8月20日下午，劉平全神貫注地看著萬科A(000002)的股價走勢。32.9元、33元、33.1元……劉平以33元委托買入，2分鐘后委買成交。這是劉平第二次大手筆買入萬科，但這次買入的價格遠遠高于他上次賣出的價格。一個月前的7月21日，他剛剛以21元的價格賣掉持有近8個月的萬科。“雖然掙了不少，還是錯過了這輪行情。”

　　7月初之后的一個多月里，地產板塊持續領跑大盤，萬科、保利地產(600048)等漲幅在一半以上，二三線地產股如綠景地產(000502)最大漲幅超過3倍。

　　地產從業多年的劉平，對地產股情有獨鐘。除了一直持有萬科，他買入的億城股份(000616)從13元到24.2元，不到半年收益率近86%。之所以賣掉大部分億城股份，劉平的理由是公司第一次增發未果，一直被認為是未來業績推手的建國門項目易主，資產負債率近80%過高，資金鏈比較緊張。

　　目前，全國各大中城市房價居高不下，漲勢持續，后續的房地產調控壓力依然較大。而地產股估值目前已處于歷史高位，對未來估值空間的疑慮使地產股行情悄然進入謹慎上漲階段。

　　房貸政策趨于緊縮

　　自6月份創下同比上漲7.1%的歷史新高后，7月份全國70個大中城市房價全線飆升再創新高，同比上漲達7.5%。數據顯示，70個大中城市新建商品房價格同比均上漲，北海以18.6%領漲全國，深圳上漲16.1%、南寧12.0%、烏魯木齊12.0%、北京11.6%、石家莊9.3%、寧波和南京均為9.2%。

　　房屋租售比指標常用來評估房價風險。租售比即每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值，能較客觀地反映房地產市場的供求狀況。從發達國家和地區的市場規律看，一般房屋租售比高于1∶200或低于1∶300即表明房價低估或高估于實際房產價值。

　　有學者分析，目前北京、深圳、上海等城市的房屋租售比已經到達甚至遠高于國際風險警戒線，到了泡沫即將破裂的時刻。但這一說法遭到了著名地產人士半求的反對：“不能簡單地以租售比來判斷我國房地產是否已經到了泡沫快要崩潰的階段。因為一個國家或者地區，其城市化已經完成的情況下，租售比才可以用來說明一些問題。”

　　但在政策面上，目前的確趨于緊縮。近期有關“商業房貸首付比例將調高至40%-50%”的傳聞，引起廣泛關注。珠江地產何彬認為，應該不會輕易提高那么多，一旦提高首付比例，真正傷害的是那些有住房需求的人，而不是房地產的投資者。金泰地產策劃部葉女士表示：“我們認為這個政策的出臺很有可能，但這并不是解決問題的關鍵。”金泰地產副總經理謝蘇明則明確表示，要真正解決老百姓的住房問題，加大廉租房建設力度才是重點所在。建設部的最新數據顯示，截至2007年6月底，全國656個城市中已有586個建立了廉租住房制度，占89.3%，但落實力度尚未可知。

　　記者致電北京周邊的東湖灣、六佰本等樓盤了解到，盡管首付政策尚在傳聞階段，已有一部分樓盤銷售人員開始催促購房者盡快簽約。雖然銀監會政策法規部相關負責人向媒體否認了近期將出臺商業銀行房貸的相關政策，但一位接近銀監會的人士告訴《贏基金》記者，房貸首付比例提高是遲早的事，房價居高不下使得各方面壓力都很大。

　　地產股估值有泡沫

　　“無論是地產股還是銀行股，我們仍然保持一個統一判斷，說地產股沒有一點泡沫很不現實，目前市場在高位運行，地產股的估值都不低。但如果要具體描述這個泡沫到底有多大，我們持謹慎態度，因為這絕非簡單的‘1＋1＝2’的命題。總體來說，由于人口紅利因素，受需求強力推動，地產股估值仍然有上升空間，在一段時間內仍然值得看好。”國泰基金、海富通基金的基金經理接受《贏基金》記者采訪時表達了相似看法。

　　長城證券一位研究員認為，地產股估值的確很高，但并不意味著估值已經達到顛峰。隨著上市公司融資渠道多樣化，地產公司資金緊張的發展瓶頸得以緩解，成長性越來越好，地產股的估值也會不斷提高。“未來更為明顯的趨勢是，類似萬科、保利等優質地產公司的估值只會更高。”

　　與H股市場的地產股相比，A股的許多地產股估值明顯高于港股。港股地產股中，內資港股市盈率通常在15倍左右，而港資地產股更低，僅在10倍以下。諸多地產公司認為自身估值可以得到更高預期，因此在借道香港市場實現快速融資的H股公司中，已有多家開始謀劃回歸A股，首創置業近期即高調宣布啟動回歸A股計劃。

　　需求支撐長期利好

　　儲蓄持續走高，撬動了對房屋的需求。民生證券分析師鐘大舉認為，有高儲蓄就有買房的內在動力，一旦形成資金流入的態勢，趨勢也會持續。

　　數據顯示，近幾年房地產投資額在增加，但沒有房地產銷售額增幅快，而且最近兩年銷售額明顯大于投資額。由于國家收緊銀根、地根，未來投資額增幅不會很大，銷售額大于投資額現象還可能持續一段。2006年房地產按揭貸款余額1.99萬億元，規模并不大，近年的增幅也比房地產銷售額、投資額的增長慢一些。總之，房地產銷售狀況良好、資金充裕且金融手段用得不多。

　　除了高儲蓄，城市化進程的加快也同樣支撐著房地產需求。我國城鎮化程度才略高于40%的水平，這與發達國家的城鎮化水平相差甚遠。據聯合國預測，中國要實現真正的城鎮化，必須以每年1%的速度遞增，即每年應該有1300萬人口城鎮化，但目前中國還未達到這一增長水平。

　　在投資需求方面，由于持續的通貨膨脹壓力，投資需求更多地轉到抗通漲的投資品領域。“地產恰好符合這一投資特征。”金泰地產副總經理謝蘇明說。盡管房地產投資與股票投資都具有抵御通貨膨脹的能力，但是房地產投資更勝一籌，房地產租金收入一般與物價變動同步。

　　8月23日凌晨，央行再次加息。從當天的地產股看，這次加息同樣沒有撼動地產股的繼續上揚。

　　良好的公司治理、近2000萬平方米土地儲備的萬科一直是投資者的寵兒。保利地產憑借其1000萬平方米左右的土地儲備(其土地儲備優于同行業的一點是，每單位建筑面積對應的賬面價值僅為1146元，低于同行業水平)，以及剛剛獲得的有條件增發并可實現融資70億元的優勢，同樣在本輪行情中不落人后。那些在二三線城市，發展目標明確、即將實施整體上市的地產公司同樣為市場熱捧，如萊茵置業(000558)等。

　　綠景地產是個例外。目前僅僅擁有占地1400多畝的金碧御水山莊和地處廣州市東山區四大商貿圈之一海印商貿圈中心地帶的金碧東山華庭兩個項目，土地儲備不多且業績數據不理想。其董事長余斌善于“資本運作”，再加上第三大股東新理益集團、第四大股東上海致真投資這些