胡芳潔

　　憑借強勢促銷而贏得廣泛顧客的華聯商業，為何要重覓新途？

　　北京華聯商廈股份有限公司近日公布重組公告，擬向華聯集團出售所持有的6家百貨公司，通過這一舉措，華聯股份將整體退出百貨零售業，主業變更為 “與商業零售相關的商業地產的投資、開發、租售及購物中心的運營和管理”。事實上，華聯股份的這次重大轉向并不是一次突然的轉型。

　　“這是一個非常大的轉變。”DTZ戴德梁行商鋪部高級助理董事張家鵬表示，華聯集團現在的舉動與其早期的將商業物業銷售一空的做法存在鮮明的對照。

　　“華聯的轉型應該是早就有準備的。”張家鵬表示。華聯除了之前將自有物業出售的經驗外，在購物中心的運作方面，華聯并不是沒有積累。除了與嘉德長期的合作關系，新光天地也是由北京華聯集團與臺灣新光三越百貨各占50%的股份。“華聯在他們那也學到很多東西。”

　　此外，華聯的舉動也與百貨業的困境有關。據了解，在華聯股份此次出售的6家公司中，有4家2007年度中期虧損，6家百貨公司2004、2005和2006三年平均營業利潤率分別只有0.5%、1.28%和1.48%。2006年華聯南昌百花洲店正式停業，此外重慶的業務發展也不順利。

　　張家鵬表示，這是北京華聯在取得資金和經驗積累之后的轉向。

　　根據華聯股份公告，明確指出“通過分割產權式店鋪，銷售迅速回籠資金。這種模式使

商業地產的增值和利潤不能有效放大。根據發達國家的成熟經驗，這不是商業地產的主流運作模式。”伴隨著華聯股份轉向商業地產，雖然在其規劃中物業出租和出售都將會采用，但是持有型購物中心的運營無疑是其未來發展的主要方向。同時華聯集團還承諾優先轉讓商業地產項目給華聯股份，力挺其轉向商業地產運營。而華聯股份此次出讓的6家百貨公司，都沒有物業產權。縱觀華聯集團的運作，其之前的行為恰恰是選擇將其所擁有的物業全部出售一空。

　　2005年，嘉德置地以17.46億元全資收購北京華聯集團旗下的安貞華聯商廈和望京華聯商廈；2005年3月，北京華聯斥資20億元整購西環廣場1至6層商業部分，不久以后，北京華聯退出整購，由嘉德置地整體購買，北京華聯則以租賃的方式進入。

　　2006年，凱德置地與北京華聯集團旗下公司簽訂并購協議，以2.1億人民幣購買了北京華聯商廈河南有限公司100%的股權，同時認購了9000萬元的公司增資，由此北京華聯鄭州店2.6萬多平方米的土地使用權及9.2萬多平方米的建筑物歸凱德所有。

　　張家鵬表示，華聯股份的轉型可能與其集團公司發展規劃的變化有關，“看到了物業升值的空間”。

　　華聯股份轉型之后將會成為華聯集團旗下專門的商業地產運營平臺。華聯股份公告顯示，華聯股份除將百貨出售給華聯集團以外，公司還將以2.07億元的價格購買華聯綜超持有的大連華聯、青海華聯兩家公司100%股權。伴隨著這次購買行為，華聯股份將擁有位于大連的1.5萬平方米和位于西寧的2.1萬平方米的商業物業及部分設備，這兩處商業物業和設備將租賃給華聯綜超使用，華聯股份以此獲得租金收益。

　　此外，華聯集團承諾，已經啟動的 “北京姚家園項目”、“合肥蒙城路項目”和“合肥長江路項目”之項目公司在取得國有土地使用證后，將項目公司優先轉讓給華聯股份。

　　顯然，華聯最終還是回到了商用物業持有的道路上。

　　據了解，“北京姚家園項目”地處朝陽公園東側，項目規劃總建筑面積為10.4萬平方米；合肥兩個項目的總建筑面積分別為4.8萬平方米和4.7萬平方米。

　　此外，華聯股份董事會秘書李翠芳向記者表示，華聯股份未來商業地產擴展會采取多種方式獲取開發用地。

　　購物中心物業的開發和經營管理將會成為華聯股份未來的業務重點，而發展模式則主要以綜超、家庭百貨為主力店，同時配置大量專業店。顯然，其與華聯綜超的緊密聯系為未來的商業模式提供了有利條件。然而，華聯股份之前并沒有購物中心的運用經驗。這成為對華聯股份諸多質疑的關鍵所在。

　　“實際上做商業地產比做百貨業難度更大。”萬達集團全資子公司萬千百貨總經理丁遙表示，首先從體量上來說購物中心的面積比百貨大；其次，從管理上來說，百貨業是由同一的主體來經營，難度相對較小，而購物中心經營相對獨立增加了整合難度；此外，購物中心業態繁多，不僅包括了百貨，還有超市、娛樂等等，整合的復雜性更大。“關鍵還要看有沒有核心的整合資源。”

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　　來源：經濟觀察報網

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