胡芳潔

　　從14元到50元左右。

　　這是北京首都開發控股(集團)有限公司借助天鴻寶業實現整體上市的消息發布以后，天鴻寶業股價從今年4月開始到現在的變化。眾所周知，天鴻寶業2006年度的業績實在差強人意，而首開優質資產的注入，令其業績上升空間頓然明朗，然而，在資源配置發生根本變化之后，寶業走向是否能持久而穩定地實現投資者們的良好預期呢？

　　轉變

　　近日天鴻寶業公布臨時股東大會決議公告，已審議通過公司向首開集團發行

　　根據9月5日簽署的收購報告書，天鴻寶業以每股10.8元的價格向首開定向發行5.5億股股票，收購首開主營業務資產。首開作為對價的注入資產包括下屬從事土地一級開發業務、房地產開發業務和持有型物業經營的有關12家公司的股權。定向發行以后，首開控制67.92%的股份成為天鴻寶業第一大股東。

　　此次收購，對于天鴻寶業而言，最大的利好是大大增加其項目和土地儲備量。從其公布的項目土地資料來看，首開注入天鴻寶業的土地儲備面積近300萬平米。包括注入公司中正在開發的項目，以及2006年首開集團在北京獲取的45萬平米的朝陽東壩地塊和46萬平米的廣渠路36號地塊。

　　對于天鴻寶業而言，“這個變化肯定是積極的。”國泰君安證券研究所研究員孫建平表示，尤其是在土地儲備方面。

　　實際上，項目儲備過少，正是天鴻寶業之前經營出現虧損的主要原因。根據其年報公告顯示，2006年經營不善主要原因在于報告期內國家房地產相關政策進行了調整，使公司大部分項目開發進度受到不同程度影響，導致沒有可供結算收入的項目。“主要原因還是項目少了。”對此，中原證券研究所分析師魏博表示，“天鴻寶業之前落后主要有兩點，一是沒有什么項目儲備，一是資產負債率比較高。收購首開的資產以后，解決了一個問題，就是項目儲備的問題。如果項目多，還可以實現資金的調配。項目少，就沒法實現。”

　　盡管首開的資產注入到目前才正式實現，但此消息在四月份就發揮了作用，使得天鴻寶業的股價大升。“前景并不是很明顯，關鍵要看后期的項目的運作狀況如何。”孫建平表示。實際上，除開首開欲借天鴻寶業實現整體上市的計劃所帶來的預期變化外，整個市場走勢也帶動了房地產股票價格的上揚。“房地產股票很多都存在估價過高的情況。”魏博表示，天鴻寶業也屬于偏高，但結合市場的普遍走勢，目前的狀況還是屬于在正常范圍內。“但其償債的能力沒有得到大的改善。”魏博說。對于天鴻寶業之前所存在的困境，資產負債率過高的問題，實際上并沒有因此次收購而得到改善。

　　負債率

　　年報顯示，天鴻寶業2007年計劃完成投資18.9億元，計劃完成開復工面積128.9萬平方米，其中包括耀輝國際城、天津海河水上世界項目、回龍觀G區

　　首開的資產注入又會帶來什么變化呢？“首開所注入的資產，負債率也是很高的。”魏博表示。截至去年12月31日，首開集團資產總額約440億元，負債總額達到400億元。而據初步估算，此次收購的首開下屬12家公司股份，根據這些注入資產的2006年末主要財務指標顯示：總資產194.7億元，總負債165億元(其中銀行負債98.3億元)，資產負債率為84.7%。

　　市場不景氣的時候，資產負債率太高不好。而市場景氣的時候，高負債率有利于資產回報率的上升。就目前的市場狀況而言，隨著房地產行業的快速擴張，房地產企業過高的資產負債率已經成為一個普遍的現象。“但是也要有個度的問題。”魏博說，去年萬科表示負債率在65%左右是正常的，但是今年很多都已經超過70%了，而且還在增長。

　　“資產負債率太高肯定不是好事。”孫建平明確表示，不過他同時也認為，公司上市以后，融資的渠道增加，償債能力會得到相應的提升。

　　而隨著大量資產的注入，天鴻寶業的項目數量和業務范圍也將大大超過從前。如何對公司進行整合從而更好的發揮資源的優勢，成為人們關心的關鍵問題之一。“我現在不是很清楚。”關于公司接下來會進行怎樣的整合和管理調配的問題，天鴻寶業董事會秘書龔謙煒說道。伴隨著匆匆而來的天鴻寶業停牌及定向增發，接下來的調整可能需要更長的時間來實現。

　　來源：經濟觀察報網