上海聯業律師事務所

　　上證第一演播室

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　　從1981年深圳市成立國內第一家物業管理公司，至2003年《物業管理條例》的出臺，中國物業管理行業經歷了20多年沒有國家條例的階段。到如今，物業管理作為我國新興的轉型性行業，正經歷著從傳統行政福利性的房管模式向社會化、專業化的現代經營管理模式的轉變。今年10月，新的《物業條例》將與《物權法》同時實施，小區業主們維權是否會底氣更足？未來的中國物業管理行業將如何發展？此次上證第一演播室請來專業人士，為網友進行解讀。

　　活動策劃： 柯鵬 唐文祺

　　主 持 人： 唐文祺

　　整理： 唐文祺 實習生 唐皓

　　物管現狀：

　　壟斷嚴重 公平缺失

　　主持人：中國的物業管理服務起步較晚，服務體系方面的主要特點有哪些？能否簡要介紹在頒布相關法規條例之前，國內物業管理行業的相關情況？

　　馬永健：目前中國的物業管理體系，前期物業基本受開發商操控，缺乏供需雙方完全平等、自由交易的物業服務市場。

　　首先，在2003年頒布相關《條例》以前，部門規章及地方性法規對如何選聘前期物業沒有強制性規定，而多由開發商自行決定，因此這些由開發商派生出來的子公司或是附屬部門的前期物業管理帶有一定壟斷性，經常引發前期物業管理糾紛。對此，《條例》引進了招投標的競爭機制，對住宅物業的建設單位選聘前期物業做出強制性規定。盡管對打破壟斷、促進競爭、提高物業服務水平、減少物業糾紛方面有一定作用，但在操作中還是會走形，沒走上完全市場化的道路。

　　其次，由于物業公司總體專業化程度較低，市場缺乏與之配套的信息平臺和操作平臺，再加上市場制度和體系的不完善，致使國內缺少完全平等、自由交易的物業服務市場。這也是導致大量諸如因物業管理費用，車輛停放和車輛被盜或被損毀，業主遭受人身、財產損害等引發的糾紛的主要原因。

　　新政亮點：

　　物業由“管理”變成“服務”

　　主持人：《物業管理條例》實施即將四周年，修改之后的新《條例》將于今年10月1日起開始實施。此次新《條例》的實施之日與《物權法》同時進行，有著怎樣的意義？

　　馬永健：根據《 國務院關于修改<物業管理條例>的決定》（國務院令第504號）的相關規定，《物業管理條例》修訂是為了適應將于今年10月1日起開始實施《物權法》第六章“業主的建筑物區分所有權”的相關規定而作的簡單修改，主要是為了保證行政法規和上位法《物權法》之間的統一性。

　　本次修改之后的新《條例》主要在于新增街道辦事處、鄉鎮人民政府為成立業主大會指導部門，增加了業主的自主權利的范圍，明確了相關部門的職權，對舊《條例》的相關條款都新增了更為科學合理和嚴格的執行標準等，但這也只是簡單的“適應性”修改。而最大的亮眼之處，就是根據《物權法》的有關規定，將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，將“業主公約”修改為“管理規約”，將“業主臨時公約”修改為“臨時管理規約”。

　　物業公司由“管理”改為“服務”，是對物業公司和業主關系的重新“定位”。本處修改不只是名字上的變更，更是政府清晰地界定了物業公司的“名分”，明確了物業企業的性質是服務而非管理，標志著物業管理徹底從傳統行政福利性的房管模式向社會化、專業化的服務模式的轉變。物業公司終于被撕下了“主管”的“制服”，換上了小區“公仆”的“長衫”。我認為這是好事，有助于讓物業公司清醒地知道自己的身份，有助于物業公司恪守份內職責。

　　同時“業主公約”改為“管理規約”也是有深刻內涵的，意味著業主公約不只是大家相約自覺遵守的規定，而是必須遵守的規定，賦予業主公約一定的強制性。

　　行業影響：

　　洗牌臨近，催生優勝劣汰

　　主持人：實行新《條例》之后，中國物業服務市場將會有怎樣的變化？高品質的物業服務水平將會對房地產市場帶來怎樣的影響？

　　馬永健：新的《物權法》、《物業管理條例》無疑將帶來物業服務改革，將物業公司由原來的管理者定位于服務者的位置，引入優勝劣汰機制，使更多優秀的物業公司為業主提供優良的服務。

　　高品質的物業服務水平，對業主而言，可以明顯提升物業品質，滿足業主不斷增長的改善居住條件的需求，有利于豐富業主精神文化生活，提升業主生活品質；對開發商而言，可以為開發商樹立良好的企業形象，提高市場的競爭力。

　　修訂的《物業管理條例》，明確了物業管理的服務性質，促使物業公司為了自身生存不得不優化服務項目、提高服務水平和競爭能力，促使物業管理公司走市場化、專業化甚至是規模化的發展道路。因此，物業企業將面臨洗牌，展現優勝劣汰格局。