外圍商鋪：異軍突起

　　隨著中心城區商鋪的逐漸飽和，近年來上海外圍區域商鋪可售面積和成交面積始終居于前列，并已作為商鋪供應的主力地區成為商家關注和投資的重點，價格漲幅也頗為可觀。以位于嘉定區曹安商圈的上海國際鞋城為例，2005年10月開盤價格約在30000元/平方米，而如今該項目的二手商鋪售價已達40000元/平米，升值幅度逾30%。

　　事實上，經過十多年發展的曹安商圈現已成為華東地區知名的批發采購重地，未來還將建成以專業市場為主體，綜合發展商貿辦公和休閑商業的專業市場示范園區。在已擁有多個專業型的商業項目后，該區域首個綜合性shopping mall兆地生活廣場也將在年底開盤。據悉，該項目是曹安唯一在售賣場商鋪，除了引進大潤發賣場外，還將采用“賣場店中店”模式，在一層推出200余個可自由分割的、15-30平方米、總價50萬元起的小面積商鋪，適合多業態經營，包括購物區、休閑區、餐飲區和高檔精品區等等。

　　而曹安商圈的目標是形成與大曹安傳統商業完全不同的商業運營模式，建成后將在各種商業結構之間形成聯動，構筑一個國際化的商業貿易集散地。業內人士認為，由于區域內日常生活的多元化，業態同質化過高的區域商業消費處于萎縮狀態，一些傳統商圈向多業態的發展轉移，不僅可以填補該區域空白，“升級”后也可使各個業態互相借勢，實現整體雙贏。

　　不過，業內人士也開始強調商鋪投資的謹慎態度，各區域商鋪的升值情況應做具體分析。如10月上海商業物業的整體成交均價為9970元/平方米，較9月的13251元/平方米下降了24.8%，租金受益率也有所下降。加上

宏觀調控之風，部分物業滯銷，部分大型社區未形成集中消費的商業氛圍，商鋪空置率有所上升。因此，商鋪投資既有收益亦有風險，周邊環境、配套設施、市場定位等都應納入投資者的考量范圍之內。（朱宇琛）

　　專業商鋪：低價位取勝

　　由于市場對于市區購物中心物業的需求增強，上海中心區域商鋪租金增幅依然較大。高力國際提供的第三季度統計顯示，目前上海購物中心底層租金達到128美元/月/平方米，較去年同期上漲14.8%；第二層租金達到83.1美元/月/平方米，同比上漲15.5%。隨著中心城區商鋪租金增長壓力加大，不少投資目光又轉向外圍區域的一些低價位專業市場。

　　以打造低價位居家軟飾專業市場為目標的南匯大東方居家軟飾城為例，租金價格僅為市區商鋪的十分之一，如中山公園地區商鋪租金已達12-15元/平方米/日，而大東方居家軟飾城只有1元/平方米/日不到。較低的租金也使得采購成本大大降低，據悉大東方居家軟飾城未來將聚集2500家居家類消費商家和上萬種產品，人們在那里采購居家類產品的價格則將為市區的三分之一。

　　目前上海純做居家軟裝飾的市場并不多見。以建材為主的百安居已有意向軟裝超市轉型，明年初將開設專門的超市；作為家居用品代表的宜家則把自己的中國消費群體鎖定在月收入3350元以上的階層。由此，總規模28萬平方米的大東方居家軟飾城欲建立一個與宜家、百安居等中高端軟裝市場相互補的、價位親民的專業市場，目前一期已建成5萬平方米的商業街，二期商業街也在建設當中。

　　市場人士還指出，根據上海“

十一五”規劃，在未來幾年內，24個區級商業中心、40多個社區商業中心將建成或開始建設，規劃的支持使得目前南匯、浦東、松江等一些成長中的外圍商圈具有較大上升潛力。同時，投資專業市場需要注意五大方面因素，一是交通條件，二是人口環境，三是產業支撐，四是規劃要求，五是競爭能力。此外，專業市場的產品定位，包括價格、品牌、購買人群、企業、市場、商鋪特色、商鋪大小、價格劃分、區域的動靜之分等等要素都在考慮范圍內。（朱宇琛）