佑威房地產(chǎn)研究中心主任

　　中國證券網(wǎng)

　　央行近日公布的今年四季度全國城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查結(jié)果顯示，居民購買住房意愿降至歷史次低水平。從居民家庭收入結(jié)構(gòu)來看，中低收入家庭購房意愿隨著房價(jià)的不斷上漲而降低；但高收入家庭仍有較強(qiáng)的購房沖動(dòng)，收入在2-5萬元和5萬元以上的家庭購房意愿占比仍處于年度高位。央行認(rèn)為，導(dǎo)致居民購房意愿走低的原因在于房貸新政抑制了部分貸款購房者的積極性。事實(shí)上，隨著近期樓市“拐點(diǎn)”的熱議，市場對(duì)于年尾樓市供求博弈加劇的態(tài)勢(shì)相當(dāng)關(guān)注。本周，上證第一演播室就該話題請(qǐng)來業(yè)內(nèi)人士，從市場供求格局出發(fā)，分析未來樓市的走勢(shì)。

　　活動(dòng)策劃 ：柯鵬 李和裕

　　主持/整理：李和裕

　　看供應(yīng)

　　土地不足房源少

　　主持人：今年的樓市供應(yīng)局面是怎樣的？

　　薛建雄：對(duì)于近年來的中國房地產(chǎn)市場，一致的聲音是土地供應(yīng)不足。以上海為例，統(tǒng)計(jì)年鑒顯示：2002年-2006年住宅用地轉(zhuǎn)化的建筑面積分別是1987萬平方米、3300萬平方米、2888萬平方米、3149萬平方米和1912萬平方米。

　　土地供應(yīng)量的下滑，從而直接導(dǎo)致了住宅開工量的下滑。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年上海住宅開工量僅2112.1萬平方米，同比下滑了15%；今年前11個(gè)月住宅開工量也僅1458.35萬平方米，同比下滑10.6%。從今年的推地情況來看，明年住宅的開工量依然不容樂觀，這將導(dǎo)致未來3年以上時(shí)間住宅供應(yīng)的萎縮。

　　談需求

　　借抑制還原樓市

　　主持人：央行調(diào)查顯示居民購買住房意愿目前處于低水平，您怎么看樓市的需求局面？

　　薛建雄：由于受到9月底央行房貸新政的影響，不少城市的樓市成交量從10月開始逐月下滑。但從上海的情況來看，每月也就是10%左右的下滑，表明購房者并未達(dá)成觀望共識(shí)。主要原因是，國家雖然調(diào)控力度很強(qiáng)，但對(duì)中低收入者也將提供強(qiáng)大的住房保障支持，在供應(yīng)量日趨緊缺和國家加緊調(diào)控的情況下，市場對(duì)房價(jià)的預(yù)期沒能達(dá)成共識(shí)，所以成交量只是出現(xiàn)了季節(jié)性下降，而非調(diào)控性下降。

　　另需指出的是，在樓市總體供應(yīng)偏緊的情況下，今年高收入者搶占資源推動(dòng)了房價(jià)的上漲。在我看來，政府就是考慮在土地供應(yīng)沒能跟上時(shí)，先通過加息、加稅等抑制購房需求，以換得時(shí)間在未來幾年大量增加土地供應(yīng)。一方面，在不遏制高價(jià)樓盤開發(fā)的情況下，增加高檔樓盤開發(fā)用地的供應(yīng)；另一方面，大量開發(fā)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房來滿足中低收入者的購房需求。因?yàn)橹灰�釋放了高檔需求，才不至于把實(shí)際房價(jià)拔高；只有解決了中低收入者的住房問題，才能還原虛旺的需求；這樣才能還原真實(shí)的房價(jià)，才能解決目前房價(jià)虛高的問題。

　　論“拐點(diǎn)”

　　大升大降不現(xiàn)實(shí)

　　主持人：近期業(yè)內(nèi)外對(duì)于樓市“拐點(diǎn)”議論得很多，您如何看這個(gè)問題？

　　薛建雄：如果說房價(jià)明年從上升通道轉(zhuǎn)入下跌通道，這樣的“拐點(diǎn)”我個(gè)人認(rèn)為并不現(xiàn)實(shí)。以我國中產(chǎn)階層年收入6-20萬元的水平來算，對(duì)房價(jià)的承受能力在5000元/平方米-18000元/平方米之間。以上的需求分析也表明，高收入者對(duì)商品住宅的需求依然嚴(yán)峻，而且目前我國住宅品質(zhì)還有待提升，高收入者還存在著改善居住環(huán)境的需求。

　　我覺得在土地日漸緊缺的情況下，一些新建樓盤在品質(zhì)提升的帶動(dòng)下，報(bào)出比周邊樓盤高出30%-50%甚至一倍的價(jià)格，明年依然還會(huì)出現(xiàn)。但是，大部分已體現(xiàn)其價(jià)值的樓盤，明年的價(jià)格可能會(huì)趨于平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

　　從這點(diǎn)來說，目前已經(jīng)擁有近千萬平方米可售量的上海二手房市場也將呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。同時(shí)由于政府保障類住房供應(yīng)的分流，明年商品住宅市場的需求不再會(huì)那么強(qiáng)烈，一二手商品住宅的成交量都將不會(huì)再像今年這么火爆。預(yù)計(jì)明年樓市總體將呈現(xiàn)“量低價(jià)穩(wěn)”態(tài)勢(shì)，優(yōu)質(zhì)樓盤的價(jià)格還將上漲，也會(huì)出現(xiàn)不少價(jià)格下跌的劣質(zhì)樓盤。