□本報記者 周明

　　近幾個月來，以京滬深為代表的一線城市商品房價格“價漲量縮”趨勢明顯。最近幾周，這些城市又出現(xiàn)了部分商品房價格震蕩的現(xiàn)象。這種震蕩打破了近幾年來房價持續(xù)單邊上揚的態(tài)勢，一時間引起各方人士對房價走勢的激烈討論：這種震蕩是房價繼續(xù)拉升的前奏還是強弩之末？

　　當前商品房價格的走勢很容易讓人聯(lián)想起股市中莊家在底部吸籌，待籌碼相對集中后，再行拉升而出現(xiàn)的縮量上漲態(tài)勢。目前的房地產(chǎn)市場也確實存在一些開發(fā)商囤地、捂盤的現(xiàn)象，從這個角度來看，這種待價而沽的商業(yè)手法成為房價“漲聲”中的強音之一。

　　住宅雖然具有像

股票那樣的投資價值，但它作為一種特殊資產(chǎn)，也具有像柴米油鹽一樣的必需品屬性。因此，住宅價格與股票等有價證券相比，具有特有的公共屬性。如同保障物價穩(wěn)定一樣，政府也有保障

房價穩(wěn)定的職責。

　　另外，房價上漲對居民消費的替代性越來越強，許多普通居民往往集全家之力乃至幾代之財來購房，這直接影響到居民的當期消費，進而影響到擴大內(nèi)需。

　　分析人士認為，在資產(chǎn)性和公共性并存的房地產(chǎn)市場，政府的調(diào)控思路正從扭轉供需失衡方面入手。從近期出臺的政策來看，資金面逐步緊縮、房地產(chǎn)商囤地嚴格受限、

經(jīng)濟適用房和廉租房投資力度增大等調(diào)控手段悄然升溫。當然，從商品房的生產(chǎn)周期來看，這些政策并不會馬上形成有效的住宅供給，這也給房價縮量上漲提供了一定的基礎。

　　目前，房價似乎走到了十字路口。短期內(nèi)，由于供求狀況并沒有發(fā)生根本變化，宏觀調(diào)控可能導致個別投資過熱城市的房價有較大跌幅，部分存在真實住房需求城市的房價出現(xiàn)小幅震蕩，價格走勢似乎不會發(fā)生突變。

　　從中長期來看，這一輪縮量可能會是房地產(chǎn)價格逐步登頂?shù)倪^程。隨著經(jīng)濟適用房、廉租房供給的增加，嚴格限制房地產(chǎn)商囤地等政策發(fā)揮作用，商品房市場有效供給將逐步增多。提高第二套住房信貸門檻，加息和準備金率上調(diào)的累積效應逐步釋放，也將逐步對住房需求起到抑制作用。

　　綜合來看，政策雖然短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場供需所起的作用有限，但對中長期房地產(chǎn)市場的走勢將產(chǎn)生實質性影響，而在這種預期之下，房價增速也將受到遏制。

　　值得關注的是，目前物業(yè)稅試點正逐步推進，明年有望在部分城市“實轉”(試點征收)。物業(yè)稅對房地產(chǎn)業(yè)的影響可能類似資本市場中的資本利得稅，它將對住房保有環(huán)節(jié)產(chǎn)生持續(xù)的成本。因此，雖然目前“房價出現(xiàn)拐點”的論點似乎還缺少論據(jù)，但想在目前房地產(chǎn)熱中“追高建倉”的投資者，可能真到了要仔細考量想像房價上升空間的時候了。