2007年，上海商業地產市場一批曾經被視作為“病盤”的商業物業紛紛啟動。與前期的盲目沖動發展行為不同，這種行業間的梳理調整，業內認為預示著商業地產已進入了整理消費期。

　　隨著宏觀調控的閘門越拉越緊，商業格局開始進入了轉換期。“兵團作戰”的局勢愈發明顯，各個商圈紛紛實行擴容，同時在整體規模和經營能力方面都有增強。隨著城市中心的優質商業土地供應的逐漸稀缺，今年上海最引人注目的黃浦區163號地塊，更是顯示出“面粉比面包貴”的情形。

　　2007年的上海商業地產市場狀況，可用“總保有量已接近上限”來總結。以上海在行置業首席投資咨詢策劃師姜新國的話來形容，在未來應當開始注意實施“計劃生育”。“雖然尾盤仍在，但后續供應已開始萎縮。”他表示。

　　從今年的上海商業物業供應量來看，1至11月間新增上市為189萬平方米，較之2004年的400萬平方米有明顯下降。早期的“水閘開啟”效應已經過去，但尾盤尚在消化期間，這導致上市待沽的物業數量依舊偏大，達到450萬平方米左右。“再加上部分未領預售證的項目，總量供應應該在600萬至800萬平方米左右。”姜新國表示。

　　需要強調的是，2007年上海的商業物業總保有量可能已達到4300萬平方米。如果按照本市常住人口1800萬人計算，人均商業面積將高達2.3平方米。姜新國認為，預測到2010年年底，上海市的商業物業總保有量可能達到5000萬平方米。姜新國指出，5000萬平方米將會成為分水嶺，“過了這個數值可能會導致上海商業物業價值普遍稀釋，應引起注意。”

　　在商業地產項目處于整理時期的2007年，業態創新已成為占有市場份額的有效利器。如在公共設施建設采用共同開發模式、模式化的商業地產開發方案、將商業地產運用主題化等各種新形式。此外，與之相適應的是，商業地產的“專業性”已日益突出，人才已成為首要影響因素。如主持或參與奧特萊斯、南站、吳中汽配城等項目招商的在行置業創辦人蔣珺，成功運作“無限度”、“八號橋”的黃瀚泓，以及正大廣場的司徒文聰等。專業化指數也相應產生，由上海商業網點管理辦公室、在行置業聯合編制的商鋪行情，無論從宏觀的上海商鋪行情，還是客觀的市場商業供求表現，皆能提供較為真實的反映。

　　但姜新國指出，由于住宅地產受到調控的壓力越來越大，住宅用地供應的減少導致許多中小開發商轉向商業地產。同時，相對于住宅價格，商業地產的市場相對表現得比較理性，沒有瘋漲的商業地產很可能再次成為有固定資產投資傾向的資本選擇。從今年來看，外郊環線之外的低價產品成交量明顯放量，可能預示著上海商業地產市場進入了新一輪淘金時代。“宏觀調控并沒有將商業地產排除在外，對于開發商和投資者來說，明年市場的政策面需要關注。”