□孟堅

　　今年以來，國內各大主要城市的房價均呈現快速上漲之勢。從目前房價的漲幅看，估計已超過城市居民家庭收入的增長。按照傳統的解釋，導致房價上漲的因素主要為：城市化率的快速提高致使房地產市場供需失衡；開發商牟取超額暴利，以致房價極度扭曲；市場投資購買力大量涌入，使得房地產泡沫越吹越大……

　　有專家經過對比分析認為，眼下國內房地產市場與當年日本的房地產泡沫越來越有“疑似”之處。

　　上個世紀八十年代中期，“廣場協議”簽訂后的10年間，日元幣值每年平均上升5%以上；而與此同時，日本國內的低利率政策，又在同時刺激股市和樓市價格的快速上漲。國際游資此時投資日本股市和樓市，就可以獲得雙重收益——資產價格的升值和日元的升值。在這雙重收益的刺激下，國際游資大舉進入日本的股市和樓市。國際游資的流入，又促使日元進一步升值，股市和樓市泡沫的進一步膨脹，而這反過來又刺激國際游資進入日本進行投機。如此循環往復，股市泡沫和樓市泡沫越吹越大。

　　在貨幣泛濫的情況下，怎樣保持出口

競爭力，將出口導向型經濟維持盡量長的時間？日本的對策方針是，進一步扭曲價格體系，不出口的東西都漲價，出口的東西都不漲價。日本的葡萄賣到1美元一粒，西瓜賣到30美元一個。但無論如何，都比不上日本的

房地產價格夸張。泡沫鼎盛時期，據日本不動產鑒定大師們的測算，日本東京圈內的地價就相當于全美地價的總和。

　　房地產是一個典型的內銷型部門，為房地產埋單的99%都是國內百姓。普通城市的住宅樓可以很貴，但工業用地可以很便宜，政府可有意識補貼。很多人都認為，

房價過高，會導致城市的商務成本過高，喪失競爭力。其實這是一個誤解，在一家大型跨國公司中，員工的房貼只占總成本的8%，甚至還比不上一些公司的電話費。

　　近日，有媒體報道稱，國內不少一線城市房地產市場有外資進入加速跡象。雖說目前外資購買在房地產市場中的占比不算很大，但外資收購的項目往往能構成某一區域“標志性”的房價，由此大大刺激了地產商對房價的預期。當這種預期蔓延至住宅市場中，房價也隨之水漲船高。曾經在日本房地產泡沫中嘗到過甜頭的國際游資，怎么會放過再次“剪羊毛”機會？

　　因此，有關部門在房地產政策的制定中，似乎應適度考慮“外資因素”，將以往未被認真關注的“盲點”納入政府調控的視野。