羊慧明

　　編者按：曾經(jīng)震動中國樓市的《中國房市警告》一書作者羊慧明先生，兩年多前在接受本報(bào)和央視、《中華工商時報(bào)》、《證券時報(bào)》等媒體的記者采訪中，就尖銳地提出：房地產(chǎn)調(diào)控不能“上頭生病，下頭吃藥”，過去一些調(diào)控房市的具體政策實(shí)際上起到了助漲的作用。房市過熱房價上漲太快本是一個供求關(guān)系問題，只有采取順應(yīng)市場原則的操作，即增加有效供給，同時抑制需求。但結(jié)果有些具體部門制定的調(diào)控措施，采取了反市場的操作，諸如緊控土地、提高開發(fā)門檻和抑制房地產(chǎn)開發(fā)信貸，給市場的信號都是預(yù)期供給減少，甚至制造了土地和房屋供應(yīng)短缺的恐慌，這只會使房價漲得更快。目前房價越“調(diào)”越大漲的情況印證了羊先生的判斷。今天本報(bào)刊發(fā)羊先生這篇專稿，對房市問題作了更深刻的解剖，提出了許多獨(dú)家見解和建設(shè)性建議——

　　高

　　必須肯定，中央政府出于對民生大計(jì)的關(guān)注和構(gòu)建和諧社會的考量，也為了預(yù)防房地產(chǎn)泡沫，保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定、健康、快速發(fā)展，果斷采取措施調(diào)控房地產(chǎn)市場的方針是正確的。但是，相關(guān)部門制定的一些具體的調(diào)控政策，卻采取了反市場化的操作，違背了市場規(guī)律，因而事與愿違，南轅北轍。有人說中國的房地產(chǎn)不能搞市場化，但實(shí)際上，我們的房地產(chǎn)已經(jīng)是一個龐大的市場，它已經(jīng)在按市場原則運(yùn)行。市場經(jīng)濟(jì)靠什么來調(diào)節(jié)？主要靠信息——供求信息。如果真的要想平抑地價房價上漲太快，照理應(yīng)該向市場發(fā)出增加土地供應(yīng)擴(kuò)大供給，同時抑制需求的信息，然而相關(guān)部門卻采取了相反的調(diào)控措施：一說調(diào)控首先就是從嚴(yán)控制土地供應(yīng)，僅僅這個信號就意味著預(yù)期供給減少，地價、房價只會加快上漲，事實(shí)上也是這樣：自“國八條”出臺以來，一些熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)地區(qū)地價瘋漲了幾倍！房價自然也會跟著大漲。采取比計(jì)劃經(jīng)濟(jì)還要“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”的土地指標(biāo)管理，實(shí)行“擠牙膏”式的批地政策，不但沒有減少用地（該用的還得用），反而因地價飛漲而誘使更多的人明里暗里去圈更多的地待漲，滋生了權(quán)力控制土地的種種腐敗。開發(fā)商不怕地價漲，地價漲一尺，房價漲一丈，越是控制最嚴(yán)的部門就越有暴利。如今我國一些大城市的地價已經(jīng)超過世界上一些發(fā)達(dá)國家大城市地價幾十倍，這將削弱城市競爭力，透支我國經(jīng)濟(jì)增長空間，縮短高增長的周期，加劇我國經(jīng)濟(jì)生態(tài)和社會生態(tài)的不平衡，而這恰恰是違背市場規(guī)律可能造成的后果。

　　調(diào)控政策：抑制供給硬，抑制需求軟

　　還有，現(xiàn)行的調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策，抑制供給硬，抑制需求軟，反而導(dǎo)致供求更加不平衡。除了供地從緊從嚴(yán)意味著預(yù)期供給減少，緊縮房地產(chǎn)開發(fā)信貸，提高房地產(chǎn)開發(fā)門檻，也意味著預(yù)期供給減少，同時，提高房地產(chǎn)開發(fā)門檻不利于形成充分競爭的市場，而容易形成寡頭壟斷控制市場，出現(xiàn)哄抬房價的行為。而另一頭，老百姓購買住房的基本需求和投資性購房需求又是難以抑制的，也不應(yīng)該去大力抑制。抑制了供給卻抑制不了需求，甚至逼出了更大的需求：房價預(yù)期上漲更快，就逼得潛在購房者搶先下手，就會有更多的投資、投機(jī)性需求去“買漲”，透支未來的購買力，買房就像買

　　根本出路：打破權(quán)力壟斷的“偽市場化”

　　我國的房地產(chǎn)既然已經(jīng)形成了一個市場，而且是一個日益龐大的市場，已經(jīng)在按市場規(guī)則運(yùn)行，那么，調(diào)控房地產(chǎn)市場的基點(diǎn)，也應(yīng)該順應(yīng)市場規(guī)律，推進(jìn)和完善市場化，通過調(diào)節(jié)市場要素去解決市場的難點(diǎn)問題。如果求大于供，地價房價上漲太快，管理層只需要發(fā)出增加土地供給和市場預(yù)期供給增加的信號，就能產(chǎn)生一定作用，同時采取打擊圈地、囤地的措施，引導(dǎo)、完善競爭機(jī)制，并通過貸款政策調(diào)節(jié)需求，就能奏效。市場的問題只有通過市場手段去解決，過多采取強(qiáng)力行政手段，也改變不了市場規(guī)律本身運(yùn)行的邏輯，更有可能扭曲市場。

　　回顧總結(jié)我國經(jīng)濟(jì)二十幾年快速發(fā)展的偉大成果，無不得益于市場化改革，真正實(shí)現(xiàn)了完全市場化的部門，如電子、輕工、機(jī)械、商業(yè)等行業(yè)，問題反而少多了，不用政府操多少心，連政府相關(guān)行業(yè)管理機(jī)構(gòu)都撤掉了，照樣運(yùn)行得好好的。相反，政府控制越嚴(yán)的部門，問題越多。壟斷、腐敗、短缺往往都是控制“控”出來的。而政府壟斷土地的問題及后果將更為嚴(yán)重。在第二財(cái)政增收的利益驅(qū)動下，地方政府的現(xiàn)任官員必然千方百計(jì)抬高地價多賣土地，而不管任后地價“洪水猛獸”。同時，嚴(yán)格的土地指標(biāo)管理的審批制，造成了嚴(yán)重的土地腐敗，握有土地指標(biāo)審批大權(quán)的成了各省、市重點(diǎn)“公關(guān)”的對象，而地方官員同樣可以用土地指標(biāo)緊缺等借口去勒索開發(fā)商�？刂圃絿�(yán)，不僅扭曲了市場，把“稀飯”控成“肉”價錢，而且“控”出更多的腐敗與不公。地價翻倍，房價更要瘋漲。

　　有人說，世界上沒有一個國家的房地產(chǎn)是完全市場化，中國房地產(chǎn)市場更不可能市場化。其實(shí)，這種說法是站不住腳的，成熟市場經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)大多是完全市場化。中國既然在搞社會主義市場經(jīng)濟(jì)，市場浪潮是無孔不入無堅(jiān)不摧的，房地產(chǎn)、電信、煙草等這些壟斷部門也不例外，不可能有“市”外“桃源”，違背市場規(guī)律，只會讓整個社會承受代價。

　　對于解決飆升的房價，中央黨校研究室副主任周天勇表示，可以考慮允許農(nóng)民用自己的土地直接入股，直接出租，直接買賣土地的使用權(quán)，用來建設(shè)房屋。這樣土地市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)就會改變，土地由寡頭供應(yīng)變成多頭供應(yīng)，形成了競爭性市場�！按送�，直接入股直接買賣，也會省去中間很多暴利環(huán)節(jié)，成本降低了，房價自然而然就會下降”。

　　一句話，調(diào)控的方向應(yīng)該是推進(jìn)市場化，而不應(yīng)該是背離市場化。中央領(lǐng)導(dǎo)一再強(qiáng)調(diào)，必須堅(jiān)定不移地繼續(xù)推進(jìn)改革，擴(kuò)大開放。改革的方向是什么？就是市場化，因此，應(yīng)該以深化改革的思路統(tǒng)領(lǐng)