丈夫已貸款買房，妻子再申請房貸算不算是第二套房？已經(jīng)還清了以前的房貸，再次申請能不能享受第一套房的待遇？央行“第二套房房貸新政”9月27日出臺(tái)后，各銀行對這兩大細(xì)節(jié)問題的處理不盡相同。記者昨天從幾家已經(jīng)正式下發(fā)了執(zhí)行細(xì)則的銀行了解到，廣受關(guān)注的“第二套房”界定問題竟有著三個(gè)不同標(biāo)準(zhǔn)。而本周還將有一些銀行的細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)。

　　焦點(diǎn)問題

　　購房貸款成本大幅增加“第二套房”認(rèn)定成焦點(diǎn)

　　這 次房貸新政對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的借款人，提出了較為嚴(yán)格的限制措施，明確要求貸款最低首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于

人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍；同時(shí)要求商業(yè)銀行隨套數(shù)增加而大幅度提高貸款最低首付款比例和利率。

　　如果購房者想再添置第二套價(jià)值100萬元左右的住房，光首付就要一次多掏10萬元，而利率提高增加的月供負(fù)擔(dān)也不是小數(shù)。據(jù)測算，由于目前所有購房者普遍享受8.5折的優(yōu)惠利率，按現(xiàn)行5年期7.83%的基準(zhǔn)利率計(jì)算，實(shí)際執(zhí)行利率為6.66%。而按新政策，執(zhí)行利率將提高到8.61%。以一筆70萬元15年期的貸款計(jì)算，月供負(fù)擔(dān)要增加780多元。

　　因此，如何界定“第二套房”成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。但是“借款人”定義為個(gè)人還是家庭？貸款還清后再貸款如何處理？央行和

銀監(jiān)會(huì)的通知中對這樣的具體問題并沒有明確說法，導(dǎo)致各銀行出臺(tái)了不同的細(xì)則。

　　具體處理

　　個(gè)人或家庭都可成為第二套房考量單位

　　昨天，工行、招行、光大等銀行明確表示，他們將以個(gè)人為單位考查購房者的房產(chǎn)情況，申請者配偶的房貸情況不影響申請者本人。也就是說，即使夫妻兩人中有一人已貸款買房，另一人想貸款再買一套房，只要央行的征信系統(tǒng)里沒有此人的房貸記錄，也可以享受第一套房的首付和利率。當(dāng)然，如果第一套房就是夫妻雙方為共同借款人，那么再買房時(shí)，肯定就要按“第二套房”的要求支付首付和利息。

　　這些銀行的負(fù)責(zé)人向記者解釋，央行和銀監(jiān)會(huì)的通知中，都是針對“借款人”來認(rèn)定第二套房。“借款人”應(yīng)該是單一的個(gè)人。此外，從目前中國的實(shí)際國情看，家庭的住房面積需求會(huì)隨著人口的增多而自然增大。如果以家庭為單位界定，一些有正當(dāng)換房需求的家庭將要支付過高成本。

　　還有一些銀行卻有著不同的理解。一家股份制商業(yè)銀行北京分行的負(fù)責(zé)人告訴記者，他們總行下發(fā)的細(xì)則明確規(guī)定是以“家庭”為單位界定。“我們以前的房貸就一直是對夫妻雙方的信用情況進(jìn)行審核。今后也依然如此。如果夫妻雙方已經(jīng)有一人貸款買房，無論是誰想再辦房貸，都得按第二套房處理。”這位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，以家庭為單位認(rèn)定第二套房是符合政策精神的。“央行銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的通知中明確指出‘貸款申請批準(zhǔn)后，(商業(yè)銀行)應(yīng)將相關(guān)信息及時(shí)錄入個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，詳細(xì)記載借款人及其配偶的身份證號(hào)碼、購房套數(shù)、貸款金額、貸款期限、房屋抵押狀況以及違約信息等。’這說明配偶的購房情況也應(yīng)成為銀行考查貸款人信用的參考。”

　　貸款還清后再申請房貸也可享受第一套房待遇

　　把以前的房貸還清后再貸款買房還能享受第一套房的待遇嗎？對這一焦點(diǎn)問題，銀行的處理也不相同。工行、興業(yè)等銀行規(guī)定只要在央行的征信系統(tǒng)里查不出貸款者有貸款余額，就可以按照“第一套房”的待遇發(fā)放貸款。

　　有關(guān)人士解釋說，那些再次貸款購房進(jìn)行投資，承擔(dān)雙份甚至更多月供的貸款者才是銀行的風(fēng)險(xiǎn)所在，政策調(diào)控的對象也正是這個(gè)群體。而已結(jié)清貸款的客戶，一般都有足夠的還款實(shí)力，應(yīng)視為銀行的優(yōu)質(zhì)客戶，他們顯然也不是過度融資，不是政策打擊的對象。

　　與此相反，光大銀行規(guī)定，只要是以前有過貸款買房記錄的借款人再次申請貸款都要按“第二套房”處理。光大銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，央行、銀監(jiān)會(huì)的通知中指明是“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的”提高首付比例和利率，沒有區(qū)分已還清和未還清，所以只要使用過房貸的人都應(yīng)被視為買“第二套房”。

　　具體解讀

　　第二套房認(rèn)定目前已有三種答案

　　根據(jù)以上兩大細(xì)節(jié)問題的不同處理，已經(jīng)下發(fā)了執(zhí)行細(xì)則的銀行對“第二套房”有了三種不同界定辦法：

　　一是以個(gè)人不以家庭為認(rèn)定單位，同時(shí)還清了以前貸款的人再貸款可享受“第一套房”待遇。對購房者來說，這樣的銀行條件最寬松。

　　二是以個(gè)人為認(rèn)定單位，但只要有過貸款買房經(jīng)歷，本人再次申請房貸就只能提高首付比例和利率。對于這樣的銀行，購房家庭可以用沒貸過款的一方的名義申請房貸，享受優(yōu)惠的“第一套房”待遇。

　　三是以家庭為認(rèn)定單位，還清了老房貸的貸款者仍可享受第一套房待遇。對于這樣的銀行，購房者可以先把第一套房的貸款還了，再申請新的房貸。

　　一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，從理論上講，還有第四種認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，那就是既以家庭為單位認(rèn)定，又不“豁免”還清老貸款的再次購房者。無論從哪個(gè)角度挑剔，這顯然是最符合政策精神的標(biāo)準(zhǔn)，但也是對購房者最苛刻的標(biāo)準(zhǔn)。考慮到一部分有正當(dāng)換房要求的老百姓，考慮到個(gè)人房貸對銀行利潤的重要貢獻(xiàn)，估計(jì)不會(huì)有銀行采用這樣的標(biāo)準(zhǔn)。除非監(jiān)管部門有統(tǒng)一的硬性規(guī)定。

　　一家采用了第二種認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的銀行負(fù)責(zé)人也對記者說：“我們總得為有正當(dāng)需求的購房者留一條變通的路。如果都‘卡死’，那就意味著每個(gè)家庭從始至終只能貸款買一套房，否則就要付出高昂的成本。這并不完全合理。”

　　截至昨天，還有多家銀行的房貸執(zhí)行細(xì)則沒有正式出臺(tái)。會(huì)不會(huì)有第四種認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)，還要拭目以待。