□海通證券 張巒

　　國慶節后第一個交易日，房地產上市公司整體表現十分引人注目。根據wind數據統計，70只地產公司中，綠景地產、萊茵置業、保利地產、萬科A和招商地產5家上市公司漲停，共有30家上市公司漲幅在5%以上，除了1家停牌，只有5家下跌，在整個板塊中表現非常突出。

　　以萬科、保利地產、招商地產、金融街等為代表的地產板塊自8月以來基本維持橫盤調整的格局，因此認為房地產板塊普漲的原因有二：首先是超跌反彈，因為相對大盤，前兩月房地產公司基本處于調整中；其次節前，9月27日央行和銀監會下發了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，原先對地產行業宏觀調控政策的預期如首付、提高貸款利率等已經成為事實，因此房地產行業上的“利空”靴子已經“落地”也是今天房地產上市公司普漲的原因之一。

　　不過，目前還不能樂觀認為房地產行業利空“靴子全部落地”。

　　央行和銀監會下發的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》主要作用抑制住房的投資性需求，即調控房地產投資性需求，平抑隨著人們生活水平提高而日益高漲的住房消費性和投資性需求；但從供需關系看，如在流動性過剩的條件下，單純抑制投資性需求，并不能很好的穩定房價，關鍵是增加住房的有效供給。

　　因此，未來房地產行業增加有效供給、穩定住房價格等方面出臺相應措施的預期仍存在。如果這些預期有部分實現的話，將在一定程度上影響房地產企業的項目開發進度、資金周轉速度和利潤率。

　　通知嚴格規范了房地產開發貸款、土地儲備貸款和住房消費貸款、商業用房購房貸款、房地產信貸征信、地產貸款監測和風險防范等管理。其中房地產開發貸款和土地儲備貸款與此前的規定沒有太大的差別，但嚴格規范開發貸款和土地儲備貸款，房地產企業的資金將受到限制，開發進度將減緩，對于資本市場融資通暢的優質房地產公司影響則較小。

　　通知中新的內容也是最引人注目的就是對住房消費貸款一些限制，即“第二套住房”首付比例和貸款利率的限制。商業銀行應重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，比如90平米以下首套自住房首付可以低至20％，而第二套住房首付需要付40％以上房款。

　　通知還保護了中小戶型的優先貸款，貸款利率還有可能享受到基準利率，對于第二套及以上住房的投資性需求，不僅提高首付比例而且上浮貸款利率，而且還規定貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高，借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%等，因此可以認為通知在一定程度上保護住房消費性需求，抑制住房的投資性需求。

　　規范住房消費貸款只能短期抑制投資性需求，在流動性過剩、城市化水平不斷提高、人民幣升值趨勢不改的大背景下，住房的剛性需求仍十分強勁，增加供給是穩定住房價格的必然之路，但土地是稀缺資源，城市規劃也不可能無限擴張，因此增加有效供給是有效途徑之一。未來在開發閑置土地，打擊囤積土地和房源等方面出臺規范政策的“利空預期”仍存在；如果出臺相應的政策在一定程度上將降低房地產企業的利潤率。

　　通知中 “對經國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀行不得對其發放貸款；對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物” 就是對有囤積現象的企業貸款進行了限制。

　　再景氣的行業發展也不能偏離和脫離整個經濟的發展軌道，房地產行業也不例外。政府出臺任何規范房地產行業發展的政策，實際目的就是規范房地產行業的健康平穩發展，貫徹《國務院關于解決低收入家庭住房困難的若干意見》和《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》精神。城市化水平的不斷提高、收入不斷增加、人民幣升值趨勢等因素將繼續支撐我國房地產行業長期穩定增長。