雷曼兄弟日前發(fā)表研究報(bào)告，首次將太古(0019.HK)納入研究范圍。該行認(rèn)為太古股價(jià)大致合理，但派息回報(bào)良好，達(dá)3%，及有回購(gòu)股份的可能，令股價(jià)受支撐，因而予太古“與大市同步”評(píng)級(jí)，12個(gè)月目標(biāo)價(jià)106港元，相當(dāng)于08年每股資產(chǎn)凈值124.8港元折讓15%。

　　該行指出，最近有報(bào)道稱數(shù)間投資銀行將遷往新推出的九龍區(qū)環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)(ICC)，認(rèn)為該廣場(chǎng)為中環(huán)區(qū)以外的不錯(cuò)選擇，在大部分單位獲市場(chǎng)吸納之前，業(yè)主調(diào)高租金的能力有限。不過(guò)，中環(huán)區(qū)租金未必會(huì)下跌，因香港經(jīng)濟(jì)仍穩(wěn)健，商務(wù)活動(dòng)將繼續(xù)擴(kuò)張。該行預(yù)期，由明年至09年中的18個(gè)月，即環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)全部預(yù)租及獲吸納前，辦公室租金升幅維持平穩(wěn)。不過(guò)，與上一個(gè)周期不同，當(dāng)租金到達(dá)頂峰后不會(huì)急跌，而是保持穩(wěn)定18個(gè)月，直至另一上升周期來(lái)臨。該行相信，整體市場(chǎng)會(huì)有類(lèi)似走勢(shì)，因歷史數(shù)據(jù)顯示，中環(huán)區(qū)的租金將可帶動(dòng)整體辦公室租金。

　　整體而言，由于環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)、港島東中心，及觀塘、九龍灣多項(xiàng)物業(yè)落成，明年辦公室單位供應(yīng)將增加，但該等地區(qū)的租金僅有輕微影響。由于需求龐大，辦公室單位新供應(yīng)將短暫影響租金水平，整體仍會(huì)維持在高位。

　　該行表示，雖然香港零售市況前景亮麗，但太古的零售物業(yè)組合不具優(yōu)勢(shì)獲取得益，零售租金增長(zhǎng)跑輸九龍倉(cāng)(0004.HK)。今年上半年，九龍倉(cāng)零售物業(yè)租金及香港零售銷(xiāo)量分別按年增長(zhǎng)16%及9.3%，而太古的租金增長(zhǎng)僅7%。該行相信，問(wèn)題主要出于商場(chǎng)地點(diǎn)，太古旗下太古廣場(chǎng)及又一城，雖然提供高質(zhì)量的購(gòu)物體驗(yàn)，但并非位于主要購(gòu)物區(qū)銅鑼灣及尖沙咀。這兩個(gè)地區(qū)擁有龐大且多種類(lèi)的店鋪群，遍布于大型購(gòu)物商場(chǎng)及地面店鋪。太古城中心則較為地區(qū)性，難以吸引購(gòu)物者及旅客。此外，該行預(yù)期太古旗下商場(chǎng)將面對(duì)更多競(jìng)爭(zhēng)，目前太古廣場(chǎng)與中環(huán)區(qū)的國(guó)際金融中心爭(zhēng)奪類(lèi)近的顧客群，而新近落成的九龍站上蓋商場(chǎng)圓方，有機(jī)會(huì)威脅又一城。

　　此外，雖然太古對(duì)內(nèi)地項(xiàng)目的興趣日益增加，但該行相信內(nèi)地業(yè)務(wù)占整體資產(chǎn)凈值的比重，維持于低水平。相對(duì)于同業(yè)，太古對(duì)內(nèi)地房產(chǎn)業(yè)務(wù)較為保守，但在過(guò)去12個(gè)月已加快投資步伐，并于今年上半年收購(gòu)了兩個(gè)項(xiàng)目。目前太古在內(nèi)地共有3個(gè)在建項(xiàng)目，總樓面面積770萬(wàn)平方英尺，總估值為180億港元，相當(dāng)于每股12.1港元，但僅占2010年資產(chǎn)凈值的9%。太古雖然在香港有豐富經(jīng)驗(yàn)及優(yōu)良往績(jī)，但內(nèi)地市場(chǎng)較為具挑戰(zhàn)性，主要因缺乏經(jīng)驗(yàn)及品牌認(rèn)知度低。該行相信太古仍需一段時(shí)間，才可成為家喻戶曉的品牌。由于內(nèi)地項(xiàng)目竣工較遲，最早為明年首季完工的三里屯項(xiàng)目，而太古匯需時(shí)2年才落成，因而預(yù)期內(nèi)地業(yè)務(wù)在未來(lái)2年不會(huì)大幅增長(zhǎng)。

　　該行預(yù)期，太古今明兩年的每股盈利為10.92及6.11港元，市盈率為18.3倍及15.9倍，派息回報(bào)率為3.2%及3.4%。