⊙地產(chǎn)主筆 唐文祺

　　10月份之后陸續(xù)施行的第二套購(gòu)房首付比例提升、銀行房貸收緊等一系列政策，都預(yù)示著調(diào)控走向。11月間，市場(chǎng)層面的政策反映初現(xiàn)端倪：已至價(jià)格瓶頸階段的新房市場(chǎng)，成交量出現(xiàn)了下滑；二手房市場(chǎng)則彌漫著濃郁的觀望氣氛，雖然成交均價(jià)有所上浮，但主要是由于房東惜售導(dǎo)致供應(yīng)量減少，成交量的小幅下滑同樣是不爭(zhēng)的事實(shí)。

　　從上海新房市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)來(lái)觀察，不難發(fā)現(xiàn)，近期上海郊區(qū)的商品住宅成交量漲勢(shì)明顯。這無(wú)疑是受到市區(qū)供應(yīng)不足，以及房?jī)r(jià)高企不下的影響，從而導(dǎo)致上海新房市場(chǎng)的交投重心產(chǎn)生外擴(kuò)。有意思的是，上海新房市場(chǎng)兩極分化的趨勢(shì)日益明顯。一方面，5000元/平方米以下的公寓產(chǎn)品消化速度很快；另一方面，別墅市場(chǎng)卻反而逆市紅火。究其原因，別墅的“稀缺”以及相較于普通公寓更高性價(jià)比的特性，是促成別墅熱銷的重要因素之一。

　　上海的

二手房市場(chǎng)，受到市場(chǎng)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)影響，成交價(jià)格進(jìn)一步上揚(yáng)。但這種價(jià)格漲勢(shì)的表象，主要還是由于政策效應(yīng)尚未體現(xiàn)所致。11月份的二手房市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)較為平穩(wěn)，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的觀察，房東心理預(yù)期開(kāi)始回歸理性，沒(méi)有出現(xiàn)盲目“返價(jià)”、“跳價(jià)”現(xiàn)象，但在看好后市的信心鼓勵(lì)下，轉(zhuǎn)售為租的行為有所增加。而

房?jī)r(jià)未有明顯下降的市場(chǎng)局勢(shì)，促成了部分自住需求客戶入市購(gòu)買。從未來(lái)市場(chǎng)情況來(lái)看，在沒(méi)有新政策出臺(tái)的情況下，剛性需求可能會(huì)進(jìn)一步釋放。

　　熱銷態(tài)勢(shì)延續(xù)多時(shí)的

寫字樓市場(chǎng)行情，終于在接近年底的時(shí)候有所下調(diào)。一方面大批量寫字樓的集中上市使得開(kāi)發(fā)商開(kāi)始感受市場(chǎng)壓力，從而有意識(shí)降低推盤數(shù)量，從而使得市場(chǎng)供應(yīng)量開(kāi)始出現(xiàn)下跌；另一方面，寫字樓市場(chǎng)日趨高漲的租賃需求，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商愿意采取持有出租的方式，從而導(dǎo)致上海的銷售型寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)。

　　上海的商鋪市場(chǎng)相較于其他市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，一直表現(xiàn)比較平淡。前幾年由于供應(yīng)過(guò)量而出現(xiàn)的市場(chǎng)劣勢(shì)，已經(jīng)逐漸消化。從整體市場(chǎng)來(lái)看，市中心商鋪的供不應(yīng)求與郊區(qū)商鋪的供大于求成為兩大突出現(xiàn)象。在市中心，由于開(kāi)發(fā)土地短缺，加上商鋪?zhàn)饨饾q勢(shì)驚人，直接導(dǎo)致可供銷售的商鋪“一鋪難求”。而在郊區(qū)，隨著社區(qū)商品房的大批入市，作為配套的低價(jià)商鋪供應(yīng)增長(zhǎng)明顯，從而帶動(dòng)影響了整體商鋪市場(chǎng)的成交均價(jià)下降。根據(jù)2007年土地供應(yīng)和項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)發(fā)進(jìn)度來(lái)看，預(yù)計(jì)世博會(huì)前，上海的商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)掀起一波供應(yīng)潮，開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)將集中于城市副中心商務(wù)區(qū)、改造更新的市中心商圈及軌道多線換乘點(diǎn)商業(yè)區(qū)。