曹旭特

　　最近人們都在議論房?jī)r(jià)的下跌。作為廣東主要市場(chǎng)的廣州和深圳的房?jī)r(jià)究竟跌了多少？

　　我們近期實(shí)地調(diào)研了廣州和深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)，了解到兩地樓房銷售放緩，住房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)波動(dòng)。

　　根據(jù)我們的調(diào)研，廣州住房?jī)r(jià)格調(diào)價(jià)幅度約為10%，降價(jià)后市場(chǎng)銷售出現(xiàn)一定程度好轉(zhuǎn)。而黃金地段樓盤僅僅是變相打折，并且折扣不多，如位于海印公園旁的保利康橋目前銷售均價(jià)約為3萬(wàn)，戶型在220至300平米，總價(jià)值660至900萬(wàn)，送價(jià)值20萬(wàn)元的裝修，相當(dāng)于97－98折。

　　深圳中心區(qū)新

房?jī)r(jià)格從7月份以來(lái)基本沒(méi)漲，11月開(kāi)始打折現(xiàn)象比較普遍，但幅度也不大，一般在9.6至9.8折，價(jià)格下降比較明顯的是二手房，幅度約10－15%，而且即使降價(jià)，銷售情況也沒(méi)有得到改善，如深圳報(bào)業(yè)大廈對(duì)面某中介，11月份就沒(méi)有成交量。

　　廣州和深圳住房?jī)r(jià)格下降的主要原因有：其一，對(duì)第二套房首付比例和相關(guān)利率的提升，明顯擠出了投資購(gòu)房者，目前中國(guó)銀行、中信銀行、建設(shè)銀行對(duì)第二套房基本不提供貸款支持。貸款門檻的提高也抑制了需求，同時(shí)部分正常消費(fèi)者也開(kāi)始觀望，市場(chǎng)需求總量的減少導(dǎo)致市場(chǎng)銷售放緩。其二，黨十七大之后，各銀行對(duì)企業(yè)的貸款支持也在收緊，因此在銷售放緩前提下，企業(yè)的現(xiàn)金流變得更為緊張，所以開(kāi)發(fā)公司為了緩解資金壓力也開(kāi)始降價(jià)促銷。

　　從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，我們對(duì)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)趨勢(shì)有如下的判斷：目前已經(jīng)是行業(yè)最困難時(shí)期，我們判斷將有3至6個(gè)月的調(diào)整期，但在此期間價(jià)格繼續(xù)下調(diào)幅度不會(huì)很深。

　　我們作出這一判斷的理由在于：導(dǎo)致銷售放緩的主要原因是銀行對(duì)貸款的限制，而2008年銀行迫于業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的壓力會(huì)對(duì)企業(yè)和按揭貸款加大支持力度，能夠一定程度提高購(gòu)房者的有效需求，降價(jià)壓力就會(huì)減弱。而深圳市場(chǎng)未來(lái)供給也會(huì)繼續(xù)下降，1－9月份土地開(kāi)發(fā)面積同比下降了46%，所以市場(chǎng)不存在過(guò)剩基礎(chǔ)。價(jià)格的穩(wěn)定會(huì)使購(gòu)房者形成穩(wěn)定預(yù)期，目前被市場(chǎng)壓制的正常消費(fèi)者會(huì)在3－6個(gè)月后重新得到釋放，所以屆時(shí)銷售將回暖。

　　由于未來(lái)投資購(gòu)房的擠出，房?jī)r(jià)上漲幅度會(huì)趨緩，企業(yè)的長(zhǎng)期增長(zhǎng)將更多依賴于規(guī)模和效率的提升，能夠?qū)崿F(xiàn)快速開(kāi)發(fā)并回籠資金企業(yè)才能保證盈利增長(zhǎng)的持續(xù)性。

　　從上市公司的情況來(lái)看，經(jīng)過(guò)實(shí)地調(diào)研，我們明顯感覺(jué)到萬(wàn)科在對(duì)行業(yè)判斷和具體項(xiàng)目運(yùn)作能力上超出同行業(yè)公司。

　　從行業(yè)判斷上，萬(wàn)科在2006年土地儲(chǔ)備增加了一倍，明顯拉大了與同行業(yè)公司的差距，并且充分受益2007年房?jī)r(jià)上漲，而2007年行業(yè)內(nèi)公司普遍對(duì)未來(lái)市場(chǎng)判斷過(guò)于樂(lè)觀，導(dǎo)致拿地成本接近房?jī)r(jià)時(shí)，萬(wàn)科在新增項(xiàng)目比較謹(jǐn)慎，避免了高成本拿地。目前市場(chǎng)處于調(diào)整期，資金困難的小公司變現(xiàn)手中項(xiàng)目意愿增強(qiáng)，也提高了萬(wàn)科在項(xiàng)目收購(gòu)上的溢價(jià)能力，我們預(yù)計(jì)萬(wàn)科在未來(lái)6個(gè)月的擴(kuò)張速度會(huì)明顯提高。

　　萬(wàn)科的項(xiàng)目銷售情況也明顯好于同行業(yè)公司，廣州的萬(wàn)科金域蘭灣一期在開(kāi)盤當(dāng)天基本銷售完畢，萬(wàn)科云山在開(kāi)盤當(dāng)天銷售80%，正在準(zhǔn)備開(kāi)盤的萬(wàn)科金色康苑和荔苑售樓處的人氣也比較旺，所以，從綜合判斷來(lái)看，我們認(rèn)為，萬(wàn)科仍是行業(yè)內(nèi)最值得投資公司。

　　（作者是國(guó)金

證券研究所房地產(chǎn)研究員）