樓盤地址：

　　嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)曹安公路2378號(hào)

　　開發(fā)商：

　　上海華江建設(shè)開發(fā)有限公司

　　總建筑面積：120萬平方米

　　容積率：1.2

　　綠化率：40%

　　產(chǎn)品形態(tài)：

　　小高層、多層、聯(lián)排別墅

　　主力戶型：88平方米兩房

　　

裝修狀況：毛坯

　　開盤時(shí)間：2005年6月起

　　交房時(shí)間：2007年3月起

　　網(wǎng)上已推住宅戶數(shù)：3536套

　　網(wǎng)上已售住宅戶數(shù)：1851套

　　網(wǎng)上住宅合同均價(jià)：

　　6162元/平方米

　　

物業(yè)管理公司：

　　上海務(wù)民物業(yè)有限公司

　　物業(yè)管理費(fèi)：1.55元/平方米/月

　　本版制圖 張大偉

⊙特約記者 一凡

　　內(nèi)環(huán)以內(nèi)房?jī)r(jià)3萬元/平方米，內(nèi)外環(huán)間房?jī)r(jià)2萬元/平方米，外環(huán)以外房?jī)r(jià)1萬元/平方米，上海人眼中的樓市“321格局”似乎只有一步之遙。如今，市中心喊價(jià)低于3萬元/平方米的新盤倒是屈指可數(shù)，中環(huán)新盤開價(jià)也多為逼近2萬元/平方米，而外環(huán)區(qū)域新盤價(jià)格走勢(shì)更有破萬之勢(shì)。在此樓市局面下，我們就先從一些外環(huán)樓盤開始，了解一下外環(huán)初現(xiàn)端倪的“萬元格局”。

　　近郊大盤

　　嘉城位于嘉定江橋的華江居住區(qū)內(nèi)，按照嘉定區(qū)的有關(guān)規(guī)劃，占地4600畝的江橋新鎮(zhèn)將成為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，這里將被打造成一個(gè)建筑體量近187萬平方米、人口容納量近5萬的居住區(qū)。而在目前已經(jīng)初具規(guī)模的華江居住區(qū)內(nèi)，嘉城最為龐大，占據(jù)了江橋新鎮(zhèn)4600畝總量中的1320畝。

　　嘉城整盤建筑面積達(dá)100萬平方米，分為四期開發(fā)。已經(jīng)交付使用的一期總建筑面積30萬平方米，以水為界分為東、南、西、北四個(gè)各具風(fēng)情的組團(tuán)，其中東、南、北塊的產(chǎn)品為小高層公寓，西塊的則為42棟聯(lián)排別墅。內(nèi)部配套設(shè)施方面，則包括1座規(guī)劃展示館、1所幼兒園、2個(gè)會(huì)所、1個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)等。

　　由于嘉城處于城郊結(jié)合部，樓盤周邊的環(huán)境與已經(jīng)交付入住的居住小區(qū)形成明顯的反差。社區(qū)外，東面是工廠，不遠(yuǎn)處還有一條鐵路線經(jīng)過，南面是一條東西向的高壓線，西面和北面還是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的房屋，可見周邊環(huán)境的改善需要時(shí)間。

　　而與社區(qū)周邊環(huán)境相對(duì)應(yīng)的還有日常出行的問題，目前江橋鎮(zhèn)有多條公交線直達(dá)市區(qū)，但離嘉城二三百米遠(yuǎn)的曹安路平時(shí)堵車非常嚴(yán)重。曹安路接外環(huán)高架和312國(guó)道，據(jù)熟悉路況的司機(jī)介紹，曹安路進(jìn)城這段路堵車很正常，所以如果是居住在附近的業(yè)主自駕出行就不會(huì)感到像在郊區(qū)開車那樣一出門就很順暢。

　　低開高走

　　相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，基于區(qū)位優(yōu)勢(shì)、房?jī)r(jià)實(shí)惠、大型社區(qū)等所帶來的綜合優(yōu)勢(shì)，使得嘉城銷售情況一般。2005年開盤以來細(xì)水長(zhǎng)流，終于等到2006年上半年爆炸性地成交了755套、8.73萬平方米的公寓房源，均價(jià)5398元/平方米；今年的表現(xiàn)則保持穩(wěn)健，即使均價(jià)已由今年上半年的5589元/平方米上漲30.87%至下半年來的7315元/平方米，但今年7月到10月間，嘉城3.42萬平方米的公寓成交量已經(jīng)是其今年上半年2.94萬平方米成交量的1.16倍。而單就10月的表現(xiàn)來看，其亦以8377元/平方米的成交均價(jià)售出1.77萬平方米的187套公寓，銷量居江橋板塊之首。

　　目前嘉城在銷的是三期雅頌灣的房源，今年10月25日推出第一批房源，報(bào)價(jià)7800元/平方米，推出的362套房源中有60平方米一房、88平方米兩房、100平方米兩房（可變?nèi)�房）�?15平方米三房等11種戶型。雖然有些看房者稱三期房型存在不周正、動(dòng)靜不分離、主臥面寬不夠、臥室面積偏小等問題，但開盤當(dāng)日銷售了166套，而其第二批房源計(jì)劃在12月推出。

　　外環(huán)突圍

　　由于目前上海的主力購(gòu)房群體的年收入一般在4-8萬元，因此單價(jià)萬元以下的樓盤是這個(gè)群體比較能夠接受的價(jià)格。而如今上海新房交易已呈扎堆外環(huán)之勢(shì)，而今年下半年來不少外環(huán)線樓盤新推房源的價(jià)格都已突破萬元關(guān)口，整體均價(jià)也已在9000元/平方米左右。

　　從10月29日到11月4日的上海樓市成交數(shù)據(jù)來看，內(nèi)環(huán)區(qū)域成交667套，均價(jià)20038元/平方米；中環(huán)區(qū)域成交367套，均價(jià)17455元/平方米；中外環(huán)區(qū)域成交883套，均價(jià)8631元/平方米；外郊環(huán)成交4146套，均價(jià)7265元/平方米。

　　從各區(qū)來看，松江、閔行的不少外環(huán)區(qū)域板塊內(nèi)公寓商品房?jī)r(jià)格紛紛上揚(yáng)，單價(jià)萬元以上樓盤已不在少數(shù)，如九亭板塊的奧林匹克花園、九城湖濱等。而嘉城所處的嘉定江橋及閔行七寶、寶山西城、南匯周康等板塊新盤推售價(jià)格也有逼近萬元之勢(shì)，倒是寶山顧村、普陀曹安等少數(shù)板塊樓盤價(jià)格尚處萬元以下的相對(duì)低谷。

　　七嘴八舌

　　◆嘉城這里的房子，地段、價(jià)格都還不錯(cuò)，只可惜開發(fā)商不講信用，到現(xiàn)在小區(qū)配套設(shè)施還不見蹤影，這么大一個(gè)樓盤連一個(gè)體育設(shè)施(如籃球場(chǎng))都沒有，幼兒園也不開學(xué)。

　　◆江橋的地段很好，可惜這里交通太堵了，讓人無法忍受，到市區(qū)去要坐幾小時(shí)的車，上班沒有坐車?yán)邸６�且�(guī)资�萬人在這生活，連像樣的醫(yī)院都沒有，公園也沒有。

　　◆嘉城的內(nèi)部配套本身就是有許多缺陷，這個(gè)樓盤本身定位就是低價(jià)位，其價(jià)格（上漲）是由于樓市大氣候的影響，而不是靠?jī)?nèi)部設(shè)施和地段因素。

　　◆我去了3天，關(guān)注了銷售全過程，發(fā)號(hào)亂，定房也亂，110是天天來的，真是一團(tuán)槽，更讓人氣憤的是買不到自己想要的房子，都給誰(shuí)買去了啊?

　　◆這里以前好象是工業(yè)區(qū)，馬路上灰塵會(huì)很多的，都是大卡車，很吵的。

　　（摘自焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)“嘉城業(yè)主論壇”網(wǎng)友發(fā)帖）

　　■周邊市場(chǎng)

　　江橋板塊

　　悄然崛起的西部居住區(qū)

　　本期介紹的嘉城屬于嘉定區(qū)東南部的江橋板塊，該板塊主要指蘇州河以北、京滬高速鐵路以南、外環(huán)線以西的區(qū)域，同時(shí)由于南面緊連長(zhǎng)寧區(qū)、西側(cè)毗鄰普陀區(qū)，成為整個(gè)嘉定距離市區(qū)最近的區(qū)域。

　　目前江橋板塊在售樓盤主要有3例——嘉城、城市岸泊和錦華茗園。除了本期詳細(xì)介紹的均價(jià)已超8000元/平方米的嘉城外，均價(jià)5600/平方米的城市岸泊目前已幾乎售罄，而均價(jià)6300元/平方米的錦華茗園去年9月底一期交付使用，今年10月底又推出了二期。

　　而在二手房市場(chǎng)方面，江橋板塊主要有兩類二手房源，一種是房齡在10年-13年左右的老公房，另外就是嘉城等一批近幾年上市的商品房。價(jià)格上看，老公房報(bào)價(jià)一般在6500元/平方米左右，而以嘉城為代表的新社區(qū)則在7500-7800元/平方米，另幾個(gè)較為典型的次新房樓盤，如嘉旺苑、中虹華苑等單價(jià)在5500元-6200元/平方米不等。

　　（實(shí)習(xí)生 朱宇琛）

　　10月嘉定區(qū)部分公寓樓盤成交行情

　　樓盤名稱 面積（㎡）套數(shù)（套）均價(jià)（元/㎡）

　　清水頤園 25770281 14200

　　浦發(fā)香舍 21298210 7839

　　嘉城17656187 8377

　　金地格林風(fēng)范城6500 38 12817

　　澳麗印象 1071 10 6243

　　金帝城市岸泊家園1705 10 6244

　　■鑒房報(bào)告

　　環(huán)境難稱理想 銷售依然良好

　　嘉城位于嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)曹安公路、華江路路口，整個(gè)項(xiàng)目占地面積達(dá)100萬平方米，總建筑面積120萬平方米，項(xiàng)目分為四期開發(fā)，房型以95-104平方米的中小戶型兩房為主，是江橋板塊當(dāng)之無愧的第一大盤。

　　自今年7月到10月的4個(gè)月期間嘉城共成交359套公寓3.42萬平方米。基于良好的銷售業(yè)績(jī)，開發(fā)商也信心滿滿，分別于今年9月10日和10月25日推出444套、4.19萬平方米和362套、3.12萬平方米房源，報(bào)價(jià)也由6650元/平方米提高至7800元/平方米，而10月25日后售出的192套房源實(shí)際成交價(jià)高達(dá)8791元/平方米，最新一批房源的成交價(jià)比兩個(gè)月前的報(bào)價(jià)漲了32%。

　　然而，嘉城在配套方面目前并不完善，購(gòu)物主要依靠外環(huán)線以內(nèi)的曹安商圈，包括易初蓮花、輕紡市場(chǎng)、好樂厚購(gòu)物中心等，但與嘉城的距離依然較遠(yuǎn)；銀行則多分布在嘉城西面的另一個(gè)樓盤城市岸泊附近；醫(yī)院有江橋地段醫(yī)院、滬西醫(yī)院等，也有一定距離；眼下嘉城能享受到的最方便的還是教育資源，江橋鎮(zhèn)中心幼兒園、江橋中心小學(xué)等就在附近。而交通方面，嘉城周邊的公共交通主要依賴860、740、158路和北安線，并且容易出現(xiàn)交通擁堵。此外，目前樓盤所處的大環(huán)境不算理想，項(xiàng)目周邊的3條主干道——外環(huán)線、滬寧高速、曹安公路上車流眾多，北面還有一條鐵路，不可避免地容易帶來空氣污染和噪聲污染。

　　在生活配套難稱理想的情況下，嘉城從面市至今依然熱銷，依筆者看主要原因有三。首先，嘉城及其所在的江橋板塊，房?jī)r(jià)處于外環(huán)周邊15個(gè)板塊中的最低谷。其次，嘉城是江橋板塊甚至整個(gè)嘉定（豐莊除外）距離上海市區(qū)最近的樓盤，受近年來飛速發(fā)展的曹安商圈輻射發(fā)展前景較好，同時(shí)還是江橋板塊在售樓盤中距離11號(hào)線南翔站最近的項(xiàng)目，屆時(shí)能充分享受軌道交通帶來的便利。另外，嘉城的房型主要為中小戶型，總價(jià)合理，而自身龐大的開發(fā)體量帶來的規(guī)模優(yōu)勢(shì)也讓人不可小視。

　　不過，與板塊內(nèi)其他在售樓盤相比，目前嘉城的單價(jià)已是最高，其10月的均價(jià)高出整個(gè)江橋板塊均價(jià)6938元/平方米約21%，但由于其94平方米的套均面積也是板塊內(nèi)最小，所以這導(dǎo)致嘉城的套均總價(jià)不高，處于周邊幾個(gè)樓盤中的較低水平。今年10月，嘉城的公寓套均總價(jià)僅為79.10萬元，同一板塊內(nèi)的金帝城市岸泊同期套均總價(jià)則為106.47萬元，還有錦華茗園為126.28萬元；再看嘉定區(qū)其他板塊的一些樓盤，清水頤園同期套均總價(jià)為130.22萬元，浦發(fā)香舍則為79.50萬元。

　　（佑威房地產(chǎn)研究中心分析師 黃河滔）

　　業(yè)內(nèi)視野

　　外環(huán)房?jī)r(jià)破萬 自住房源難尋

　　⊙本報(bào)記者 李和裕

　　雖然10月上海樓市交易趨冷，二手房房東的報(bào)價(jià)也有所降低，但還是有不少樓盤的推盤價(jià)格在上升。今年上海樓市最熱、漲幅最大的九亭板塊，10月新推房源的單價(jià)都已突破萬元關(guān)口，西城、周康、江橋等板塊的房?jī)r(jià)也都在萬元左右。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月前30天，上海商品住宅成交161.65萬平方米，比9月的207.21萬平方米下降了22%；但是10月商品住宅平均成交價(jià)11577元/平方米，比9月的10507元/平方米上漲了10.18%。分析認(rèn)為，導(dǎo)致10月樓市量低價(jià)高的主要原因是，之前半年成交量的高企使得購(gòu)買能量不支，市場(chǎng)上可售優(yōu)質(zhì)房源量又顯稀缺，供需雙方均進(jìn)入疲憊狀態(tài)。

　　而佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄又指出，支撐上海10月樓市成交的主要是市區(qū)的一些高檔樓盤，均價(jià)上漲也是由于高檔公寓成交比重明顯增長(zhǎng)，然而房?jī)r(jià)的上漲，使得高端房源占樓市的比重越來越大，同時(shí)也使得多數(shù)樓盤的價(jià)格超出了普通購(gòu)房者的承受范圍，并使得房源結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生失衡。

　　如上海市民最為關(guān)注的8000-11999元/平方米之間的房源分布，已從今年4月的三林、高橋、萬里等板塊，外擴(kuò)到10月的九亭、上大、莘莊等板塊；均價(jià)5000-7999元/平方米的房源，則從4月主要分布在九亭、廟行、上大等青年首次置業(yè)板塊，分布到了10月的松江新城、惠南鎮(zhèn)、嘉定鎮(zhèn)等一些郊區(qū)改善型自住板塊。

　　“綜合以上幾個(gè)價(jià)位段的變化，表明目前上海新房供應(yīng)中，市區(qū)和郊區(qū)的高端房源同時(shí)增加，但在高端購(gòu)買能量釋放的同時(shí)，適合改善型購(gòu)房者和青年置業(yè)者的房源在向更為偏遠(yuǎn)的外環(huán)轉(zhuǎn)移，也使得這兩個(gè)上海樓市最主要的購(gòu)房群體越來越覺得購(gòu)房困難。”薛建雄表示。

　　投資星級(jí) ★★

　　交通配套：一般

　　生活配套：較差

　　投資收益率：較低

　　樓盤性價(jià)比：中等