□本報(bào)記者 林喆　　

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年下半年，北京公寓類型住宅的平均銷售價(jià)格為18270元/平方米；而位于這一平均售價(jià)水平之上的高檔公寓項(xiàng)目有46個(gè)，其中純新盤15個(gè)，老項(xiàng)目后期31個(gè)，總供應(yīng)面積135萬平米，同比增加121%。從開盤均價(jià)來看，2007年下半年高檔公寓開盤均價(jià)為25939元/平方米，同比上漲8.3%。業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì)，2008年，北京高檔公寓項(xiàng)目供應(yīng)仍將逐漸加大，不僅包括增量部分，存量公寓的供應(yīng)速度也會加快。

　　銷售區(qū)域分化明顯

　　2007年下半年以來，京城高檔公寓銷售狀況受區(qū)域效應(yīng)影響較大，因此分化也十分明顯。在高檔公寓整體銷售速度放緩背景下，北京有一些位置遠(yuǎn)離中心商務(wù)、商業(yè)區(qū)、性價(jià)比較低的高檔公寓項(xiàng)目銷售遇冷。

　　中大恒基不動產(chǎn)營銷市場研究中心的報(bào)告顯示，北京東部一處11月份開盤的高檔公寓項(xiàng)目，截至1月29日，只銷售了6套。由于受到京城高檔住宅整體銷售冷清的影響，多個(gè)本計(jì)劃在年底前開盤的項(xiàng)目推遲了開盤。

　　不過，與大量的高檔公寓“有價(jià)無市”形成鮮明對照的是，一小部分品質(zhì)優(yōu)良、性價(jià)比高的高檔公寓項(xiàng)目銷售良好；高檔公寓市場的兩極分化現(xiàn)象愈加明顯。

　　比較典型的是亞奧板塊和燕莎板塊。中大恒基報(bào)告顯示，這兩個(gè)區(qū)域內(nèi)的高檔公寓，50%以上的項(xiàng)目，平均銷售率已達(dá)70%。比如萬達(dá)大湖公館2號樓項(xiàng)目，在2007年11月開盤，一個(gè)月內(nèi)售出276套，銷售率達(dá)到89.6%；國奧村項(xiàng)目07年8月開盤，一個(gè)月的銷售率就達(dá)到了59.4%。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，亞奧板塊由于受到奧運(yùn)會的影響，高檔公寓租售市場活躍；而燕莎板塊由于該區(qū)域商業(yè)發(fā)達(dá)、配套設(shè)施齊全各種高品質(zhì)公寓項(xiàng)目受到格外青睞。此外，城四區(qū)的高檔公寓項(xiàng)目由于受到地理位置的影響，銷售也較好。

　　高檔公寓市場前景不樂觀

　　業(yè)內(nèi)普遍預(yù)測，在房地產(chǎn)市場普遍冷淡的情況下，2008年，北京高檔公寓市場前景不容樂觀。中大恒基不動產(chǎn)營銷總經(jīng)理趙晨明認(rèn)為，2008年公寓項(xiàng)目供應(yīng)會逐漸加大，不僅包括增量部分，存量公寓的供應(yīng)速度也會加快。

　　趙晨明分析，主要原因有三方面；一是土地供應(yīng)增加，會促使開發(fā)商會將07年還未推出的產(chǎn)品迅速推向市場，加上08年新增供應(yīng)，從而導(dǎo)致市場供應(yīng)增加；這其中還包括一些原來銷售速度緩慢的項(xiàng)目，由于歲末年初時(shí)的銷售困難，開發(fā)商會加大入市力度。二是，因?yàn)橥恋貎r(jià)格一直高揚(yáng)，有一些項(xiàng)目為了收回土地成本，便將自己的項(xiàng)目包裝成了精裝修高檔公寓加速入市出售。三是近兩三年內(nèi)的一些投資者所購買的項(xiàng)目，因?yàn)槭袌鲎邉葳吘彛�他們也會把自己手中的“�?zhǔn)新房”盡快推向市場。

　　無疑，高檔公寓項(xiàng)目供應(yīng)增加，而價(jià)格僵持的情況下，很容易致使交易市場的“消化不良”。與此同時(shí)，政府各項(xiàng)調(diào)控政策不斷出臺，調(diào)控組合效應(yīng)日益顯現(xiàn)，消費(fèi)者的觀望心態(tài)日漸突出，可以預(yù)測，2008年高檔住宅市場的競爭壓力也會很大，競爭的局面更為顯著。業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì)，除少部分區(qū)域位置好、產(chǎn)品品質(zhì)好的樓盤外，北京高檔公寓“滯銷”的局面很難在短時(shí)間內(nèi)打破。