文／鄭樂

　　2000年至2005年，全美平均房價增長了58%，年均漲幅超過10%。進入2006年以后，房市開始大范圍下行，房地產泡沫正逐漸被美國式的高彈性經濟體制和靈活的市場機制所消化、吸收。業內專家認為，2007年美國住房銷量和價格將繼續低迷，房市將于2007年年底反彈。房地產泡沫對美國經濟產生了怎樣的影響？對中國、對世界經濟有何影響？

　　上世紀90年代美國IT領域泡沫迅速膨脹，在2001年驟然破裂，經濟陷入短暫衰退，全球經濟亦未能幸免。此后，美國又吹起房地產泡沫，出現新一輪繁榮。美國房地產市場是當前左右經濟走勢的主要因素。但對美房地產泡沫到底多大，是會驟然破滅，還是軟著陸，各方分歧很大，由此對美經濟走勢預測的分歧也很大。

　　美國的房地產泡沫有多大

　　美國國內普遍高估了房地產市場價格上漲的程度，對房地產市場降溫的影響過于夸大。事實上，美國經濟能夠適應房地產市場降溫而不至于衰退。

　　美國房市確實存在泡沫

　　2000年至2005年，全美平均房價增長了58%，年均漲幅超過10%，而過去的半個多世紀，年均上漲幅度僅為5.5%。美國房地產市場一直處于快速發展之中，2005年美國共建新房200萬棟，為歷史最高紀錄之一，十年間新房開工率上漲40.3%。用于住宅的投資占GDP的6%，是1955年以來最高水平。與此同時，美國的房價收入比，房價租金比也都達到歷史最高水平。

　　與世界其他地區比較，美國房地產價格漲幅并不高

　　與日本上世紀80年代房地產泡沫、美國上世紀90年代新經濟泡沫相比，此次美國房地產泡沫程度并不嚴重。 1985年至1989年，日本全國房價上漲了2倍，其中東京商業用地價格暴漲近2倍，東京中央區的地價上漲了3倍，而此次美國房價上漲只有55%。1987年，日本新開工住房數量是正常水平的1.5倍，其中，出租用房達到2.7倍，而美國2005年新房開工量僅比2000年上漲了29%。

　　1997年至2005年，全球房地產漲幅最大的是南非，達244%；第二位是愛爾蘭，達192%；第三位是英國，達154%；第四位是西班牙，達145%。

　　美國房價上漲不是普漲，暴漲狂升的主要是大城市的產權公寓，以及部分地區的家庭

別墅。特殊地區和特殊類型的房屋的暴漲是拉動美國整體房價上揚的重要因素。如紐約、芝加哥、舊金山、波士頓等大城市最近幾年豪華公寓的價格上漲幅度都在100%以上，紐約曼哈頓地區豪華公寓平均價格上漲幅度達到153%，其中一些新開發區域的公寓價格更是暴漲318%，而數量是豪華公寓好幾倍的合作公寓(condo)售價在四年里僅上漲了36%。夏威夷州、加利福尼亞州、佛羅里達州等風景旅游區集中的八個州2005年房價漲幅均超過20%，而位于南大西洋的北卡羅萊納州、喬治亞州、南卡羅萊納州以及西弗吉尼亞州漲幅不超過10%。

　　美國地產泡沫將如何消失

　　據NAR統計，單家庭房屋新房中位價從2000年的16.9萬美元上升到2006年8月的240.7萬美元，近七年的時間提高了42%，年均增長率達到6%，2004年增幅更是高達13.3%。全美建筑商協會數據顯示，新房開工量從2000年的158.7萬套增加到2005年的206.83萬套。

　　美聯儲從2004年開始連續17次升息，推動了美國房地產市場的降溫。進入2006年以后，房市開始大范圍下行，新舊房銷售量持續下滑，房價下跌，房屋大量積壓。2006年8月，舊房銷售中間價同比下降1.2%，11年來首次出現同比下降；9月份新房中間價同比下降9.7%，創下近36年來的最大跌幅。全年新房開工量從2005年的200多萬套驟然降至180萬套，十年來首次下降。

　　經過2006年前三個季度的調整，美國房地產市場在2006年10月開始出現回穩跡象，房屋銷售量明顯上升。2006年10月份美國舊房銷量環比上升了0.5%，11月份美國新房開工量環比增長了6.7%，新房銷售量環比增長7.4%，12月進一步增長4.8%。

　　2004至2005房地產繁榮時期積累的大量庫存是房市目前面臨的最大難題。為了消化庫存，建筑商被迫從2006年底開始采取降價等促銷措施，同時建筑商開始控制房屋供應，截至12月底新房存貨量為53.7萬戶，比11月底減少了5000戶。根據NAHB的估計，2007年的新房開工量將下滑14%至156萬戶。雖然房價的低迷將會持續到2007年下半年，但逐漸減少的庫存將有助于穩定房價。

　　經歷了2006年的房價轉折，房地產泡沫正逐漸被美國式的高彈性的經濟體制和靈活的市場機制所消化、吸收，美國房地產實現了一次軟著陸式的自我調整。此前各界所擔心大破裂、大震蕩不會發生。目前，關于美國房市走向有兩種預測。一些專家認為，美國住房市場最糟糕的時期可能已經結束，房市將于2007年第一季度回穩，復蘇表現為房屋積壓減少，但房價還將低迷一段時間。還有一些業內專家認為，2007年美國住房銷量和價格將繼續低迷，房市將于2007年年底反彈，當年第四季度舊房銷量可能比2006年同期增長4.6%。雖然兩種預測的時間表有所不同，但對于住房市場正逐步走向復蘇的預期已經達成共識。

　　房地產泡沫對美國經濟產生怎樣的影響

　　新經濟泡沫破滅以來，房地產一度成為美國經濟的有力支撐，此次房地產市場的降溫，無疑會對美國經濟產生一定的拖累，2006年美國前三季度的GDP持續下跌，分別為5.6%、2.6%、2%。但是，占美國經濟總量6%的住房市場的降溫還不足以阻止美國經濟增長，2006年的美國經濟是放緩而不是衰退。

　　雖然房地產市場遇冷，美國經濟依然保持很大的彈性和動力。在房市低迷的2006年，美國股市蓬勃發展，在一定程度上分散了房地產市場對經濟的沖擊。汽油及其它能源產品價格回落有利于消費和投資增長，為經濟繼續擴張提供支持，第四季度美國GDP上升至3.5%。房地產的降溫也并沒有對消費和就業造成嚴重影響，2006年12月美國零售月率上升0.9%，失業率為4.5%，年均工資上升4.2%，美國經濟仍具有繼續增長的動力。面臨的通脹壓力減弱，第四季度私人消費物價下降0.8%，是1954年第三季度以來最大降幅，扣除食品和能源的私人消費物價環比下降0.1%。

　　隨著房地產市場的逐步穩定，美聯儲第五次維持基準利率不變，美國整體經濟的信心也逐漸恢復，美聯儲將2007年經濟增長的預期2.6%上調至2.8%。

　　(商務部政策研究室)

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　　美國經濟及房市變化對中國以及世界的影響

　　美國財長保爾森近日曾經表示，他認為，美國房地產市場的低迷時期已經接近結束，但是他拒絕預測究竟何時才能夠出現反彈。“就房地產市場而言，我們大部分人都相信，它正在處于或者說已經接近于底部。房地產市場對于美國經濟造成了巨大沖擊。沒有人能預測，房地產市場的反彈會在何時、以何種程度出現。”

　　經社事務部全球經濟監測部主任洪平凡認為，如果從GDP的角度來衡量，美國經濟大約占世界經濟的30%，其進口占世界貿易的15%，所以，如果美國的GDP相對減緩一個百分點的話，世界經濟也就要相應減緩0.7到0.8個百分點。對具體國家的影響的大小，取決于他們跟美國的貿易關系。而中國，受的影響比其他國家會大一些。

　　中國經濟增長的主要動力不是個人消費支出，而是外需的增長，特別是美國消費者對中國產品需求的增長。如果將經第三國或香港轉出口的貨品計算在內，中國對美國的出口價值約占中國出口總額的50%。中國的出口增長速度在很大程度上取決于美國的需求。由于中國以消費品出口為主，因此，美國對個人消費品的需求帶動了中國的出口經濟。如果2007年美國個人消費支出增長放緩或收縮，勢必拖累中國的出口增長，

　　在房地產方面，美國房地產市場的變化對中國的影響也是在所難免的，這些影響雖不是直接的，但起碼會給中國人一個明確的信號：

　　1.對炒房家而言，房價不是只上升的，隨著市場的變化它也會下降，所以投資房產和投資任何物品一樣同樣會有風險。這或許會給一些執意的炒房家敲響警鐘。

　　2.對中國政府和中國的銀行而言，為了避免由于過度泡沫造成過度供給而可能引發的蕭條危機，中國政府和銀行必須未雨綢繆，對于已開始顯現的泡沫應給予及時的擠壓。從去年開始，中央政府采取一系列宏觀調控政策來穩定市場、抑制房價，但由于區域差異和各地對中央政策貫徹的執行力度不同，效果甚微。對此，今年中央出臺了力度更大的調控措施，政策涉及土地、金融、稅收、交易流程等各方面。

　　3.要防范因中國房價比美國相對較低而引起國際炒家大批進入中國，從而造成房價高漲及匯率風險。

　　對此方面，洪平凡稱，在過去的十年，不同國家之間房地產增長有共性的地方，其中一個共性就是世界的整體利率水平比較低，所以會產生一定的泡沫，促使很多人不但買自己主要的住房，甚至買第二個房子、第三個房子，有很多指標反映出世界上投機的因素很大。當然美國房地產有很多和其他國家不同的地方，比如歐洲，它的房屋供給是有限的，也就是說它已經有幾百年的歷史，城市不可能再擴大了，這種情況下房地產增值以后下降的余地相對要比美國小；而美國還有很大的余地去開發許多新的房子，在供給大于需求的情況下，房地產價格下降波動的幅度相對會大一些。中國房地產價格一直在上升，國家采取了很多政策想予以控制，但它和美國也有本質性的區別，它的房地產市場的健全程度、金融行業的介入程度，都有很大的不同，如果僅僅從供給和需求的角度來講，中國房地產在長期，還是有一定上升的空間，也不排除在中期和短期有下調的可能。

　　美國房貸市場危機不斷

　　對于美國那些低收入或信用評級較低的貸款買房者來說，這兩年興起的“可調整利率抵押貸款(Adjustable Rate Mortgages)”不僅讓他們搬進了大房子，其中一部分人還只需支付很低的利息。

　　當越來越多的貸款優惠期逼近，如果整幢房子都是靠貸款買來的，這些人可能將陷入三難境地—還不起款、賣不成房、融不到資，違約不可避免。屆時，美國經濟也許將迎來一場風雨。

　　美國的房地產抵押貸款分為普通貸款和次級貸款兩種，前者針對信用記錄良好、償債能力較強的貸款人，后者針對信用等級較差、償債能力較弱的貸款人；按照付息方式，又可分為固定利率貸款和可調整利率貸款。

　　中投

證券研究所宏觀經濟分析師李云潔認為，次級抵押貸款和可調整利率貸款的迅猛發展很大程度上使美國住宅市場得以在2004年到2005年延續繁榮。次級抵押貸款危機或許僅僅是一個開端，更大規模的危機很可能隨更多可調整利率貸款的優惠期到來而爆發。

　　美國抵押銀行家的數據顯示，2007年一季度次級貸款的違約率刷新了4年紀錄，達13.77%，值得關注的是，次級可調整利率貸款違約率為15.75%，環比上升9.07%，普通可調整利率貸款違約率為3.69%，環比增長8.85%，而次級固定利率貸款的違約率變化并不大。由此中投證券研究所分析認為，可調整利率抵押貸款受到的影響將大于次級抵押貸款危機。

　　據估計，違約帶來的資產損失將接近1100億美元，美國每年的經濟總量是10萬億美元。假設美國國民收入每年增加3000億美元，相當于經濟以接近3%的速度增長，如果每年因為抵押貸款帶來的損失是300億美元，這相當于每年降低經濟增速0.3個百分點。

　　同時，人們害怕次級房貸市場問題影響到其他金融系統，這種恐懼造成了金融系統全面下滑。從7月26日開始，美國金融市場的各項指數全線下跌。道瓊斯指數跌幅在300點之上，7月27日又下跌了207點。由于交易量巨大，7月26日一度啟動了旨在減輕波動性的設限機制。這是過去五年中道指損失最大的一次。

　　對于風險的重新評估使投資者轉向了安全的國債市場。這使得美國國債的價格升高，收益率降低，10年期的國債收益下降了4.78%，這同時也造成了普遍的信貸緊縮。

　　不過，目前美國的經濟從全局來看依然處在一個健康的態勢之中，雖然房地產市場疲軟，但是企業盈利良好，就業市場也很穩定。

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