□本報記者 唐文祺

　　據上證房產指數辦公室獨家合作單位———搜房網上海二手房集團提供的數據，2007年4月份，上證二手房指數繼續保持上升勢頭，至2267點，較上月上漲59點，環比漲幅2.67%，成為今年以來漲勢最為迅猛的一個月。與去年同期相比，上證二手房指數上升了139點，同比漲幅為6.53%。4月份，上海二手房掛牌均價達到13327元/平方米，比上月上漲345元/平方米。

　　圖1：上證二手房指數走勢圖

　　大

　　4月份，上證二手房指數繼續上揚，且升幅較3月份有較大提升。我們認為，上海二手房市正處于穩定升溫期。究其原因，首先，股市火爆導致部分投資客在股市獲利后，逐漸開始回流至樓市，市場購買力加強。其次，此前通過的

　　以3月份的上證二手房指數作為參照，根據樣本數據顯示，黃浦區的二手房指數仍保持最高，達3061點，超出全市指數35.02%，閔行區指數最低，為1492點。與3月份相比較， 4月份閘北區、長寧區、徐匯區和盧灣區等4個城區的二手房指數略有下降，分別下跌103點、23點、11點和6點，環比跌幅分別為5.42%、0.93%、0.43%和0.21%。除了閔行區二手房指數與上月持平之外，其它各個城區二手房指數都有不同程度的上漲，這與上個月大部分區域呈現下跌的形勢正好相反。其中，黃浦區、靜安區和普陀區指數漲幅相對較大，分別上漲了183點、123點和94點，環比漲幅分別為6.36%、4.70%和4.88%。

　　圖2：上海各城區二手房指數走勢圖

　　內環以內投資者重現

　　4月份，上海內環以內區域二手房指數整體呈現回升態勢，除盧灣區指數出現環比為0.21%的跌幅外，黃浦區、靜安區的指數均出現上漲，且漲幅相對較大。

　　我們認為，隨著動遷等剛性需求的逐漸減弱，盧灣區受到動遷戶普遍偏愛的老公房需求已經減少，區域市場處于調整期，因此房價呈現小幅下調態勢。而作為投資人士較為青睞的商業價值較高區域，黃浦區、靜安區部分片區則在股市回流資金的支撐下，表現出較為明顯的上漲趨勢。

　　從內環以內各個片區指數的變化情況來看，除了黃浦區人民廣場片區、豫園片區，以及盧灣區的打浦橋片區出現環比跌幅不超過2%的小幅下降外，其他各片區指數都出現較大幅度的上漲。其中，黃浦區南京東路片區、靜安區曹家渡片區指數漲幅相對較大，分別上漲了165點143點，環比增幅分別為5.86%和6.22%。如黃浦區的南京東路片區、外灘片區，靜安區靜安寺片區、曹家渡片區、南京西路片區指數都均有較大幅度上漲。其中，曹家渡片區、南京東路片區指數上漲相對較大，分別上漲165點和143點、環比漲幅分別為5.86%和6.22%。

　　圖3：內環各城區2、3、4月份指數對比圖

　　中外環間次新房受追捧

　　4月份，上海中外環區域各城區的二手房指數漲跌互現，普陀區、浦東新區和虹口區指數出現上漲，指數分別上漲94點、50點和25點，環比增幅分別為4.88%、2.33%和1.14%。閘北區、長寧區和徐匯區指數出現不同程度下跌，指數分別下跌103點、23點和11點，環比跌幅分別為5.42%、0.93%和0.43%。閔行區指數未出現變化，和上月持平，依然為1492點。

　　與3月份相比，4月份中外環各城區的二手房指數漲跌互現，下跌片區較之上個月數量逐漸減少，而上漲片區相應增加，且增幅相對較大。從各個片區情況來看，市場購買主力集中于改善性需求者身上，這類客戶對于商業價值較高片區或周邊配套較完善的片區頗有興趣，導致部分老公房集中片區受到冷落，二手房價表現下滑。而受到改善型需求增加影響，次新房集中的片區房價上漲較大。

　　從中外環間各個片區表現來看，閘北區的大寧片區、新客站片區，虹口區的提籃橋片區指數下滑幅度相對較大，指數分別跌落103點、99點和191點，環比跌幅分別為5.71%、5.08%和7.03%。而浦東新區各片區和閔行區所有片區指數都有上漲，虹口區涼城片區、徐匯區康健片區指數分別上漲140點和78點，環比增幅為8.21%和3.92%。

　　圖4：中外環各城區2、3、4月份指數對比圖