問題:公司目前在行業中的地位如何?

　　劉世春：公司的目標是成為中國商務地產的領先企業，公司在這個領域起步較早、發展較快、發展質量較好，形成了自己的品牌和特色。公司近三年來一直保持著良好、穩定的發展勢頭，收入、利潤及綜合實力不斷提升。2006年被由國務院發展研究中心企業所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家研究機構共同組建的“中國房地產TOP10研究組”評為國內房地產行業上市公司十強企業。并且連續三年獲得“中國地產藍籌企業”殊榮。

　　公司2006年底總資產為112.19億元，在60家A股房地產上市公司中列第6位；2006年凈利潤為5.25億元，列第5位，與同行業上市公司相比，公司在盈利能力方面處于行業前列。

　　問題：公司商務地產產品的優勢？

　　王功偉：公司開發商務地產產品主要包括：寫字樓、酒店、商業。公司致力成為中國商務地產的領先企業。

　　綜合優勢: 商務區域房地產綜合規劃、開發和管理經驗豐富。高端商務物業收入穩定、價值高、升值潛力大。商務區域環境的逐步成熟，帶動地區經濟發展。

　　⑴寫字樓產品優勢：國際設計規劃，體現人文設計理念。量身定制，吸引鎖定優質客戶入住，帶動地區經濟發展。配套環境齊全，業態配比合理，租金回報持續上漲。

　　⑵酒店產品優勢：金融街＋全球頂級管理公司強強聯手，形成高端品牌優勢。全球營銷網絡提供穩定高端客源。

　　⑶商業產品優勢：市區核心地段填補區域高檔購物場所空白。品牌精良、經營主題鮮明。強調創新、引領消費潮流。關注服務，構筑新型理念。

　　問題：房地產宏觀調控措施對公司的影響及應對措施？

　　劉世春：宏觀調控有利于房地產企業的規范、發展，有利于資源向優質企業集中，有利于行業的市場化和有序化。公司將堅持以商務地產為核心，以快速銷售型產品為補充，適當增持自有物業，減少公司對土地資源的過度依賴和業績的大幅波動。總體而言，公司目前開發的產品以寫字樓為主，酒店、高級公寓為輔。調控政策對公司的負面影響較小。

　　問題：近兩年國家加大了對土地出讓的規范力度，對公司經營有何影響？

　　鞠瑾：國家相繼出臺了一系列土地出讓政策，其主旨是為了規范行業的發展，使取得土地使用權的過程變得更規范，將使房地產行業的市場競爭更加市場化和有序化，有利于行業資源向優質企業集中。上述土地出讓政策雖然可能提高公司未來獲取新的土地儲備的成本，但是為公司未來獲取新的土地儲備建立了一個公平有序的市場環境。公司目前擁有約600萬平米的項目和土地儲備，可保證公司未來幾年的開發業務量。

　　問題：房地產業的景氣波動很大，作為投資者最關心的是穩定性，金融街的可持續發展能力如何？

　　劉世春：我們管理層最近也認識到房地產業穩定性的重要，采取了一些措施促進公司的可持續性發展：一是把土地開發和房產開發相結合，延長價值獲取的鏈條；二是保持適當規模的自持物業自主經營和出租，這樣可保持公司業績的相對穩定；三是跨區域發展，有選擇地進入全國重點城市，適度持有土地儲備和優質物業。

　　問題：2007年增發募集資金的必要性？

　　李敦嘉：公司需要不斷在商務地產領域做強做大，因此有必要募集資金，增強資本金實力。公司為了控制經營風險，將自持物業的規模控制在公司凈資產的規模之內，符合穩健發展的原則。所以，自持優質物業對公司的資本金充足率提出了更高的要求。

　　問題：本次發行大股東是否會現金認購？

　　王功偉：金融街建設集團將積極參與本次公開增發。金融街建設集團對上市公司的未來發展充滿信心。

　　問題：本次增發對老股東的配售方案如何確定?

　　于蓉：本次發行采取向原A股股東全額優先配售，配售比例約為10：2.78，剩余部分采取網下分類配售，同時網上向社會公眾投資者和網下向機構投資者定價發行的方式。

　　問題：公司如何應對房地產企業對資本的需求問題？公司的資金狀況能否支持公司的發展速度？

　　劉世春：現在的房地產市場已進入資本化時代。資本對房地產企業發展壯大的重要作用不言而喻。

　　公司自成立以來，充分利用了資本市場的再融資能力，分別完成了兩次公開增發，一次定向增發，還完成了股權分置改革，利用股權融資工具擴充了公司的資本金，增強了公司資本實力。公司還注重債權融資渠道的開拓，成功為公司業務發展補充了資金。本次增發后，公司的資本實力將進一步加強，公司在今后幾年將進入良性循環的發展階段。

　　除此之外，公司也將根據業務發展和項目建設的需要，在充分考慮資金成本和資本結構的前提下，將適時、謹慎、穩妥地運用各種直接融資和間接融資手段，融入所需資金，同時提高資金使用效率，以滿足公司投資項目對資金的需求，保證公司持續、健康地發展。

　　問題：金融街西擴的進展情況？

　　王功偉：西擴的方向：以金融街區域為基礎，向東、西、南拓展約1.41平方公里，使核心區面積達到2.59平方公里。

　　西擴的方式和規模：核心區拓展通過增量開發方式實現，通過拆遷進行二級開發。西擴占地面積約14.6公頃，計劃約100萬平米金融辦公及配套物業。目前，金融街西擴準備工作已經啟動，正在對規劃方案及拆遷的相關政策進行研討。

　　問題：公司準備如何發展“自持物業”業務？

　　高靚：“持有優質物業”是公司的中長期發展戰略，目前全國范圍內，公司建成及在建的自持物業約94萬平方米。隨著金融街購物中心、里茲酒店、金樹街等陸續開業，公司的自持物業已經開始逐漸貢獻利潤，2006年公司自持物業的出租和經營收入約9，000萬元，2007年1-9月這部分收入超過18，500萬元，實現較大幅度的增長。公司始終堅持不盲目持有自持物業，而是主動地、有選擇地持有優質物業。我們在“自持物業”業務上，遵循著兩個原則，第一、適當持有的原則，即持有物業的規模不超過公司的凈資產，第二、定期對所持物業的盈利能力進行價值評估，不斷優化“自持物業”的資產結構。

　　問題：公司的品牌優勢主要體現在哪里？

　　鞠瑾：公司上市以來，成功樹立了商務地產領先品牌地位，特別是在區域開發和以高級寫字樓為主的商務綜合體的領域具有較高的聲譽。通過北京金融街的建設開發和管理，使該地區吸引了530多家金融管理機構、銀行和非銀行金融企業、國家電信運營商及知名公司入駐，基本確立了金融街作為國家級金融管理中心區的格局，使公司、股東、客戶和地區經濟均得到良好發展，實現了各方多贏的目標。

　　問題：公司主要的經營模式是什么？

　　鞠瑾：公司以商務地產為主導，適當持有優質物業，以快速銷售型項目為補充，主要采取自主開發的模式。公司的經營理念是：以“市場為導向，以客戶為中心，以過程為保障，以細節為標尺，做強主業，做強總部，提升綜合能力，提高管理水平” 作為工作指導思想，實施“落實戰略，完善管理，提升品牌，開拓創新”的工作思路。目前從事的主要業務是房地產開發、房屋租賃和經營管理。公司未來將不斷加大對北京金融街區域以外重點城市和地區房地產投資和開發，同時，自有物業的經營也開始成為公司新的利潤增長點。

　　問題：公司如何管理設計單位施工單位和監理單位來保證工程質量的? 應如何進行優化來適應金融街高檔次項目的要求?

　　劉世春：公司對施工工程均采取總承包招標的方式進行管理。公司總承包招標流程是按照《中華人民共和國招投標法》及各地方建設工程招標投標管理機構的規定執行的：在取得相應規劃許可證后，編制資格預審文件和招標文件，在招標管理機構辦理招標登記手續，在政府公開網站上公開發布招標公告，經招標管理機構審核及備案資格預審文件后，接受資質符合要求的總承包單位投標申請人的報名，公開發售資格預審文件，在資格預審文件規定的時限內，由投標申請人遞交資格預審申請文件。在招標管理機構的評審專家庫內抽取資格預審評審專家，由專家對資格預審申請文件進行評審后，將資格預審結果進行標辦備案。在審核及備案招標文件后，正式發出招標文件，投標期結束后在公布的時間及地點進行開標、評標。在評標結束后對中標結果備案，同時中標結果將在政府招標公開網站上進行公示，公示期滿無問題，發放中標通知書，并簽訂合同及合同備案。所有的總承包招標工作均符合國家相關法律法規及相關管理部門的規定，以保證公開、公平、公正地選擇出符合公司及項目要求的總承包單位。

　　公司選擇監理單位的原則及過程與選擇施工單位相似。

　　問題：據了解，貴公司目前正在啟動全國攬才計劃，面向全國招募200多名房地產中高級管理人員，請問公司目前的人才儲備是否遇到了瓶頸？

　　劉世春：我們認為對于成長型公司來說，對人才的需求是持續的。多年來公司秉承事業留人、機制留人、感情留人的人才原則，為人才提供了一個較好的事業平臺。企業目前的人才儲備比較穩定。未來公司將致力于提升中國城市商務發展環境，努力成為中國領先的商務地產集團。隨著業務的發展，公司對優秀人才的需求也會越來越大。

　　一方面我們會加大人才引進：現階段公司人才招聘主要采取發布招聘信息和網上招聘方式。在人才選拔上，強調實踐出人才。公司選拔人才時，主要看重的是實踐型人才，即以業績和對公司的貢獻為標準，同時綜合考慮知識能力、職業道德等。

　　另一方面我們加強人才培養，不斷提高現有員工的素質：首先公司通過人才發展規劃確定各崗位、職級的任職標準，為每個員工的職業發展打開上升空間。同時明確目標和要求，調動員工主動學習、培訓的意愿。其次，公司不定期組織專業培訓，力求培訓方式的個性化和針對性，內部培訓與外部培訓相結合；在職培訓與脫產培訓結合；境內培訓與境外培訓結合。

　　問題：公司管理層如何看待公司內部控制制度？

　　王功偉：公司現有的內部控制已覆蓋了公司運營的各層面和各環節，形成了規范的管理體系，能夠預防和及時發現、糾正公司運營過程可能出現的重要錯誤和舞弊，保護公司資產的安全和完整，保證會計記錄和會計信息的真實性、準確性和及時性，在完整性、合理性及有效性方面不存在重大缺陷。隨著公司的業務職能的調整、外部環境的變化和管理要求的提高，內部控制和環境還需不斷修訂和完善。

　　問題：土地增值稅清算政策對公司有何影響？

　　李敦嘉：公司已嚴格按土地增值稅相關政策和規定，房產銷售時已按規定預交了土地增值稅，同時充分計提了土地增值稅稅金，新開發項目中也充分考慮了相關因素，因此，除清算交納土地增值稅時會使公司的現金流出外，公司本年及今后的凈利潤不會受到該政策的影響。

　　問題：公司未來業務發展規劃是什么？

　　鞠瑾：（1）戰略：“立足北京，面向全國重點城市和地區，以商務地產為主導，適度持有優質物業出租經營，以快速銷售型物業為補充，實現公司持續、健康、穩定的發展”。

　　⑵具體措施：

　　* 鞏固現有優質自持物業的基礎，迅速提升效益；

　　* 鞏固開發序列子公司本地運作基礎，提升自營能力；

　　未來五年研究進入五個新城市，每個城市開發并持有一個商務組團，同時開發兩個銷售類組團。

　　問題：公司現在的土地儲備情況？公司未來的土地儲備計劃如何？

　　劉世春：公司目前擁有的土地儲備總規劃建筑面積約為580萬平方米，其中北京地區約140萬平方米，惠州約220萬平方米，天津約58萬平方米，南昌約77萬平方米，重慶約85萬平方米。其中商務地產項目投資占總項目儲備總投資的比重約60％。而且公司主要的商務地產多集中在北京、天津等城市核心區域，具有較大的升值潛力。目前公司的土地儲備較充足，可以滿足公司未來幾年的開發經營所需。

　　土地是房地產公司發展之源，公司未來仍會非常重視優質土地資源的儲備。同時，公司也會根據外部監管和經營環境的變化，適當調整公司的土地儲備結構，堅持商務地產占總土地儲備資源的2/3以上，適度把握土地儲備節奏，發揮公司在商務地產和區域開發的優勢，加強對土地資源的評審力度，保證獲取的土地資源是符合公司發展戰略和業績提升要求的。

　　問題：在金融街這個占地僅僅1平方公里的土地上，卻控制著中國90%的信貸資金和65%的保費資金，請問公司領導，對于金融街的未來前景是否充滿信心？

　　于蓉：經過多年的發展，在金融街聚集了以金融、電信、電力、保險、咨詢等產業，其中包括我國國家最高金融監管機構的“一行三會”(人民銀行總行、銀監會、保監會、證監會)、三大國有商業銀行總行(工商銀行、建設銀行、中國銀行)、兩大中央結算中心(中央證券登記結算公司和中央國債登記結算公司)以及高盛、摩根、UBS、花旗銀行、匯豐銀行等多家世界著名的金融企業。因此，金融街已經呈現出明顯的總部經濟特點。由于金融街本身的優勢和特點，所以在金融街購物中心開業以后這里將逐漸形成一個新的金融街商圈。在這里，金融街購物中心與相配套的中心花園構建出了一個寬闊的公共活動空間。我們對金融街的未來發展很有信心。

　　問題：公司對采取公允價值記賬的看法?

　　王功偉：公允價值是新《企業會計準則》新增加的內容，這也是一種先進的會計制度。對于房地產企業來說，在滿足一定條件的前提下，公司可以選擇采用公允價值計量投資性房地產。考慮到公司除了房地產開發以外，還持有大量的自營物業，采用公允價值計量投資性房地產可以客觀、全面地披露公司資產的真實價值，并且公司大部分自持物業都位于重點城市的核心區域，均有活躍的房地產交易市場，可以取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，具有一定的可操作性。公司目前正在積極研究采用公允價值計量的可行性。

　　問題:請分析一下天津的房地產市場現狀？

　　高靚：從四大直轄市辦公樓的平均銷售價格看來，天津的辦公樓銷售價格僅高于重慶，總體上位居北京、上海之下，而且價差較大，存在較大的價格上漲空間。

　　近年來，天津濱海新區定位以及宏觀經濟態勢良好促進了商業、寫字樓物業的高速發展，城市房地產開發進入新階段。雖然目前住宅開發投資依然占據市場主體，但商業營業用房、寫字樓開發投資額的增速超過住宅投資，寫字樓市場和商業營業用房市場的潛在發展空間較大。

　　問題：請說明一下天津物業的地段及市場前景？

　　劉世春：處于天津市區的幾何中心，位于天津規劃的CBD和金融城核心位置，規劃上是天津的標志性建筑。天津市作為中國北方經濟中心有良好的發展機遇，也有廣闊的發展空間，這其中商務地產將迎來新的發展機遇，近年來，天津市的酒店、寫字樓等房價或租金提升較快，總體發展趨勢良好。

　　問題:請分析一下北京房地產市場的現狀？

　　劉世春：總體來看，近年來北京商品房的開發投資速度保持穩定、快速的增長。2005年和2006年北京市房地產市場價格上漲幅度較大，且2007上半年同比漲幅就達到10.1%，位居全國70個大中城市的第二位。隨著居民收入的持續增長、房地產建材價格的上升以及2008年奧運會召開、土地政策變化等因素影響，北京市商品房的價格水平短期內仍有望保持上升的趨勢。

　　隨著市場的開放，北京目前集聚了眾多地產開發商。在激烈的市場競爭中，企業之間的競爭主要集中在規模、品牌、企業文化等方面。一些中小型房地產開發商在市場競爭中的優勢有所減退，大型房地產開發商通過實施品牌戰略，市場地位不斷提高。

　　（文字整理：殷 飛）