□本報記者 林喆

　　臨近年關，深圳、廣州、上海等地樓市在成交量急劇萎縮后，曾經氣勢如虹的房價開始松動，房地產業關于“拐點”之爭愈演愈烈。目前，僅從房價的層面，判斷房地產業出現拐點無疑有失偏頗。但是，應該看到，信貸從緊后的市場分化和行業話語權集中，很可能成為房地產業的“另類拐點”。

　　房地產業是資本密集型行業，各種要素資源是以資金為軸心進行配置的。由于近幾年信貸環境較為寬松，因此房地產企業的“日子”比較好過，但行業集中度并沒有隨著景氣高漲而上升。統計表明，我國的房地產企業，多的時候五六萬家，少的時候也三四萬家，但前五名的市場份額加起來不到5%。

　　在調控趨嚴、貨幣政策從緊的背景下，今后并非所有的房地產企業都能順暢地獲得充足的現金流。這不僅體現在房地產企業向金融機構直接融資成本的抬高，更體現在個人消費信貸趨緊后，房地產銷售速率下滑導致的資金周轉和運營效率的下降。

　　由于預售制度的存在，房地產企業的資產負債表上便有了“預收賬款”這一項。雖然該科目屬于流動負債，但構成了房地產業開發資金的重要來源。而且，對這一現金流的占有，房企幾乎是不支付任何成本的。

　　業內資深人士指出，房地產投資中單純的信貸比重其實并不大，一般只有20%左右。更主要的負債，則是以個人按揭為代表的銷售貸款。因此，房地產企業更擔心的是居民消費信貸的緊縮。

　　顯然，頻繁加息后，資金將不再“廉價”，二套房新政更進一步收緊了房地產投資的“錢袋子”。對持幣待購者而言，信貸收緊意味著支付能力下降。在目前的高房價下，房貸成本增加將進一步削弱人們的房產購買力，同時將增加持有投資性房產的風險。

　　種種跡象表明，房地產銷售已經受到很大影響。2007年下半年以來，一線城市期房成交量大幅萎縮，“有價無市”日益凸顯。在資金壓力增大的背景下，負債率高、融資渠道狹窄、資金鏈繃緊而“扛不下去”的企業，結局很可能是在并購中出局，市場的定價權也將日益集中。

　　可以預見，在貨幣政策從緊后，房地產的資本以及由其引導的其他要素資源，將出現非均衡化配置，優勢企業將獲得的更多。而這對房地產業而言，很可能是一種進步。因為所謂的優勢企業，其運營效率往往高于行業平均水平，資本、土地等資源向這些企業匯聚，無疑是一種優化配置。

　　更主要的是，從公司經營層面看，代表運營效率高低的一個關鍵指標是資金周轉率。對于房地產企業而言，資金周轉率和土地開發速率是成正比的。如果行業要素資源向高運營效率企業集中，有利于加快土地開發速度，減少“囤地”、“捂盤”現象的發生。進一步推論，當資金運行和土地開發的效率不斷提高時，房地產市場中“真實的”和“人為的”供求緊張，都將得到逐步化解，介時房價將趨于穩定。

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