，眼見地產股越跌越重，擔心得很，不斷問我地產股還會不會再跌。

　　最近，我也一直在思考這種樓價與地產股背道而馳的現象，但還是想不出一個合理的解釋。唯一的解釋是羊群心理。當你持有地產股，看到股價不斷下降，你會擔心股價再跌而賣掉。同樣的，你要買樓準備結婚，你就希望樓價會跌，但是等了一個星期又一個星期，樓價只升不跌。遲一個星期，賣家又漲價了，最后你只好不還價而買下。或者，你有層樓想賣，見到樓價不斷地上升，你就越不想賣，或者就不斷將售價提高。

　　樓價與地產股不可能長時期背馳。最后一定是地產股股價回升或樓價下跌，或兩者同時發生，關鍵是看你有沒有耐心等待。

　　買地產股，我重視每股的凈現值高過市盈率。因為地產公司賣的就是資產，盈利就是資產增值所得。2003年我以不足3元的價格買入新世界發展（017.HK）。當時為什么我不買新地、長實、恒基等大地產股？理由就是當時新世界地產的資產凈值比股價高出許多倍。因此，如果你有興趣買地產股，不妨查一查該股的資產凈值。很可惜，經過4年多的大牛市，盡管股市已由高峰回跌，但希望像2003年那樣找到資產凈值高過股價的地產股也真不容易。現在多數地產股的股價已高過其資產凈值。

　　昨日，香港特區政府公布財政預算案，這是新任財政司司長曾俊華的第一份財政預算案。本來今天我應該以預算為題來分析，可惜，昨日預算案公布時我正在空中，明日我們再談預算案。

　　(作者為香港城市大學MBA課程主任)