老西門新苑4號樓

　　約143平方米三房

樓盤地址：黃浦區西藏南路688弄

　　開發商：

　　上海老西門新苑置業有限公司

　　投資商：中信泰富

　　總建筑面積：31萬平方米

　　容積率：3.8

　　綠化率：40%

　　產品形態：16棟34層高層

　　主力戶型：

　　115-228平方米兩房至四房

　　裝修狀況：全裝修

　　開盤時間：2004年8月起

　　交房時間：2006年7月起

　　網上已推住宅戶數：651套

　　網上已售住宅戶數：613套

　　網上住宅合同均價：

　　24108元/平方米

　　

物業管理公司：

　　中信泰富物業管理有限公司

　　物業管理費：

　　3.5元/平方米/月

老西門新苑外景及平面規劃 資料圖老西門新苑內景 資料圖

　　⊙特約記者 海潮

　　今年5月以來，上海樓市的“觸底反彈”非常明顯，無論是新房還是二手房市場，整個市場已不是用“漸漸回暖”就可以形容，與此同時，部分滯銷樓盤也從中借到“東風”，比如本期將介紹的遭受了一年多的冷遇的黃浦區高檔住宅———老西門新苑。

　　毗鄰世博會

　　老西門新苑位于黃浦區西部（原屬南市區）的老西門地區，項目東面是西藏南路和方斜路，南面是建國新路，西面和北面是肇周路。老西門新苑分兩期開發，總建筑面積近27萬平方米，屬中型社區。除了規劃有16幢高層公寓樓外，開發商還在小區內設計了18000平方米的中心花園、4000平方米的商場、3000平方米的會所（帶游泳池）及大面積的休閑酒吧、幼兒園、網球場等，如此“配置”在上海市中心來說比較難得。

　　老西門新苑的最大優勢還是體現在地段上，毗鄰浦西世博會會址，隨著世博會建設氣氛的日益濃郁，老西門地區也將逐步改變商業環境已經老化的窘境。另外，老西門新苑周邊公交線路很多，而到新天地僅需步行10多分鐘，到豫園商圈則約5分鐘的車程，樓盤離規劃中的軌道交通8號線更近，步行僅兩三分鐘即可到復興中路站。

　　目前，老西門新苑在售的均是精裝修房源，銷售均價已達33000元/平方米。售樓人員介紹，190多平方米的三房僅剩2套，在30層以上，價格在33000-34000元/平方米之間，還有115平方米的兩房僅剩1套，價格為35000-36000元/平方米之間，也是30層以上的景觀房，剩余房源則全是四房。

　　冷熱隨大流

　　上海“網上房地產”顯示，老西門新苑在2004年8月開盤時，1個月內就銷售了187套；2005年3月新一批房源入市，當月又銷售了199套。所以說，在2005年樓市調控“組合拳”出臺之前，老西門新苑的銷售表現十分火爆。數據顯示，老西門新苑有約500套房源是在此論調控前去化的。

　　而當調控風襲來后，老西門新苑便進入了滯銷期。“網上房地產”顯示，2005年5月該樓盤推出的新房源便遭受冷遇，當月僅銷售6套，第二個月銷售13套，之后每個月基本都是零銷售狀態。

　　也許是之前售出的約500套房源為開發商回籠了不少資金，加上老西門新苑一直以豪宅自居，因此雖然后市銷售不暢，但也未見開發商打出降價、促銷等口號，看來是在等待樓市回暖。果不其然，今年二季度以來上海樓市回暖，老西門新苑也忽地打開滯銷局面，5月至今又有了約150套的銷售業績。

　　房型不受寵

　　從老西門新苑的銷售情況來看，上海樓市的整體走向對其業績影響較大，樓市大熱，它也大賣，樓市速凍，它也遭受冷遇。雖然當時是區域內唯一在售新盤，但由于區域配套已顯老化，加上售價偏高，在調控“組合拳”出來后便乏人問津。事實上，老西門新苑是當年出了名的“炒盤”，投資者在樓市高峰期對它趨之若騖，但自住者的眼睛顯然要雪亮很多。

　　記者隨機采訪了幾位購房者，發現他們普遍認為老西門新苑的房型不甚合理。兩房戶型不太好，廳太小；三房190平方米太大了；部分房型或南北不通透或朝向不好，如3個臥室1南2北；進門處過道面積浪費過大……從購房者的反映來看，老西門新苑的大部分房型無法符合上海地方的價值取向，更不是主力自住購房群體青睞的類型。

　　當然，若沒有特殊的吸引力，就算是樓市瘋漲階段，也難吸引到購房者的眼球。專家認為，老西門新苑之所以在近期再次受到市場的認可，一方面是寸土寸金的內環內住宅房源日益稀缺，另一方面是世博會工程為購房者帶來相當大的區域改造期待。

　　七嘴八舌

　　◇房型實在惡劣，17、18號樓感覺就是為了288平方米的四房而造的，三房陽臺一面被很長的墻擋住，兩房更慘，窗口外面不見天日，就像一條很窄的弄堂在前面，不知道這種房子怎么能住人。

　　◇現售兩房戶型非常不好，廳太小，電視墻和書房連著，大約也就1米寬一點，三房面積又太大。

　　◇氣人的是這個會所不是業主專用的，是面向社會的，也就是說只要花錢辦卡，任何人都可以進會所鍛煉，而我們業主只是獲得一個相對優惠的價錢。

　　◇樓盤裝修水平相當差勁，與中信泰富原來在我們心目中的知名企業地位相去甚遠。

　　◇地段無可挑剔，小區品質也是可以的，配套設施很完整，出入的人員素質都很高，只是房型并不是一流，只能說還行，升值潛力相對而言不是太大了。

　　◇這個小區我看過兩次，總體感覺還不錯，4號、5號房型比較好，也有一點不怎么好，那就是小區大綠化很少。

　　（摘自搜屋網等網友發帖）

　　■周邊市場

　　老西門板塊

　　中高檔樓盤匯集地

　　本期介紹的老西門新苑屬于上海市中心黃浦區南部的老西門板塊，具體指北至延安東路、南臨陸家浜路的區域，也是近年來上海市中心面積最大、力度最強的舊城改造區域。而在舊城改造工作的推進下，老西門板塊得到了迅速發展，目前已經成為黃浦區中高檔樓盤的主要匯集地。

　　從新盤來看，老西門板塊目前在售的主要是位于河南南路、復興東路附近的士林華苑和西藏南路上的老西門新苑。士林華苑在市中心屬于規模較大的一個樓盤，有積在110-160平方米的兩房和三房，房型比較端正，市場均價在18000元/平方米，不過因受樓層、朝向、位置等因素影響，實際成交單價有每平方米上下1000-2000元左右的差距。老西門新苑位于板塊內配套較為完善的方斜路一帶，軌道8號線距離不遠，均價25000元/平方米，是板塊內單價最高的樓盤。

　　除新盤外，老西門板塊還有較為豐富的次新盤資源。據漢宇地產黃浦區高經姚麗麗介紹，老西門板塊的次新盤大多也是聚集在河南南路、陸家浜路和西藏南路沿線兩側，且靠近貫穿版內三條軌道交通中的一條。這些房子的房齡多在5年內，其中，太陽都市花園、明日星城、金日世家、興林公寓、黃浦國際、華浩苑等都是長期成交集中的樓盤，并且以95-115平方米的兩房去化最快，這些房源的成交價主要集中在13000-16000元/平方米，相比板塊內18000元/平方米為主的新房價格，性價比頗高。

　　而從租賃來看，老西門板塊表現平穩。其中，次新房的優裝兩房租金主要在3300-3500元/月左右，三房在3600-4500元/月左右，這些房源的承租者主要是在黃浦區工作的白領；老工房出租則以陸家浜路一帶的房源為主，優裝一房租金可達1700-1800元/月，掛牌量不大但成交較快。（漢宇地產）

　　老西門板塊二手房源掛牌信息

　　地址房型朝向樓層面積（m2）售價

　　麗園路333弄2室2廳南34102.59245萬元

　　西藏南路1739弄2室2廳南34103.4230萬元

　　陸家浜路388號1室1廳南2742.4682萬元

　　海潮路93弄1室1廳南3459.6139萬元

　　陸家浜路418號1室1廳南2742.4686萬元

　　中華路868弄30號602室2室2廳南3597.66190萬元

　　河南南路368弄3室2廳南30170.2460萬元

　　西藏南路1501弄3室2廳南22140.84212萬元

　　（信息來源：上海網上房地產）

　　■鑒房報告

　　房價短期內上漲幅度明顯

　　加息后以租養房不太適宜

　　位于西藏南路、方斜路口的老西門新苑共分兩期開發建造，總建筑面積約27萬平方米，整個小區由16幢高層組成。目前在售的是位于整個小區東面的一期部分，靠近西藏南路，約11萬平方米，共690戶，由住宅（1、2、3、4、5、17、18號樓）、商場及會所組成。

　　目前，老西門新苑的銷售價格已高達29000-33000元/平方米，與去年同期相比上漲了6000元/平方米，較上月則上漲3000元/平方米，可見短期內上漲幅度明顯。

　　其實，老西門新苑開盤至今歷經了房地產市場的一系列政策調控，但從銷售情況來看，政策對上海高檔住宅價格的影響不大，主要反映在成交量的變化上。如2005年3月“國八條”出臺當月正值老西門新苑的成交高峰期，因此自4月起成交量便大幅萎縮，雖然5月推出了新房源，但成交情況始終處于低迷狀態。而隨著今年4月后上海樓市逐步回暖，該項目成交量又大幅走高。

　　從居住角度而言，老西門新苑所在的老西門板塊配套完善、交通便利，小區距離新天地約1.3公里、人民廣場約1.5公里、豫園約2公里，小區內自設有商場、會所等設施。但由于項目二期部分還未拆遷完畢，加上受地鐵8號線及周邊在建項目的施工影響，居住環境略顯不足。

　　而在近期上海樓市行情走熱、大量樓盤價格上揚的情況下，央行再次提高貸款基準利率，這是年內的第四次加息。由于老西門新苑的業主中70%為自住客戶，并且其中60%以上為境外客戶，對加息的敏感度不高。

　　不過，從投資角度來看，一方面，老西門板塊供不應求的態勢表明區域物業仍有升值潛力，截至今年7月，老西門板塊商品住宅可售面積為2.36萬平方米，而當月銷售面積為1.2萬平方米，當月新增供應面積則為0，因此從區域供求來看，存量房僅需2個月就可消化完畢。但另一方面，加息后以租養房的方式做投資已經不太適宜，若資金有限，建議客戶多加考慮。（上海易居房地產研究院）

　　投資星級 ★★★

　　交通配套：良好

　　生活配套：良好

　　投資收益率：一般

　　樓盤性價比：一般

　　■業內視野

　　1：3 高檔住宅供求比失衡

　　“購房要快，因為二期要到2009年才會開出第一批房源。”雖然經歷了一年多的調控痛楚，但眼下老西門新苑售樓人員的態度又變得"牛"起來。的確，供小于求的失衡狀態正是目前上海高檔住宅市場的真實寫照。

　　根據世邦魏理仕對上海高檔住宅市場完成的專項研究，結果表明，今年上半年上海高檔住宅市場繼續著供應量減少、成交量激增的局面，這也使得今年上半年上海高檔住宅的新增供應量與同期消化量的比率達到供不應求的1：3。

　　從銷售來看，以盧灣區的豪宅為例，無論是新天地板塊的濟南路8號，或是新天地外圍的淡水灣花園，都在今年3月份至7月份短短一段時間內攻勢凌厲。前者以60000元/平方米的價格開盤，目前高區房源報價已達80000元/平方米左右；后者與剛傳出消息的大摩永業合作地塊僅一街之隔，售價也從25000元/平方米升至27000元/平方米。又如長寧區古北板塊，千呼萬喚始出來的和記黃埔項目御翠豪庭推出60套房源，套均面積244.44平方米，報價高達35000元/平方米，卻在8月份開盤后的兩天內被搶購掉90%。而別墅方面，諸如上海晶園、蘭喬圣菲這樣的千萬元別墅也分別各售出了3棟。

　　要知道，根據日前萬事達國際組織在北京發布的針對北京、上海和廣州三大城市的富裕階層進行的居住調查報告，其中26%的受訪者擁有3處房產，且第3套住房的平均面積達到了184平方米。

　　而供應方面，下半年又呈減少態勢。如本期介紹的老西門新苑所在的老西門板塊，5個在售高檔住宅中，預計僅有上海灘花園和老西門公館會各放出15000-20000平方米的房源；新增供應相對增加的項目則會出現于華山路的王子晶品和匯寧花園、徐匯沿江的百匯園等，事實上目前王子晶品等項目已經處于市場反應熱烈的蓄水階段。

　　“隨著‘70-90’政策的落實，樓市將發生供應面的結構質變，供需差異也使得部分人觀念轉變，上海高檔住宅的推售變得順利。”世邦魏理仕住宅部高級董事陳煒指出，“不過，由于未來仍有可能面對政策調控局面，溫和發展也許是上海高檔住宅市場最為需要的狀態。”

　　（世邦魏理仕住宅部經理 史培穎）