第四屆中國國際金融論壇在滬舉行 本報記者 徐匯 攝⊙本報記者 鄒靚

　　在剛剛結束的第四屆中國國際金融論壇上，房地產金融的話題作為焦點之一備受關注。宏觀調控使得銀行系統將房地產開發貸款在數量上進行控制，多元化的融資渠道也應運而生。

　　多元化融資是必經之路

　　上海社會科學院城市與

房地產研究中心主任張鴻銘認為，中國的房地產融資雖然長期依賴銀行信貸，但隨著間接融資的總量及門檻有所限制，多元化的融資渠道特別是直接融資渠道是房地產發展的必由之路。

　　“經過2004、2005、2006年房地產宏觀調控以后，國家對房地產企業銀行貸款的門檻提高了。房地產

開發商在最需要資金的啟動階段，被要求需‘四證齊全’、自有資金不低于35%，這在其他國家是少有的。”張鴻銘認為，在這種情況下，多元化的融資手段是極其必要的。

　　目前，國際融資形式游走在明暗的交叉邊界，而國內金融市場的能量正越來越強大。除傳統的銀行信貸市場外，

證券市場、保險市場等各種金融市場總量正逐步發展起來。張鴻銘建議，優先發展國內的房地產多元化融資。對于國際資本的進入，一要加速開放，二要完善規章防范風險。

　　直接融資將成為市場主流

　　接著房地產多元化融資的話題，聯華國際信托投資有限公司總裁李曉東則對房地產金融的創新探索頗有心得。

　　李曉東坦言，隨著金融、土地、信貸政策的變化，宏觀調控的深入，整個房地產行業正在產生一些新的變化。“大量房地產企業退出市場，某些是項目做完了無法繼續，有些則是轉向了二線、三線城市。同時房地產開發也從開發模式向投資模式轉變，資本的力量正在逐漸增強。部分房地產開發商實際上已經變為或是逐步變為房地產投資商的角色，大量地跟投資基金合作，或者是替投資商來管理房地產開發基金。”

　　現實的情況是，金融系統單純依靠投資途徑的形式面臨調整，大量資本進入房地產行業。李曉東認為，房地產的直接融資將會成為市場主流，而私募基金也會逐漸成為非常重要的力量。“當前的房地產企業確實是直接融資過少，這在國外應該占到70%以上。而且成熟的中間市場也需要融資，不光是上市公司，大量的中小企業也需要基金的支持。”

　　私募基金將成為重要力量

　　來自漢舍房地產投資機構的Tobish Rizvi，對房地產直接融資渠道情有獨鐘。他認為，世界房地產的主流還是直接投資的模式，而中國房地產融資的缺口或可通過私募基金這一中介進行供需平衡。

　　Tobish Rizvi解釋說，運作一個私募基金首先就是要尋找一個投資的項目組合，這個過程包括指定目標、定義投資范圍、預測每個市場環節的回報以及建立目標投資項目的結構。“在建立目標投資組合的步驟當中，會成立一個投資委員會來加快投資決策，這就從定量轉到定型的分析。最后則是通過優先回報和資本回報形成整個私募基金的激勵機制。”