央行、銀監會日前聯合發布《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，而這一補充性質《通知》的發布，距第二套房貸首付提高新政的出臺，僅僅兩個月不到的時間。《通知》不僅對以往眾說紛紜的“第二套房”標準進行了明確規定，還對住房信貸政策做了新調整，將公積金貸款納入范圍內。市場認為，這是房貸政策從緊的又一個信號。房貸的進一步緊縮政策出臺之后，在抑制需求方面會有怎樣的影響？樓市在這一輪“沖擊波”的作用之下，走向將會如何？上證第一演播室請來專業人士，為網友做出解答。

　　上證第一演播室

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　　“第二套房”含義終明確

　　主持人：繼第二套房貸首付政策出臺之后，央行與銀監會日前又發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，《通知》有哪些關注重點？

　　祝滿清：此次《通知》是對于上次第二套房貸首付政策的一個重要補充，也就是說，這項《通知》對上次政策具體概念定義實行了細化。該補充通知的重點在于，對第二套房的界定從幾方面進行了規定。一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數。二、對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行。三、已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業銀行申請住房貸款的，按前款規定執行。

　　兩個前后出臺的政策之間最重要的區別在于，“第二套房”的認定標準明確以“家庭”為單位。而在此之前，大部分銀行在實際操作過程中，是按照以個人為單位來界定第二套房的。其次，公積金貸款也被納入了認定貸款套數的范圍，按照此前的政策，并沒有把公積金貸款納入計算范圍。

　　補充政策趨緊明顯

　　主持人：除了統一住房貸款次數的認定標準之外，《通知》的從緊趨勢體現在哪里？

　　祝滿清：此前第二套房貸首付政策的執行，主要是各家銀行在執行層面按照以個人為單位實行。從更深層來說，房貸業務相對來說依然是比較優質的貸款產品，各銀行對此均十分重視，所以市場感覺會比較松。但《通知》從嚴界定了第二套房的標準，主要由于某些區域出現了嚴重泡沫現象，導致金融風險加劇。央行和銀監會在此情況下出臺房貸新政細則，無疑也是一種未雨綢繆的舉措，此時出臺從緊調控政策十分有必要。

　　值得一提的是，在此次《通知》中對公積金貸款也進行了收緊，這預示著信貸調控開始從局部商業貸款擴張到全部的房貸領域。對于客戶的影響，不僅僅抑制了投資需求，也會抑制了一部分自住需求，導致其購房置業計劃推遲。

　　貨幣政策成調控利器

　　主持人：《通知》出臺會對樓市造成怎樣的后果影響？

　　祝滿清：出臺這些政策的目的是為了加強房地產宏觀調控、防范金融風險，從補充通知的規定上看，也充分體現了這兩個目的，這也是央行對于“實施從緊的貨幣政策”這一政策精神的落實，隨著這些政策的實施，也必將對房地產市場產生重大的影響。

　　此政策的影響可以概括為：抑制投資需求、延緩自住需求。

　　首先是對于投資需求而言，由于第二套房貸款需要首付款的至少為房價款的40%，利率在基準利率基礎上再上浮10%，不僅增加購買時的房價款成本，還增加了持有期間的利息成本。若房價上漲幅度低于購買和持有成本的話，則投資回報將大大降低，甚至虧本。因此，對于投資需求將是一個嚴重的打擊。其次對于自住需求而言，主要是起到了延緩購房計劃的目的。

　　相比較而言，對于一手房市場的影響會大于對二手房市場，因為：一，一手房從購房到簽約到交房有一年多的是時間，這段時間需要購房人支付利息，但卻無法使用，也無法出租獲利；二，一手房在出產證前不能出售，若在此期間出臺新的政策，也無法及時變現流通，不利于回收投資成本，因此相對一手房的影響比二手房更大。

　　活動策劃 ：柯鵬 唐文祺

　　主持/整理：唐文祺

　　嘉賓：祝滿清

　　上海中原地產法務部高級經理