⊙本報記者 柯鵬

　　據上證房產指數辦公室獨家合作單位——中國房地產指數系統辦公室提供的最新統計數據，11月份，上證住宅指數為2064點，比上月上漲22點，環比漲幅為1.08%；比去年同期上漲306點，同比漲幅為17.41％。雖然當月的供應量有所回升，供求關系微見緩和，但供不應求的局面仍未根本改變，住宅價格仍然保持增長趨勢。

　　上證新房指數

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　　供應回升但同比微跌

　　市場本身的季節性因素使得11月的住宅成交量有所下降。商品住宅供應量則在上月下跌后出現回升態勢，供不應求的態勢有所緩和。貨幣持有負利率的現狀使得

房地產作為保值增值工具的重要性能凸顯，因此相比去年同期，新建住宅成交和供應仍保持較大幅度的增長態勢。

　　11月份，上海商品住宅上市面積172.58萬平方米（15670套），較上月增加3.75%，但比去年同期下跌0.80%，1-11月份全市累計上市商品住宅面積1976.11萬平方米（187970套），同比減少0.32%。我們認為，今年1-11月住宅供應面積同比減少，主要是因為住宅土地供應量相對較少；政府前段時期出臺的一系列促進開發商推盤的政策措施的效果在11月份得到初步體現，新建住宅的供應量有所回升。

　　全市商品住宅供應量主力仍集中在外環以外區域。11月份，寶山區以28.35萬平方米（2643套）的供應量高居榜首，閔行區、嘉定區、浦東新區、南匯區和松江區的商品住宅上市面積分別為24.70萬平方米、19.95萬平方米、19.28萬平方米、16.44萬平方米和15.92萬平方米，六區共上市124.64萬平方米（11585套），占全市商品住宅上市總量的72.22%；其它區縣商品住宅共上市47.94萬平方米（4085套），占全市商品住宅上市總量的28.78%。

　　2006年、2007年1-11月份商品住宅上市面積對比

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　　銷售總量環比下降

　　11月份，全市商品住宅成交面積205.30萬平方米（19209套），比上月減少11.39%，較9月份下降32.64%，比去年同期增長13.72%，而2006年11月住宅成交量較10月份上升了6.00%。1-11月份，全市商品住宅成交面積2524.86萬平方米（218594套），同比增加30.00%。

　　從供求關系來看，商品住宅成交量仍超過上市量，市場繼續消化以前的存量，但住宅成交市場有所萎縮。國家針對住宅市場所出臺的一系列房地產與金融調控政策對樓市的影響在11月份顯示的更為明顯，市場觀望氣氛逐漸濃厚，從而造成上月住宅市場成交繼續較大幅度的下跌。預計未來市場中供求雙方的觀望氣氛將會持續，上海住宅市場將會在調整中期待下一個樓市春天的到來。

　　2006年、2007年1-11月份商品住宅成交面積對比

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　　萬元以下是需求主力

　　萬元以下住宅仍是市場需求主力。11月份，10000元/平方米以下的住宅成交面積為150.35萬平方米（15464套），占商品住宅總成交量的73.23%，較上月比重下降了2.26%，主要是因為4000元/平方米以下商品住宅成交比重較上月大幅上升了7.40%；10000元/平方米以上的住宅成交面積為54.95萬平方米（3745套），占商品住宅總成交量的26.77%，萬元以上單價的住宅成交占比較上月有所下跌。

　　100平方米以下

戶型最受青睞。11月份，100平方米以下戶型面積住宅成交量為87.67萬平方米（11102套），占總成交量的42.70%，較上月比重上升了3.70%，市場中現階段的需求主要是自住型的剛性需求，因此，

小戶型住宅成為了市場現階段需求的主力。

　　全市成交均價有所增長，內環以內住宅均價突破2萬元。11月份，內環以內商品住宅成交均價為20082元/平方米，突破2萬元大關，較10月份上升1.78%，內外環間商品住宅成交均價繼續上漲，達到10687元/平方米，較10月份上漲1.39%，外環以外商品住宅成交均價為6563元/平方米，較10月份上漲1.89%。

　　2007年11月份商品住宅成交單價結構（單位：平方米）

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