本報記者 公培佳 賴大彬 北京報道

　　最終很多房地產企業會為大玩資本游戲所累。高成本拿地后，作為上市公司，企業必須要保證利潤和業績，只有抬高房價一條路；惡性循環之下，上市房企實質上是給自己埋下了禍根。

　　股市也能上演“9·11”。11日下午2時，上證綜指在多方利空下驚魂跳水，收盤241點的跌幅創下兩個月之最。

　　股市寬幅震蕩，領跌的卻是一向“牛氣沖天”的地產股，透露出市場對于地產股的估值仍存較大分歧：一面宏觀調控步步緊逼，空字當頭；另一面受益于人民幣大幅升值，前景誘人。

　　盡管多方觀點激辯，但是市場卻是單邊走勢，上市房企趁機在市場中不斷制造利多面：IPO、高價增發、發行公司債等多方式募資“圈錢”，并大手筆不計成本地拍地、儲地、“圈地”。

　　依據《華夏時報》聯合天相投顧對兩市主營地產的70家公司的最新統計數據顯示：今年以來，有38家公司實施了增發或公告了增發方案，涉及資金高達1024.3億元，金地和萬科還計劃發行公司債共71億元；并另有兩家公司通過IPO登陸中小板，募資15.86億元。

　　“1100余億元巨資就這樣輕易到手。”宏觀調控緊縮銀根的背景下，業界驚呼：地產商正加緊“圈錢”。這是一筆特殊的1100余億元，可以是一針興奮劑，既能炒高樓市，也能捧起股市。

　　盡管有觀點認為這給企業融資敞開了大門，幾無害處；但多名專家接受本報采訪時均認為，圈錢之后就是圈地，推高房價的同時還給資本市場增加了諸多風險，這與宏觀調控手段、目的顯然是背道而馳的。

　　今典集團董事長張寶全更是預言：“一年以后，這些大手筆融資的企業就會為此受累。”

　　記者從證監會獲悉，“大門沒那么容易敞開”，最近連續十余個增發方案遭到了拒批，下一步監管力度會更嚴。

　　9個瘋狂“地王”

　　金地10天拿地量相當于2006年全年！

　　事實上，今年以來，房地產商不僅拿地多，價格之高更是令人咋舌：7月16日，萬科以1.5萬元/平方米價格拿下了東莞市一宗土地后，動輒與房價相當的地塊，屢被上市房企鯨吞。

　　浙江綠城董事長宋衛平面對媒體甚至放言：“沒拿到地的，只能說明決心還不夠大。”

　　在此局面下，香港四大地產商之一恒隆集團的主席陳啟宗警告稱：“內地土地交易實際上已經出現‘面粉貴過面包’的現象。”

　　“地產行業正向壟斷趨勢發展，大地產商占用了大量的土地資源。”海潤國際董事局主席林勇說。國土資源部門的統計顯示，目前已有2947.34公頃土地囤積在開發商手中。

　　市場行為，拿地無可厚非，關鍵是錢從何來？

　　據統計，從2003年以來，國內房地產企業的平均負債率一直高于70%。記者從地產公司2006年年報中發現：諸如保利地產、萬通先鋒這樣的大企業，每股經營性凈現金流多為負數。而隨著本輪宏觀調控銀根步步緊縮，原本主要依靠銀行借貸的大門更是越關越小。

　　銀行不給錢，自有給錢人。記者統計近期出現的9個“地王”，基本上都是上市公司。

　　中國國際工程咨詢公司國際部副主任江林生稱，伴隨著“地王”頻現的是地產股增發融資，而跑馬圈地的彈藥正由此而來。

　　“地產商如今玩的多是資本游戲。”張寶全稱，一個增發方案動輒數十億。

　　如果沒有股市的錢，就沒有天價的地。最近，被投資者寄予厚望、認為能使億城股份成功轉型的北京建國門地塊項目收購，就因其融資12億元的增發方案未獲批，最終被億城股份管理層忍痛放棄了。

　　1100億僅僅是“逗號”

　　根據金地2006年年報顯示，年底時公司凈資本不到28億元，可到7月初，金地成功增發募集了近45億元。

　　國信證券房地產行業首席分析師方焱認為：“考慮適當的財務杠桿，金地總資產增發后將超過200億元。”現金流得到迅速補充。

　　得益于牛市行情，與金地同行的地產公司多達數十家：9月5日，萬科A股增發募集資金100億元；8月，保利地產公開增發融資70億元，蘇寧環球擬定向增發高達110億元；幾乎同時，棲霞建設、深南光A、上實發展三上市房企同時發布增發方案，共增發募資高達71.9億元……

　　事實上，多家上市房企上次融資剛完成不久就宣布再融資，如金地集團和棲霞建設等。增發價格也不斷被刷新：8月1日，保利地產不但創下了A股市場公開增發議案從提出到實施的最快紀錄，也創下了當時A股公開增發每股55.48元的最高價紀錄。

　　那么，上市房企到底在資本市場募集了多少資金？

　　依據天相投顧提供的材料，本報對70家主營地產的上市公司的統計結果是：今年以來，已有38家公司增發方案獲準或公布，占A股地產板塊的54.3%，涉及金額高達1024.3億元；其中，共有包括萬科A在內的11家上市公司完成增發，募集資金454.87億元。

　　另有兩家公司已通過IPO登陸中小板，募資15.86億元。不僅如此，再加上金地和萬科共計劃發行公司債71億元，賬面上明示的上市房企募集資金總數超過了1100億元。

　　然而，記者采訪中得到的信號是，上市房企的融資計劃遠未結束。

　　日前，證監會公布了僅限于上市公司的公司債發行試點辦法，上市房企又可占得先機；另有消息傳出，上市公司向獨立第三方定向增發有望破冰，上市房企融資途徑再增。

　　對此，記者致電多家上市房企，包括近來從未增發過的深深房A、粵宏遠A、沈陽新開、海鳥發展等在內的幾乎所有企業均表示，下一步很可能會有所動作。

　　而將來加入融資大軍的還包括：鵬潤房地產IPO、SOHO中國地產、合景泰富、深圳天利置業、卓越地產等，均計劃登陸H股市場。

　　市場的反應是：7月9日，*ST金泰公告擬增發80億股A股后，連續42個漲停板將股價推向了26.58元新高；天鴻寶業公布增發整體上市方案后，亦連續8天出現漲停，股價翻番；招商地產公布定向增發方案后，股價從27元飆升至50元。

　　同時，剛剛發布的8月全國70個大中城市房價上漲8.2個百分點。自2004年以來，房價上漲趨勢一直未停歇。

　　“圈錢運動”卷土重來

　　而由“上市融到巨資再高價拿地，最后傳導到房價再次走高”帶來的疑問是：宏觀調控對房企融資開閘了嗎？對比1993年房地產泡沫引起的那場宏觀調控異同，多少可以窺得玄機。

　　1993年前，國內地產界興起第一輪圈錢風潮：此前3年間，共有包括萬科、陸家嘴在內的20余家房企集中上市。與此同時，海南、深圳等地房價迅速躥升，連二線城市北海的房子都賣到了2萬元1平米。

　　房地產泡泡被市場越吹越大，隨之而來的是國家針對房地產極其嚴厲的宏觀調控：不僅緊縮銀根，還關閉了新房企上市大門。為保證調控到位，時任國務院總理的朱 基甚至動了摘相關人員烏紗帽的決心。

　　之后近7年間，房地產企業僅有十余家得以暗地借殼上市，房價應聲而落。直到2001年天鴻寶業上市IPO，房企上市大門才慢慢打開,引發了蘊含于房地產行業的巨大能量，此后從2004年開始，房價大漲。

　　而隨著股權分置改革的完成，股市在2005年開始走牛，對上市融資覬覦已久的眾多房企蜂擁而來。當時背景還包括：土地制度改革深化、銀行信貸逐步緊縮、開發商資金鏈普遍吃緊、全國城市房價飛漲。

　　這一次的選擇是：一面緊縮銀根，一面對上市再融資重新開閘。

　　自從股權分置改革后第一家房地產上市公司保利地產2006年7月31日上市起，到現在，至少有50家A股上市公司被房企借殼，新增數相當于前兩輪的總和。僅今年以來就融資過千億規模，房地產界第三次融資浪潮下，“圈錢運動”卷土重來。

　　記者查到的資料顯示，盡管在2005年監管層仍在強調房企不適合上市融資，但實際操作中已沒多少障礙。

　　社科院一位不愿具名的院士接受本報采訪時直呼：“看不懂。”一邊是調控嚴管“信貸”和“土地”兩道閘門，另一邊卻又放開資本市場，大批允許上市融資，從而為拿地提供充足資本金，“雙方似乎在背道而馳”。

　　證監會則對記者強調，監管層控制圈錢態度依然明朗，最近包括關鋁股份在內的十余個增發方案被否，說明下一步控制會更嚴。對此，財經評論員侯寧言簡意賅：要人相信管理層不是在放任圈錢行為，管理層就需要更多行動。

　　風險旋渦或將洶涌

　　美國“次貸風波”余波猶在，國內地產股越壘越高的資本魔方是福還是禍？

　　盡管海通證券近期對地產股調低評級定為了中性投資，但是海通證券房地產行業高級分析師張巒卻認為，介于地產業發展速度快、銀行負債率高的特點，上市融資是降低壓力的有效途徑。

　　中央財經大學金融與證券研究所所長韓復齡也認為，地產股頻頻增發融資對上市企業利處多多。持有此觀點的還包括上海易居房地產研究院高級研究員楊紅旭：“可以降低金融風險和企業融資成本。”

　　一些投資者則表示，目前已從地產股的牛市行情中獲益匪淺。

　　但是，更多的聲音對上市房企的圈錢勢頭表示了擔心。

　　9月10日，萬科A在完成增發后的第四個交易日跌破增發價31.53元／股，而另外十余家已完成增發的地產股中，仍有5只價格在增發價的10%之內波動。有觀點分析認為，跑輸大盤的結果對地產股是個利空。

　　江林生認為，房地產市場一旦遇到拐點，現在高價增發的地產股就會面臨極大的風險。

　　“降低銀行風險的同時卻放大了股市風險。”張寶全稱。而承受這種風險的恰是比銀行弱小的廣大投資者。

　　另據記者調查發現，像銀泰股份純粹為了拿地而進行定向增發的上市公司不在少數，這無疑是在開空頭支票，一旦融資成功，就會斥巨資拿地，地價在幾輪競拍后往往上躥至天價；不僅如此，手握巨資的地產商在捂盤和囤地上底氣十足。

　　“今典是不敢以那么高的價格拿地的。”面對張寶全的坦承，北京大軍經濟觀察中心主任仲大軍擔心，不公平競爭會加速地產行業的壟斷趨勢。

　　“最終很多房地產企業會為大玩資本游戲所累。”按照張寶全的分析，高成本拿地后，作為上市公司，企業必須要保證利潤和業績，只有抬高房價一條路；惡性循環之下，上市房企實質上是給自己埋下了禍根，不會太久，一年后就會感覺到壓力。

　　何況原本要么炒高股價要么炒高房價的同一筆資金，如今卻可同時在兩個市場推波助瀾。

　　相關數據顯示，目前A股地產板塊市盈率均已經過百，位居各板塊之最。前車之鑒是：1991年日本房市泡沫破滅時，上市圈錢的地產企業紛紛倒閉。

　　用職業投資者皮海洲的話說：“公開增發已淪為高風險的代名詞。”加大了市場的投機炒作氣氛，同時也加大了上市公司圈錢的胃口，建議取消公開增發的再融資模式。