第一演播室

　　中國證券網

　　活動策劃: 柯鵬 李和裕

　　主持: 李和裕

　　嘉賓: 趙曉霞

　　上海代書投資咨詢有限公司副總經理

　　自從去年三季度傳出房貸政策從緊的信號后，今年樓市在這一輪“沖擊波”作用之下正式邁入房貸緊縮期。本周，上證第一演播室就此邀請專業人士為購房者提些建議。

　　資金審慎開閘

　　主持人：眼下銀行房貸是否有所“解凍”？

　　趙曉霞：與去年年底相比，“解凍”是事實。由于去年四季度猛刮“控貸風”，不少銀行到年底出現了無錢可貸的情況，也使得居民貸款購房一度受限。而元旦過后，房貸就屬于新一年的資金計劃范疇了，此前一些表示貸款額度不足而推遲放款的銀行恢復了放貸，個人購房貸款審批后無款可放的情況沒有了。當然，目前銀行放貸以“審慎開閘”為原則，因為與往年不同，今年各銀行需按季度上報貸款額，也就是將全年額度分配至每季度，而非原先的全年考核，由此銀行的風險意識明顯提高，堅持調控的意味十分濃厚。

　　利率顧慮較多

　　主持人：您目前接觸到的貸款購房者情況與去年四季度相比是否有變化？

　　趙曉霞：去年二季度以來，樓市交易持續升溫，政府的調控措施也是層出不窮，國家多次動用金融貨幣工具對市場進行調控，主要是為了防止通貨膨脹和抑制流動性過剩，而樓市主要是受“第二套房房貸政策”影響，四季度交易量萎縮。我們公司二手房業務較多，由于目前房產中介業務轉淡，元旦以來我們的業務也不算多。不過，從所接觸到的貸款購房者情況來看，首次購房者申請房貸與以前相比變化不大，但第二次購房者受到的影響就較大，計較貸款成數下降的倒還不多，可利率成為焦點問題，由于現在銀行完全按照基準利率上浮的要求辦，使得一批購房者的顧慮加大。

　　個貸仍獲支持

　　主持人：今年銀行繼續提高房貸門檻，這對購房者會有什么影響？

　　趙曉霞：今年一季度銀行貸款目前已開始投放，但開發商和投資者所期待的貸款松動局面并未出現，基于國家政策，首付比例、貸款利率與以前相比，都有較大幅度提高，各家銀行審貸也都很嚴。不過，我們也從四大國有銀行上海分行了解到，它們今年貸款總額指標已經基本明確，并不比去年減少多少，有的甚至有所增加；而一些小型商業銀行受資金面影響，如現在銀行的準備金率已提至15%這一歷史新高，所以這些銀行的放貸動作可能有所“收斂”。此外，國有銀行均表示，對房貸的審批仍一如既往。一些銀行甚至稱，即使貸款總額再收緊，也會全力支持個人購房貸款，要收也收公司貸款。

　　“擦邊球”難度大

　　主持人：面對現在的房貸局面，可以給購房者哪些建議？

　　趙曉霞：對向銀行申請貸款的購房者來說，我認為了解自己的資信情況以及弄明白現在的“第二套房房貸政策”是很有必要的。去年9月底“第二套房房貸政策”出臺時還只是個綱領性的通知，但2個月不到，又出臺了《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，央行把房貸細則訂得很細，操作性的加強也說明了此次政策執行力度的不同。而現在一些購房者依然搞不清“第二套房”的執行標準，比如第一套房是公積金貸款的也要計算在列，婚前一方買過房而再要買婚房的也算第二套等。如果說去年四季度時各銀行對“第二套房房貸政策”的落實還有些混亂情況，今年則已經是全面嚴格執行，購房者難打“擦邊球”。政府的目的就是不直接加息而通過房貸政策變相提高購房成本，從而抑制需求、控制房價。當然，房貸政策除了打擊到投資需求外，對改善性需求造成的壓力也很大，據悉現在有關方面正在收集這方面的反饋信息，但要改變現在的房貸局面可能性很小。