胡蓉萍 胡中彬

　　本報(bào)獲悉，招商地產(chǎn)目前正在籌劃與銀行合作發(fā)行新的融資信托計(jì)劃。

　　不僅如此，招商地產(chǎn)還是國(guó)內(nèi)第一支基金型房地產(chǎn)信托計(jì)劃——聯(lián)信精瑞房地產(chǎn)私募股權(quán)基金型信托計(jì)劃(以下簡(jiǎn)稱“精瑞基金計(jì)劃”)的發(fā)起委托人之一。這一信托計(jì)劃被業(yè)內(nèi)稱為目前房地產(chǎn)行業(yè)資金缺血下的行業(yè)自救運(yùn)動(dòng)。

　　該信托計(jì)劃目前已經(jīng)進(jìn)入最后籌備成立階段，經(jīng)銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)由建行以銀行理財(cái)產(chǎn)品的形式向公眾發(fā)售。

　　上述計(jì)劃獲得了招商地產(chǎn)有關(guān)人士的證實(shí)�！拔覀儸F(xiàn)在是不放棄一切可以利用的融資機(jī)會(huì)”。

　　信托：行業(yè)自救

　　日前，精瑞基金正在加緊籌備，該基金的發(fā)起人為全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)�！叭绻�進(jìn)展順利，基金管理公司可能會(huì)在3月份組建成立。”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在接受采訪時(shí)表示，該基金的資金募集并不是問題。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，在房地產(chǎn)企業(yè)多個(gè)融資渠道被卡死的背景下，信托融資作為一種創(chuàng)新型的融資方式，不僅房地產(chǎn)企業(yè)十分踴躍，也得到了監(jiān)管層的首肯。而信托融資的放行，更讓對(duì)資金十分饑渴的房地產(chǎn)企業(yè)看到了一絲希望。

　　目前不僅銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步嚴(yán)控。事實(shí)上，房地產(chǎn)企業(yè)在通過上市進(jìn)行融資也變得異常艱難。多家原本計(jì)劃今年赴港上市的內(nèi)地房企，由于受調(diào)控政策影響，其上市計(jì)劃被打亂。

　　監(jiān)管層已經(jīng)很久沒有放行房地產(chǎn)公司A股上市，并對(duì)房地產(chǎn)公司在二級(jí)市場(chǎng)融資加以限制，泛海建設(shè)的定向增發(fā)就是因有關(guān)政策而被迫做出調(diào)整，放棄向機(jī)構(gòu)投資者募集現(xiàn)金的方案。

　　“非上市的房地產(chǎn)公司，上市融資困難；對(duì)于上市的房地產(chǎn)公司，增發(fā)困難，公司債發(fā)行也困難，銀行貸款就不用說了�！狈治鋈耸繉�(duì)各種融資渠道如此評(píng)價(jià)。

　　精瑞基金計(jì)劃招商地產(chǎn)信托的獲批或許就是一道透氣的門縫，分析人士認(rèn)為也帶有一定的試點(diǎn)性質(zhì)。

　　精瑞基金計(jì)劃首次募集20億元人民幣，合格的投資者最低認(rèn)購(gòu)金額不低于100萬人民幣，封閉期為5年。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)投融資中心主任助理張伏泉表示，“其資金來源一部分來自機(jī)構(gòu)，一部分通過銀行以集合理財(cái)?shù)男问较蚬�眾銷售，走銀行的渠道給銀行的手續(xù)費(fèi)比銀行代銷基金要高。”

　　張優(yōu)泉表示：“每年會(huì)分紅，基金信托成立之后，募集資金30%投向房地產(chǎn)項(xiàng)目；40%投向上市潛力的地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資，即Pre-IPO；有REITS需求的地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目公司的股權(quán)投資，即Pre-REITS�！彼�同時(shí)強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)信托是一種得到監(jiān)管層認(rèn)可的金融創(chuàng)新方式。

　　券商直投新寵

　　與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還在積極探索新的融資方式，比如同行之間的合作，項(xiàng)目公司尋找房地產(chǎn)企業(yè)為投資方的合作，比如萬科和中糧就曾經(jīng)有過接觸和合作。

　　另一種方式就是上下游企業(yè)之間的合作，互相提供資金支持。“但是容易出現(xiàn)管理問題，尤其是和大型房地產(chǎn)國(guó)企的合作，因?yàn)楦�多需要信任和合作關(guān)系�！睒I(yè)內(nèi)人士表示。

　　“我們現(xiàn)在更傾向于找純資金方合作�！蹦撤康禺a(chǎn)上市公司融資部門負(fù)責(zé)人表示。

　　2007年9月，券商參與非上市公司直接股權(quán)投資得到證監(jiān)會(huì)的首肯，券商直投業(yè)務(wù)的放開意味著券商有機(jī)會(huì)參與實(shí)業(yè)投資。從9月到現(xiàn)在，券商用其自有資金直投房地產(chǎn)項(xiàng)目公司較多。

　　“主要因?yàn)槭找娓撸�我們一般要求�?0%多的收益，現(xiàn)在哪個(gè)行業(yè)能有這么高的收益，而且又是短期投資。基本上30%談定之后，其他的費(fèi)用我們?nèi)�商包了�！蹦橙�商知情人士表示�?/p>

　　“我們現(xiàn)在投資一些房地產(chǎn)項(xiàng)目公司其實(shí)就是借款，只是繞了個(gè)大圈罷了。我們一般就是以買項(xiàng)目公司的股權(quán)的方式進(jìn)入，但是房地產(chǎn)企業(yè)必須和我們簽訂一個(gè)回購(gòu)股權(quán)的協(xié)議，同時(shí)進(jìn)行擔(dān)保。

　　“一個(gè)項(xiàng)目的資金一般3到7億最好，少了做劃不來，多了做的話風(fēng)險(xiǎn)大。”

　　上述房地產(chǎn)上市公司負(fù)責(zé)融資的人士表示：“我們正在和券商的接觸中，但由于直投需要的收益率過高，金額、期限也有限，這部分業(yè)務(wù)能做敢做的還是少。”

　　融資渠道之變

　　房地產(chǎn)企業(yè)用信托方式存在一些問題，也有很多沒有做成的例子，據(jù)悉，中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托投資有限公司曾經(jīng)和一個(gè)知名地產(chǎn)商談過合作，但是最終沒能達(dá)成協(xié)議。

　　“原因就是這些收益被多方分羹：信托公司、銀行、投資者，導(dǎo)致了融資成本的高漲，信托門檻的升高�！痹摲康禺a(chǎn)公司人士表示。

　　“按照精瑞基金計(jì)預(yù)期收益20%計(jì)算，肯定還僅僅是指投資者的收益是20%，而REITS這塊的收益目前市場(chǎng)普遍行情是不會(huì)超過10%，那么其他兩項(xiàng)Pre-IPO和直接投資項(xiàng)目的收益得40%左右才能滿足投資者收益20%，之后還得提取信托管理成本，銀行手續(xù)費(fèi)、渠道費(fèi)，這個(gè)融資成本也不比銀行貸款低�！狈治鋈耸勘硎�。

　　“只要能夠上銀行的貸款標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)然希望銀行貸款。銀行成本低，7%多的收益就行了。”某房地產(chǎn)上市公司人士表示。

　　北京成業(yè)行房地產(chǎn)投資顧問有限公司某經(jīng)理表示，在目前銀行信貸進(jìn)一步嚴(yán)格控制的背景下，可能會(huì)催生新的融資方式，但短期內(nèi)肯定無法改變房地產(chǎn)企業(yè)主要還是靠銀行貸款維持運(yùn)轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀。而對(duì)于信托這種融資方式，其認(rèn)為這并不會(huì)成為房地產(chǎn)公司主流的融資方式，規(guī)模還是過小。

　　國(guó)信證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師方琰也同樣認(rèn)為，房產(chǎn)信托對(duì)于十分饑渴資金的房地產(chǎn)行業(yè)來說，無疑仍然是杯水車薪。

　　“對(duì)于我們還沒上市的，一直在和監(jiān)管層接觸的企業(yè)來說，上市仍然是最好的方式。上市是當(dāng)務(wù)之急�！蹦撤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士這樣表示。

　　(本報(bào)記者袁朝暉 見習(xí)記者 王玉對(duì)本文亦有貢獻(xiàn))

　　來源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)網(wǎng)