□地產(chǎn)主筆 唐文祺

　　開春以來，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖說法甚囂塵上。繼3月份小幅上揚(yáng)之后，4月份的上海樓市開始呈現(xiàn)較大波動(dòng)。《上證地產(chǎn)投資》的“上證調(diào)查”顯示，股市火爆雖然使得股民獲利較豐，但大部分被調(diào)查者仍然希望將賺到的資金投入到自住購(gòu)房中。反映到市場(chǎng)，不僅新房“量?jī)r(jià)齊升”，二手房同樣出現(xiàn)興旺景象。相形之下，寫字樓、商鋪市場(chǎng)反而顯得波瀾不驚。

　　4月份，上海新房市場(chǎng)中最為引人注目的，莫過于排隊(duì)買房現(xiàn)象的重現(xiàn)。黃浦區(qū)、徐匯區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)，甚至中外環(huán)線間的閔行區(qū)，皆出現(xiàn)搶購(gòu)個(gè)盤的情形。整體樓市除了成交量明顯上揚(yáng)之外，成交價(jià)格同樣有所提升。值得注意的是，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，4月份全市至少有20多個(gè)樓盤出現(xiàn)不同幅度的價(jià)格上漲。由地域分布來看，這些出現(xiàn)漲價(jià)的樓盤，除了傳統(tǒng)的市中心區(qū)域之外，中環(huán)線附近區(qū)域同樣有所分布，甚至連一些位于郊外的樓盤都有上漲。從深層次探究，這種趨勢(shì)并不能單單以樓市旺季來概括，上海樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀才是導(dǎo)致市場(chǎng)供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)回調(diào)的根本原因。

　　4月份，上海

二手房市場(chǎng)同樣表現(xiàn)出明顯增幅。與以往不同的是，在動(dòng)遷、結(jié)婚等剛性需求的支撐下，中價(jià)房集中區(qū)域表現(xiàn)交投活躍；而隨著股市資金回流、改善性需求占據(jù)主力，上海中高價(jià)房源集中區(qū)域交易量開始顯著回升。與此同時(shí)，部分具備商業(yè)價(jià)值的區(qū)域重新出現(xiàn)投資人士“身影”。在多重因素左右之下，中高檔房源成交量的增長(zhǎng)帶動(dòng)了整體上海二手樓市均價(jià)的上升。

　　4月份，上海

寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量出現(xiàn)較大幅度的萎縮，在連續(xù)多時(shí)發(fā)出寫字樓市場(chǎng)供不應(yīng)求的信號(hào)之后，市場(chǎng)供應(yīng)開始表現(xiàn)下降。隨著新鴻基地產(chǎn)的襄陽(yáng)路項(xiàng)目及中信泰富的上海船廠項(xiàng)目相繼延后，預(yù)計(jì)在2010年世博會(huì)前，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)將持續(xù)保持緊缺態(tài)勢(shì)。從成交量來看，由于內(nèi)環(huán)以內(nèi)區(qū)域?qū)懽謽瞧毡橄�售待租，資金流向外環(huán)線附近區(qū)域可售型寫字樓的情況較為明顯。嘉定區(qū)、奉賢區(qū)等區(qū)域大量寫字樓的低均價(jià)銷售，帶動(dòng)整體上海寫字樓市場(chǎng)均價(jià)下調(diào)。

　　相較于3月份的供應(yīng)量、成交價(jià)格雙雙大漲的勢(shì)頭，4月份的上海商鋪市場(chǎng)顯得更為理性，整體商鋪市場(chǎng)的銷售價(jià)格走勢(shì)保持了相對(duì)平穩(wěn)狀態(tài)。但是，市區(qū)商場(chǎng)類大面積物業(yè)的交易依舊突出，在整體市場(chǎng)成交量中的比例繼續(xù)上揚(yáng)；同時(shí)，社區(qū)商鋪?zhàn)邉?shì)秉承了一貫的樂觀走勢(shì)。

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