參考價18000元/每平方米與住宅價基本持平

　　社區裙房商鋪的經營歷來都是一個難題。日前，上海康定路同濟家園的1－2層裙房商鋪現身在拍賣行，以18000元／平方米的參考價進行拍賣，建筑面積合計為3618．83平方米，粗略計算，涉及總價在6514萬元左右。

　　18000元/平方米

　　日前，上海青蓮閣拍賣有限責任公司的網站上發布了靜安區康定路1011號1－2層裙房的拍賣信息，拍賣內容包括康定路1011號101室（165．46ｍ2）、102室（181．92ｍ2）等及康定路1033號地下一層2、4、6、7、8、10、22、23、24、25號車位，競買保證金為600萬元，建筑面積合計約3618．83平方米，每平方米參考價為18000元／平方米，照此計算，總價約為6514萬元。

　　記者從拍賣公司了解到，這次拍賣的實際上就是同濟家園的1－2層裙房商鋪，至于此次拿出房產拍賣的大房東是小區開發商還是小業主，對方表示不清楚，只是透露說拍賣房產有抵押。與此同時，記者還了解到，早在1月16日，同濟家園裙房商鋪就曾舉行過拍賣會，但是卻以流拍而告終，因此，等到春節過后，這批裙房商鋪還將再一次舉行拍賣，整體拍賣或是分拆拍賣，目前仍未確定。

　　與住宅價相仿

　　記者在項目現場看到，同濟家園北面緊靠康定路，西側臨近延平路，南面靠近新閘路，與南京西路、延安西路高架相近，占據市中心黃金地段。此次同濟家園將要拍賣的1－2層商鋪坐落于一幢22層高的大樓之下，該項目以精裝修全配小戶型為主，房源面積基本在30－70平方米之間，且多為配有閣樓的小復式，實用性較高。

　　目前，同濟家園房源在二手房市場上的價格水平基本在18000元－20000元／平方米之間，租金報價基本在3000元－4000元之間。同濟家園周邊聚集著多個住宅小區，包括靜安豪景、靜安楓景、達安花園、匯麗花園等。其中，靜安豪景的房齡較短，小業主在中介處的掛牌價已經達到30000元－40000元／平方米左右的水平，靜安楓景的報價也基本在30000元／平方米以上，達安花園則在20000元－25000元／平方米之間。

　　就一般情況而言，商鋪價格應該是住宅價格的2－3倍，但是，從同濟家園周邊小區的報價看來，其裙房商鋪18000元／平方米的參考價只是與同濟家園的房源價格相仿，更是遠遠低于周邊住宅房源的報價。

　　中原地產靜安區域總監日前曾表示，整個靜安區1月次新二手房的成交量有所下滑，原因主要在于高端市場受到政策影響較大，傳統淡季春節將至，很多境外客戶回國，使得近期二手房市場鮮有顧客上門，但市中心高檔二手房成交價格基本維持不變。

　　商鋪經營難

　　除了同濟家園的裙房商鋪以外，近日，虹口區東渡名人大廈近2000平方米的裙房商鋪也出現在拍賣行的目錄上，該項目位于曲陽路452號，東近祥德路，西南臨曲陽路、北近天寶西路，居大柏樹商圈中心，于2003年竣工，目前以2600萬元的總價出現在拍賣場上。

　　住宅項目中都配有一定的商用面積比例，但開發商的注意力往往都聚焦在住宅規劃設計上，而無暇顧及商業配套方面的規劃，只是按商業用房所分配到的比例機械地做一些雷同的裙房，動輒在人口數量不多的住宅小區周邊，配置一些大規模商街，隨后，一系列問題便接踵而來———消費者數量少，租戶店家就效益差，不愿意繼續經營，導致大量商鋪空置。有時候，小規模社區裙房尚能依靠便利店維持收益，而部分社區裙房的商業面積過大，經營效益就出現了兩極分化。若是底層街鋪，由于位置較好，人流量充足，尚能維持生計，商鋪的2、3層則都難逃被閑置的命運。實際上，開發住宅小區中的裙房商鋪，比開發住宅需要斟酌的方面更多，需要承擔的也更大。開發商因為對小區內商業面積規劃缺乏遠見，僅僅為了單價較高就將底層商鋪全部出售，供應過大，最終出現賣得火租不掉的現象。這樣的案例可說比比皆是，不但外環附近的大盤是這樣，就連一些黃金地段的樓盤也不例外，讓投資者跌破眼鏡。

　　直到最近，部分企業才開始懂得協調社區商業配套和開發利潤的沖突———建造一部分住宅后，以定制的形式開發一定數量的商業配套，即先設計業態配比，與商戶洽談合作，最后根據其要求進行商業配套的建設，一方面可以提高住宅的價值，另一方面也可減少社區裙房空置的幾率。而最優秀的開發商更懂得長期經營、培育社區商業，待商鋪升值以后，獲取穩定的租金收益，再以較高價格套現。青蓮閣