約82平方米兩房⊙特約記者 一凡

　　內環以內

房價3萬元/平方米，內外環間房價2萬元/平方米，外環以外房價1萬元/平方米，上海人眼中的樓市“321格局”似乎只有一步之遙。在前兩期了解了初現“萬元格局”端倪的外環樓盤和因受自住客關注而成長最快的中環樓盤后，本期我們把目光最后投向內環區域。

　　世紀公園當“靠山”

　　本期關注的樓盤“香梅花園”位于浦東內環區域，社區由楊高南路、錦繡路、花木路和浦建路四條交通要道圍合而成，是一個主要由小高層、高層公寓樓組成的高檔住宅樓盤，并因由陳香梅女士提名而在上海樓市內頗為知名。

　　開發商認為，香梅花園最大的特色在于高綠化�；�于“背靠”世紀公園的優勢，香梅花園在樓房設計和景觀規劃方面力爭做到“外攬內擁”，外攬是指能最大限度地看到世紀公園140公頃的綠色美景，內擁則是指社區內部還建有3萬平方米的香梅中央公園，由此社區綠化率高達70%。

　　從配套方面來看，香梅花園附近有東錦江大酒店、易初蓮花超市、上�？萍拣^等，社區內還設有文化社交、商業服務、運動康體等多個主題會所，總建筑面積達1萬平方米。而交通方面，社區比較靠近地鐵2號線世紀公園站。

　　五期改打小戶型牌

　　香梅花園近期推出了最后一批房源。這第五期房源是在上月底開盤的，包括2棟23層的高層和1棟25層的高層，3棟高層由藝術連廊連接，形成特殊的空間。據了解，25層的高層作為酒店式公寓，只租不售；現推出銷售的為23層高的1號樓，共110套房源，均價28800元/平方米，如今已去化了一半。與前四期主打大戶型不同，香梅花園此次的收官之作改為緊湊戶型，包括建筑面積為64平方米的一房兩廳、82平方米的兩房兩廳和107平方米的兩房兩廳。

　　市場人士表示，香梅花園最后一期推出小戶型也是考慮到世紀公園板塊房型的同質化競爭。世紀公園周邊樓盤在小區規模上大小不一，占地面積從2.7萬-26.5萬平方米不等，總建筑面積一般在5.8萬-40萬平方米，小區總戶數從250-2000戶不等。而樓型以多層和小高層為主，基本上一梯兩戶；房型則以三房兩廳為主，面積在130-150平方米左右，一般還都設有大開間的觀景客廳。因此，小戶型的推出也算是填補了世紀公園板塊的產品空白。

　　房價領銜 尷尬猶在

　　香梅花園房源均為精裝修，價格水平向來較高，2005年初其推出的三期房源均價為17000元/平方米，而當時附近上海綠城的新房銷售均價14000元/平方米，錦繡滿堂則為12000元/平方米。就目前情況來看，香梅花園的房價水平更是明顯高于世紀公園板塊內其他樓盤。

　　一些業內人士認為，由于香梅花園更加靠近世紀公園，導致了它的價格在板塊內處于領銜地位。2004年首度開盤，均價已達12000元/平方米。到2006年年中，其三期房源售價升到18000元/平方米，并直接拉高了周邊陸家嘴中央公寓等新盤的價格，其后陸家嘴中央公寓被摩根士丹利收購。

　　由于價格過高，香梅花園的銷售也曾陷入尷尬境地，加上調控政策出臺，一直受到溫州炒房團青睞的世紀公園板塊樓盤顯出一片沉寂。不過，去年陸家嘴集團推出的“花木地王”倒讓世紀公園板塊再次升溫，聯洋板塊的不斷成熟和塘橋板塊商業氛圍的提升也給處于中間的世紀公園板塊提供了機會。

　　不過，不少購房者指出，香梅花園周邊的生活氛圍還是不濃厚，商業配套也不完備，大型賣場距離社區有一定距離，交通也不是最方便。而在香梅花園的業主中，有近50%是海外人士，國內業主中則以企業高管居多。當時，香梅花園在推第四期時就對外宣稱，四期房源將只在海外銷售。加上香梅花園有一定的海外背景，在硬件配套上也采納的是西方的生活方式，所以無論價格還是風格都還是海外人士最能接受。

　　房產研究院

　　香梅花園位于上海浦東花木行政中心，緊臨浦東世紀公園，東、北分別是錦繡路、花木路兩條景觀道，南面是浦建路，西面是楊高路，整個社區由這四條道路相圍。香梅花園總建筑面積近30萬平方米，綠化率高達70%。香梅花園在景觀設計上實行了國際招標，力求將社區形成世紀公園的“延伸景觀”，由此才有了占地30000平方米的社區內自然生態公園。同時，為了形成有充分的集中綠地和出色的建筑造型的現代化小區，在景觀設計中以梅花為主題樹種，奠定小區的文化底韻，采用回廊式庭院形式，交織無數細長的園路，在交叉口一定的間距處設置亭子、長椅、蔓藤花架等，營造出安定、溫馨、祥和的居住氛圍。建筑上則采用源自紐約豪宅的設計風格，超薄板式建筑造型，金屬感外觀飾面，在燈光的配合下，高層建筑頂部還構成“七星拱月”的建筑景觀。

　　香梅花園

　　樓盤地址：

　　浦東新區東繡路266弄

　　開發商：

　　金大元(上海)有限公司

　　總建筑面積：32萬m2

　　容積率：2

　　綠化率：70%

　　產品形態：

　　高層、小高層、疊加別墅

　　主力戶型：

　　64-107m2小戶型（最新房源）

　　裝修狀況：毛坯、精裝修

　　開盤時間：2004年7月至今

　　交房時間：準現房銷售中

　　網上已推住宅戶數：716套

　　網上已售住宅戶數：665套

　　網上住宅合同均價：

　　27363元/m2（最新房源）

　　停車位：901個

　　物業管理公司：

　　上海香梅物業管理有限公司

　　物業管理費：3.5元/m2/月

　　七嘴八舌

　　◆這個樓盤的交通不怎么樣。

　　◆80%入住率？虛假信息，晚上路過這個樓盤，一片漆黑！

　　◆環境不錯，有一種鬧中取靜的感覺，可這里的物業很差勁。

　　◆打名人牌的樓盤，購房者主要是境外人士，個人感覺其景觀設計相當到位，賣出來的二手房則多是大房型。

　　◆什么都好，可還是不敢恭維它的建筑質量問題，或者說是規劃問題，它的隔音好像不是很好，雖是板式的房子，可隔音做得實在讓人費解，居然在睡覺時能聽到外面傳來電視的聲音。

　　◆無論是地理位置還是小區品質都是不錯的，但主樓的房型相對來講浪費太多，特別是113平方米的兩房，連陽臺都沒有，很是尷尬；開發商主打的160平方米左右的三房還是不錯的，得房率挺高，而且客廳和3個房間都朝南，這個就很好。

　　◆現推五期靠近浦建路和楊高路，有點吵，而且開盤價都要28000元/平方米，實在有點貴。

　�。ㄕ�自搜房網、焦點房地產網等業主論壇發帖）

　　周邊市場

　　世紀公園板塊

　　生態景觀效應受青睞

　　本期介紹的香梅花園屬于浦東世紀公園板塊。該板塊以世紀公園為中心，東至羅山路與湯臣高爾夫球場相鄰，南至龍陽路，西至楊高路。其輻射區域內擁有上�？萍拣^、新國際博覽中心、東方藝術中心以及聯洋、花木兩大社區，周邊環線、高架、干道云集，板塊內還擁有軌道交通2號線和在建的7號線，已形成一個大型的生態居住區。

　　據易居臣信浦東一店工作人員介紹，世紀公園板塊內二手房交易多以房齡2-5年的次新房為主，購房者多為在金橋、張江、外高橋等大型高科技園區內的高級白領或沿軌道交通2號線的上班族以及新婚置業購房者。

　　選擇在世紀公園板塊購置房屋，看中的是其便利的交通位置，世紀公園綠色健康的生活環境，以及不可復制的大型公建配套。此外，世紀公園板塊內各社區規模相對較大，境外入住人群比例接近40%，而板塊后續供應相對較少，預計高檔公寓的后期升值潛力仍然較大。

　　目前，世紀公園板塊內的主要樓盤除了香梅花園，還有陸家嘴中央公寓、聯洋花園、聯洋年華、御景苑、天安花園、華麗家族、浦東世紀花園、水清木華、當代清水園、金色維也納、中邦風雅頌、第九城市、仁恒河濱城等。

　　從本地自住型購房者的選擇來看，中邦風雅頌、城市藝術季等樓盤較受歡迎，但房源面積普遍偏大。另外還有一些小面積房源的樓盤像聯洋年華、當代清水園，由于房型相對經濟實惠，甚至規劃了景觀一房，非常適合年輕白領一族。

　　投資星級 ★★★

　　交通配套：一般

　　生活配套：一般

　　投資收益率：中等

　　樓盤

性價比：中等